【正文】 務，以公開選聘的專業(yè)化物業(yè)管理公司為客戶/業(yè)主提供物業(yè)管理服務是當前國家法規(guī)所要求的內容。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關重要的，即根據(jù)市場調查，確定房地產開發(fā)的消費客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內容，這是實施具體營銷策略的核心基礎。(3)營銷策劃一個好的產品營銷策劃是產品從企業(yè)到達客戶的途徑和橋梁，是產品到貨幣、利潤的過程。因此，質量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標）以及長期效益是建筑施工質量的基本要求。而施工質量對房地產開發(fā)公司的經營績效也是顯然的，技術質量不合格既要整改費用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴重影響企業(yè)形象、工期拖延會增加成本。(2)施工質量施工質量其實就是按照規(guī)劃設計圖紙/方案及建筑規(guī)范進行工程建設時所體現(xiàn)的成本、進度與質量。規(guī)劃設計必須要以建筑規(guī)范、地理氣候環(huán)境、地域風俗人情、市場/客戶需求為出發(fā)點，根據(jù)實用、科學、經濟、美觀及先進的目標，按照建筑規(guī)劃設計的程序，對樓盤的整體規(guī)劃、建筑與外觀、土建結構、水電消防、設備設施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進行設計和運作，以實現(xiàn)最佳的價值目標。（二）影響房地產市場的因素（1）規(guī)劃設計房地產開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計一個關鍵的概念是要根據(jù)購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯(lián)系。房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。因此，房地產市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。(5)供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。(4)市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產商品的差異性決定的。（3）市場的統(tǒng)一性：指房產市場和地產市場的融合性。（2）流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態(tài)和方法。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質量、價格、配套設施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。（6）使用周期長一個項目工程建成通常要2~3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可以使用50年以上，房地產產品的使用年限為70年。(5)保值增值性土地的稀缺性，決定了房地產具有保值增值的特性。（3）差異性在房地產市場上沒有完全相同的兩件商品，因為它不僅受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設計、地段的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和 社會經濟位置，使房地產區(qū)位有優(yōu)劣之分。（2）組合性土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋和土地兩個部分。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：（1）固定性也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置便已固定，不可能從一個地方移到另一個地方。其特征與土地特征密切相關。在這曠日持久的競爭中，企業(yè)要想脫穎而出，就必然需要采用優(yōu)質的營銷策略，來取得更好的發(fā)展！（一）房地產的特點房地產的特點主要從房地產產品的特點、房地產市場的特點論述。例如一些房地產開發(fā)公司利用“抽獎”、“介紹新客戶回報老客戶”等招數(shù)來吸引客戶。關鍵詞：產品特點產品策略價格策略促銷策略品牌策略隨著房地產開發(fā)競爭激烈程度的加劇，營銷手段層出不窮。第一篇：淺談房地產營銷策略淺談房地產營銷策略孫 梅 梅中文摘要：房地產營銷是房地產經營中實現(xiàn)房地產品價值的重要環(huán)節(jié)，本論文根據(jù)近幾年房地產開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，房地產市場的特點及影響因素，提出如何采用合適的營銷策略。著重論述了如何發(fā)展房地產營銷策略，分別從產品策略、價格策略、渠道策略方面分別介紹了營銷策略，并著重論述了品牌策略對房地產業(yè)的影響力。開發(fā)商之間的競爭，已經從最初的盲目趨同發(fā)展到理性競爭的階段。房地產業(yè)作為經濟支柱性產業(yè)，其投入資金巨大、生產周期短，具有保值增值、使用周期長等特點，另外涉及建筑、金融、商業(yè)、材料、旅游、飲食、廣告、服務等多種產業(yè)，而房地產市場競爭發(fā)展到今天，已達到一個新的境界，市場競爭在表面上的短兵相接已逐漸難分高下，其逐漸轉向全面的、深層次的競爭。房地產產品的特點房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。它既屬于生產要素，又屬于生活消費品，所以對于消費者來說，購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。所以基于這個特殊的條件，房子的特性顯得更加突出。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而增加。（4）稀缺性這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。近幾年來，房價上漲越來越快，從而引發(fā)了“炒房”，其實就是利用了房地產保值增值的特性。（7）耗資巨大房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至一輩子的積蓄。房地產市場的特點（1）經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。由于其性質和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。(6)不完全開發(fā)性：由于土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。(7)市場的不充分性：由于房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。房子賣得出去是因為買家發(fā)現(xiàn)它們更好、具有更高的價值或者是因為它們比較獨特。評價規(guī)劃設計對房地產企業(yè)開發(fā)經營績效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設計費用和設計質量（施工可行性、設計整改情況及設計審查合格情況）4 個方面來考慮。即是否嚴格按照圖紙和規(guī)范進行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設備是否合理？以及施工組織安排是否有序？這幾個內容是決定最終施工質量的關鍵內容。施工質量問題很可能會在工程竣工驗收后幾年才能表現(xiàn)出來，這種質量缺陷或事故雖然可以通過修補、重構等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產生重大影響。具體評價可以從工程結構質量（外觀、細部）、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比（主要指建筑材料/設備的價格合理性）、開發(fā)進度/效率等方面考慮。它蘊含在企業(yè)生產開發(fā)經營的全過程，由市場調查、參與方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。而從影響房地產開發(fā)經營績效的具體指標來看，營銷策劃上有廣告宣傳費用率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。目前普遍存在的事實是，在前期的物業(yè)管理服務中房地產企業(yè)自身的下屬物業(yè)管理公司多是服務的提供者，特別在企業(yè)房地產項目的開發(fā)是分期分段進行的情況下更是如此，此時物業(yè)管理服務的質量對于企業(yè)后續(xù)開發(fā)項目的銷售及效益情況將產生決定性的影響。當然，物業(yè)管理也要講究成本。根據(jù)以上的分析，可以建立影響房地產企業(yè)開發(fā)經營績效的指標體系（三）房地產營銷策略房地產產品建成之后，房地產營銷則是最后關鍵的一環(huán)。所以銷售公司利用各種有效的營銷策略來達到盡快銷售的目的。產品策略房地產產品的特殊性決定了其營銷策略的特殊性。而是從產品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等多方面考慮，這就要求開發(fā)商從多方面進行精心設計，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，來贏得更多的消費者。如，濰坊同泰建設集團下屬分公司——昌樂同盛置業(yè)有限公司，剛剛開發(fā)的“同樂花園”，其名稱給人一種安逸、祥和、溫馨的感覺。有些建筑施工單位在完工之后出現(xiàn)墻紋裂開、地磚不平等狀況，不能保證質量。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局，為此開發(fā)商采用現(xiàn)代化的新技術，使物業(yè)更具有智能化和現(xiàn)代化的格局。除了給業(yè)主提供了一個免費的健身娛樂場所，還為自己的產品增加了保值增值的砝碼。例如：廣東的一家公司所開發(fā)的小區(qū)，借助其小區(qū)內的一千多棵大榕樹，打出了“大榕樹下，百姓人家”的廣告語，果然取得了成功。在房地產營銷的過程中，房地產的定價是最根本的最有效也是最易于調控的，它是房地產營銷過程的核心和關鍵性問題。（1）定價方法。（2）定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調整定價的一種方法。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款