【正文】 幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟(jì)、美觀要求。2) 建筑設(shè)計(jì)a) 戶型、單元組合、房間平臺尺寸能否符合采光通風(fēng)、防火要求。g) 公用配套設(shè)施布置及用地是否滿足要求。e) 建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。c) 本工程與當(dāng)?shù)厮㈦?、交通公共服?wù)設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否吻合、協(xié)調(diào)。A. 建筑1) 總平面布置a) 有無建筑工程規(guī)劃許可證及國土局的土地批準(zhǔn)書，規(guī)劃報(bào)建方案審核書。c) 有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)的審核。如對安全、消防、人防、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。因此，對設(shè)計(jì)圖紙的審核，側(cè)重于設(shè)計(jì)的深度和采用的技術(shù)方案是否符合總體與專業(yè)設(shè)計(jì)方案的要求以及專業(yè)之間是否有相互矛盾。G. 消防工程設(shè)計(jì)方案主要審核消防設(shè)計(jì)方案是否符合消防規(guī)范，在滿足消防規(guī)范的前提下選擇比較經(jīng)濟(jì)的方案。主要審核設(shè)計(jì)建筑物防雷類別是否符合國家規(guī)定及安全要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設(shè)計(jì)方案是否符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，還包括強(qiáng)弱電的防雷接地措施。D. 通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)方案主要審核通風(fēng)、空調(diào)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；通風(fēng)、空調(diào)方案的選擇；通風(fēng)管道的布置和所需設(shè)備的選擇等是否合理并滿足規(guī)范和使用要求是否經(jīng)濟(jì)。C. 給水、排水工程設(shè)計(jì)方案主要審核給水方案的設(shè)計(jì)依據(jù)和設(shè)計(jì)參數(shù)；給水方案的選擇，應(yīng)根據(jù)水源、用水量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合考慮，給水管線的布置和所需管材、設(shè)備的選擇等能否滿足規(guī)范和要求，是否經(jīng)濟(jì)。安全度、可靠性、抗震、抗風(fēng)是否符合要求；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。 聲環(huán)境252。 采光、環(huán)境252?？傮w方案的審核主要在初步設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)備方案選擇、功能工藝、項(xiàng)目組成以及總平面布局、配套設(shè)施、占地面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護(hù)、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性、超前性是否符合公司開發(fā)設(shè)計(jì)理念，是否滿足質(zhì)量目標(biāo)和水平。b) 工藝及技術(shù)水平項(xiàng)目采用的新工藝、新技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。審核工程項(xiàng)目建設(shè)總體方案一般包括以下主要內(nèi)容：a) 總建筑面積：包括全部建筑面積和各類面積（使用面積、輔助面積等）。充分發(fā)揮工程項(xiàng)目的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。f) 圖紙和文字說明是否清晰。d) 物理試驗(yàn)成果報(bào)告是否齊全、準(zhǔn)確。 五證：土地出讓合同（土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證216。8) 如投資方（項(xiàng)目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)辦公室進(jìn)行公開招投標(biāo)，對中標(biāo)施工單位發(fā)中標(biāo)通知書。6) 到各規(guī)費(fèi)收繳部門報(bào)審、繳費(fèi)，具體手續(xù)辦理如下：a) 將報(bào)批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報(bào)當(dāng)?shù)叵啦块T進(jìn)行消防審查，取得建筑工程消防意見書b) 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局計(jì)劃財(cái)務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費(fèi)c) 到當(dāng)?shù)亟逃钟?jì)劃財(cái)務(wù)處繳納教育設(shè)施附加費(fèi)d) 到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費(fèi)e) 與當(dāng)?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費(fèi)f) 按整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項(xiàng)目進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，將綠化報(bào)建圖，送園林管理局審批g) 按當(dāng)?shù)氐娜朔琅涮滓?，做?xiàng)目的人防規(guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項(xiàng)申請報(bào)當(dāng)?shù)厝朔擂k部門審批通過h) 到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)委員會繳納新型墻體改造費(fèi)和散裝水泥費(fèi)i) 到當(dāng)?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書j) 到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)7) 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（第三證）?？傮w規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。在此過程中要盡量達(dá)到不超初步概算的要求，嚴(yán)格控制工程成本。4. 