【正文】 左右，㎡。商業(yè)建筑銷售不溫不火，有商業(yè)的樓盤也僅一層商業(yè)，價(jià)格約住宅價(jià)格和的一倍。本宗地塊，基準(zhǔn)地價(jià)為2100元/㎡（，土地價(jià)140萬(wàn)元/畝，合樓面地價(jià)1400元/㎡），隨著容積率加大，地價(jià)款基數(shù)也隨之加大，具體指標(biāo)要等省廳下達(dá)批復(fù)文件后得知。變更費(fèi)用以評(píng)估地價(jià)為準(zhǔn)（具體待定）。整個(gè)文昌市規(guī)劃指標(biāo)控制最嚴(yán)格的就是容積率，并且多為低容積率，上調(diào)的可能幾乎為零，建筑密度、綠化等指標(biāo)可以相對(duì)調(diào)整。十二、項(xiàng)目相關(guān)問(wèn)題規(guī)劃指標(biāo)現(xiàn)得到的規(guī)劃指標(biāo)情況，㎡（㎡，㎡，㎡）。注：由于海南房地產(chǎn)銷售針對(duì)外來(lái)住戶的特殊性，銷售周期長(zhǎng)，不確定因素大。累計(jì)總收入 預(yù)計(jì)50500萬(wàn)元?？偝杀居?jì)37100萬(wàn)元人民幣，其中土地相關(guān)的前期費(fèi)用6600萬(wàn)元，由于銷售周期長(zhǎng)，并且銷售依托外來(lái)客戶，不確定性大，可能需要部分儲(chǔ)備資金。現(xiàn)就投資情況進(jìn)行分析（數(shù)據(jù)詳見投資概算表）。拒文昌海岸線4公里處，是連接一線海景和主城區(qū)的過(guò)渡地段，雖然沒(méi)有一線海景的獨(dú)到景觀，但其也有絕佳的地理位置。商業(yè)條件不佳，即使旁邊航天大道開通，商業(yè)價(jià)值也不高，㎡左右。機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目適宜開發(fā)高品質(zhì)住宅，位置得天獨(dú)厚，城市規(guī)劃道路竣工后交通便利，配套設(shè)施比較齊全（距離文昌市第三中學(xué)1300米，中心小學(xué)1800米。劣勢(shì)：（清瀾片區(qū)）產(chǎn)權(quán)式酒店逐步跟隨住宅地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展熱潮非純住宅性產(chǎn)權(quán)式酒店也在住宅地產(chǎn)發(fā)展熱潮的影響下，逐步升溫，開始進(jìn)入一個(gè)發(fā)展熱潮。開發(fā)商重點(diǎn)將集養(yǎng)生、度假、休閑、投資為一體的住宅作為主賣點(diǎn)。更為關(guān)鍵的，是航天發(fā)射基地在龍樓地區(qū)的建設(shè)，航天指揮中心在清瀾開發(fā)區(qū)的建設(shè)，在一定程度上也影響了清瀾地區(qū)的發(fā)展升值。優(yōu)勢(shì)：（清闌片區(qū)）住宅商品房仍是文昌市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力從文昌市房管局、稅務(wù)局及各方綜合資料來(lái)看，住宅商品房仍是文昌市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲的主力軍。但開發(fā)熱潮并沒(méi)有想象中高漲，很多土地在開發(fā)商手中代開張望。其三，項(xiàng)目均為中高檔大盤，規(guī)劃配套較為齊全，使客戶足不出戶也能享受星級(jí)酒店的服務(wù)和便利。其二，目標(biāo)客戶群體為島外客戶，外地客戶比較集中在廣東、三亞、北京、上海、太原、大同、哈爾濱、沈陽(yáng)、西北等地區(qū)（現(xiàn)以重慶、四川等地人員居多）。此類開發(fā)商向這些市縣發(fā)展，更多的是看重那里相對(duì)低廉的土地價(jià)格，使得投資成本更低，樓市價(jià)格容易得到控制，針對(duì)購(gòu)房群體的定位更容易把握。在海南一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)得如火如荼、?？?、三亞土地供應(yīng)趨緊之際，擁有一流資源與環(huán)境氣候的二三線城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也已悄然興起，并已吸引了內(nèi)地的一些開發(fā)商悄然進(jìn)駐，跑馬圈地，也使本地開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)了這些土地成本低廉的二、三線城市，并大肆布局。待凊瀾大橋下至航天大道的開通拉近與項(xiàng)目地塊的網(wǎng)絡(luò)距離，形成地塊交通優(yōu)勢(shì)，優(yōu)劣互補(bǔ)，未來(lái)升值空間猶存。其訴求點(diǎn)是追求有質(zhì)量的生活，或者是看重海景資源和投資回報(bào)。板塊內(nèi)的客戶購(gòu)房的目的基本上都是為了度假、投資和養(yǎng)生，購(gòu)房的主要目的是養(yǎng)老、度假和投資。整體市場(chǎng)主要針對(duì)外地顧客，銷售高峰期在每年10月至次年4月左右，而此次考察，一些新盤的銷售情況來(lái)看一般地段銷售稍緩，年均銷售率在30%以內(nèi)，緊鄰考察地塊的東海椰苑2010年已交房，銷售4年仍剩余幾十套房屋，銷售周期長(zhǎng)。目前帶電梯的房一般均價(jià)在6400 左右，海景房一般均價(jià)在12000左右。針對(duì)外地買房者，小兩房尤其受到青睞。樓盤規(guī)模比較小，09年整體均價(jià)還在30003500元/m2，價(jià)格水平并不高，但09年下半年開始上漲，到10年國(guó)際旅游島獲批之后價(jià)格再一次大幅上漲。