【正文】 設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。 拆遷方式： 1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo) 、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。 (8) 按合同的約定支付余款。 (6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 (4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 (6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 (4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并 到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 征用耕地 3 畝以下，其他土地 10 畝以下，由區(qū)（縣）人民 政府批準(zhǔn)。 （ 3）征用土地 (征用耕地 1000 畝以上，其他土地 2000 畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。 （ 2）土地使用權(quán)劃撥 房地局負責(zé)辦理 10 畝以上（含 10 畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 4） 1： 2000 地形圖 2 份； 5）加蓋了 “ 權(quán)屬已審核 ” 的宗地圖、地籍圖各 3 份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請書； 8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo) 的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。 協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、 獲取土地使用權(quán)。 依法必須進行招標(biāo)的工程建設(shè)項目中，按照工程建設(shè)項目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還應(yīng)按照《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會令第５號）規(guī)定報送書面材料；建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、 材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式（公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明； 可行性研究步驟 可行性研究按 5 個步驟進行： (1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項； (2)調(diào)查研究； (3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價； (5)編制可行性研究報告。 4）項目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評 估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 2）初步可行性研究，亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” 。 投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 可行性研究的工作階段 1）投資機會研究。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位 需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃； (9)項目經(jīng)濟及社會效益分析； (10)結(jié)論及建議。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避 免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 目錄 第一章： 項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段 一、 獲取土地使用權(quán) 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 三、 規(guī)劃設(shè)計 四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察 五、申辦《施工許可證》 六、招標(biāo) 第三章：工程建設(shè)階段 施工用水 電及通訊線路接通，保證施工需要 施工場地平整，達到施工條件 施工通道疏通，滿足施工運輸條件 施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備 施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備 臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理 施工許可批文及辦理開工手續(xù) 確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗 組織圖紙會審、設(shè)計交底 編制工程進度計劃 1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段 一、申辦《銷售許可證》 二、商品房銷售及按揭辦理 一、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》 二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收 三、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》 四、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段 從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。 第一章： 項目決策階段 ◆ 房地產(chǎn)項目可行性研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置； (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護 。 可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。如果機會研究認為可行 的，就可以進行下一階段的工作。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準(zhǔn)審批， 更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 集團公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。 開發(fā)商獲取土地使用 權(quán)的主要方式 1） 通過行政劃撥方式取得； 2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3） 轉(zhuǎn)讓取得； 4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5） 聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6） 通過司法裁決取得； 7） 通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié) 議、招標(biāo)、拍賣。 招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。 拍賣又稱競投，有些地方也叫“ 拍讓”。 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。屬協(xié)議出讓的，辦理土地 登記時應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。 土地主管部門 （ 1）土地使用權(quán)出讓 房地管理部門負責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出 讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理不足 10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。 區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理 10 畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。 征用耕地 3 畝以上 1000 畝以下，其他土地 10 畝以上 2000 畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。 （ 4）地價評估 市房地局負責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作 招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序 (1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。 (3) 用地者進行投資分析。 (5) 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進行投標(biāo) 。 (7) 按合同的約定支付余款。 拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 (1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。 (3) 用地者進行投資分析。 (5) 用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。 城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。 3） 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng) 驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于 建設(shè)項目的前期工作階段。 6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。 根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起 30 日內(nèi)，對申請審查完畢。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。 在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是： (1)在項目建議書報批或 可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點通知書中對批復(fù)時的參考依 據(jù)； (2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，并須同時下達規(guī)劃設(shè)計條件； (3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達的委托設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。進行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進行。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件 1）建設(shè)項目選址申請 城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。 建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保