投資估算的動(dòng)態(tài)調(diào)整項(xiàng)目開始投產(chǎn)后，收集與成本構(gòu)成相關(guān)的部門的數(shù)據(jù)資料，對成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，直致項(xiàng)目竣工結(jié)束。（該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20％左右）3. 詳細(xì)投資估算（可行性研究階段）主要是進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證階段，要評價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案，對項(xiàng)目的可行性提出結(jié)論性意見。2) 根據(jù)項(xiàng)目建議書、收集類似項(xiàng)目資料，對其進(jìn)行對比分析，得出投資估算（投資估算的誤差率可在土30％左右）3) 根據(jù)這一階段的投資估算作為審批項(xiàng)目建議書、初步選擇投資項(xiàng)目的主要依據(jù)之一。2. 初步投資估算即投資機(jī)會研究、項(xiàng)目建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。 管理部分包括：貸款成本、貸款償還計(jì)劃以及貸款與償還平衡計(jì)算；財(cái)務(wù)平衡分析；項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)用測算；216。作為內(nèi)部交流和分享的機(jī)會，我們期待大家批評及建議性反饋，進(jìn)一步完善、充實(shí)其中的內(nèi)容，共同進(jìn)步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出貢獻(xiàn)的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優(yōu)化小組 敬上 2007年9月1日41 / 41一、 項(xiàng)目開發(fā)前期工作（一）土地獲取 取得方式1) 行政劃撥2) 協(xié)議出讓3) 招標(biāo)拍賣（掛牌、投標(biāo)兩類）4) 轉(zhuǎn)讓 細(xì)節(jié)闡述1) 前期資料準(zhǔn)備a) 招標(biāo)文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）；b) 現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；c) 前期研究報(bào)告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)的工程信息資料、類似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；d) 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e) 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)需另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書；1) 前期可行性分析（機(jī)會可行性分析）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對市場收益進(jìn)行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤得出最高地價(jià)：地價(jià)=項(xiàng)目市場收益開發(fā)總成本費(fèi)用期望利潤（二）立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測繪隊(duì)測繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊，同時(shí)選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。故流程的復(fù)雜性較大，有些部分不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個(gè)流程。需要說明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯，在此主要進(jìn)行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（擬定）目 錄前言一、 項(xiàng)目開發(fā)前期二、 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建三、 綜合管弦部分四、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位五、 設(shè)計(jì)文件審核六、 設(shè)計(jì)變更部分七、 招投標(biāo)與合同管理八、 工程預(yù)、結(jié)算與進(jìn)度款管理九、 工程施工管理十、 工程簽證管理十一、 營銷工作管理十二、 入伙前 言首先感謝大家，對于流程編制的貢獻(xiàn)與付出！經(jīng)過一個(gè)月的時(shí)間，將大家的智慧匯總成冊，在此與大家分享。本案對房地產(chǎn)全程開發(fā)進(jìn)行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對整體流程的演示，其中的操作細(xì)節(jié)需作專題展開。另外，鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的耦合性特點(diǎn)：一件事情需要幾個(gè)部門共同配合完成，每個(gè)階段都有部門作為牽頭部門，相互輸出又相互輸入。每個(gè)流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件（表單表格）三部分，用來詮釋整個(gè)流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。（三）項(xiàng)目可行性分析1. 市場調(diào)查分析1) 宏觀環(huán)境分析預(yù)測A. 國家政治法律環(huán)境B. 經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢2) 中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測：城市建設(shè)與規(guī)劃A. 競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)B. 市場供應(yīng)與需求關(guān)系C. 各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況3) 微環(huán)境分析預(yù)測A. 區(qū)域消費(fèi)需求研判B. 競爭對手調(diào)查依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場定位等初步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開始正式介入）2. 投資計(jì)劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量