與此同時(shí)，鋼材、水泥等建材的價(jià)格逐步上漲，無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)的投資成本，間接拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上升。八、房?jī)r(jià)走勢(shì)分析（1）、文昌市在航天發(fā)射基地、千畝碼頭建設(shè)、毗鄰?？谑?huì)城市，保持天然環(huán)境資源的優(yōu)越條件以其東環(huán)鐵路、海文高速公路等便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jī)r(jià)較低且穩(wěn)定等因素，越來(lái)越吸引周邊城市，特別是島外購(gòu)房者的投資置業(yè)，以及航天城工作人員的投資置業(yè)，也增強(qiáng)了投資置業(yè)者對(duì)文昌房地產(chǎn)發(fā)展的信心。（2）目前，文昌市以新航天發(fā)射場(chǎng)項(xiàng)目落戶為契機(jī)，借勢(shì)招商，造勢(shì)招商，營(yíng)造良好的投資環(huán)境，吸引更多大項(xiàng)目和大企業(yè)進(jìn)入，掀起了新一輪的開發(fā)建設(shè)熱潮，眾多企業(yè)及國(guó)內(nèi)外客商紛紛到文昌投資置業(yè)。清瀾港是我省東部唯一的對(duì)外開放口岸。重點(diǎn)建設(shè)銅鼓嶺生態(tài)旅游區(qū)、航天主題公園、高隆灣、椰林灣、八門灣等旅游區(qū)，加快旅游資源的開發(fā)。文昌也將成為海南必游之地，休閑度假的旅游地產(chǎn)增值潛力巨大。但這一價(jià)格從2010年至今仍趨于平穩(wěn)，文昌房地產(chǎn)不是很活躍，為促進(jìn)銷售，每個(gè)樓盤都有一定的折扣，但針對(duì)外地客戶，多以全款方式操縱，為吸引“候鳥”置業(yè)多采用帶裝修方式銷售，免去置業(yè)者遠(yuǎn)地裝修的煩惱，裝修多以12001800元為主流，電器配置高裝修價(jià)格可在2300元以上。其中東海椰苑、綠島、鑫源錦程、椰海明珠、天成國(guó)際、藍(lán)湖海韻為本次調(diào)研重點(diǎn)考察對(duì)象，因其樓盤地理位置與待開發(fā)項(xiàng)目較近，有一定參考價(jià)值。航天椰城、文昌森海灣、平海第一篇：文昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、調(diào)查時(shí)間：2014年6月18日二、調(diào)查范圍：文昌市內(nèi)三、調(diào)查目的：了解該市土地出讓情況、價(jià)格以及調(diào)查在建、擬建項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模、銷售價(jià)格、主力戶型、客戶定位、目標(biāo)群體等。四、調(diào)研相關(guān)問(wèn)題四、調(diào)查樓盤數(shù)量：30個(gè)，分別為合景?月亮灣、海南馮家灣椰風(fēng)海韻、東方龍灣、中南逸龍灣、水霞公寓、同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸、碧桂園椰城、蝶戀海、路路通東方豪苑、正商紅椰灣、綠島、鑫源錦程、金山國(guó)際、天水星河、椰海明珠、銀河金座、逸雅園、鑫源富豪公館、天成國(guó)際、順鑫富海家園、波溪麗亞灣、雅居樂(lè)月亮灣、東海椰苑、白金海岸、晉唐海灣、藍(lán)湖海韻、觀瀾灣、湘海城。五、文昌市樓盤銷售均價(jià)：59007500元/平方米（二線海景）920013000元/平方米（一線海景）六、海南文昌市場(chǎng)的走向以上表格整體來(lái)看，2014年6月文昌市項(xiàng)目地塊附近樓盤價(jià)格比較平穩(wěn)，市內(nèi)樓盤的均價(jià)在5900~7500左右，一線海景的均價(jià)9200~13000左右。七、海南市相關(guān)政策：《政府優(yōu)惠政策及舉措 》（1）、新航天發(fā)射場(chǎng)落戶海南，特別是6000畝航天主題公園的建設(shè)，對(duì)海南省又好又快發(fā)展產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，將成為海南發(fā)展史上的一個(gè)新的里程碑。市政府工作報(bào)告指出：以航天發(fā)射場(chǎng)落戶我市為契機(jī)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快旅游規(guī)劃，促成旅游項(xiàng)目上馬。以開放型經(jīng)濟(jì)為載體，培育壯大港口經(jīng)濟(jì)。要大力發(fā)展口岸經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)參與對(duì)外貿(mào)易，通過(guò)組織本地區(qū)有條件企業(yè)參與對(duì)東南亞、港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)交流，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)；要發(fā)揮清瀾港開放口岸優(yōu)勢(shì)，整合港口各項(xiàng)資源，完善港口基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化口岸服務(wù)功能，加快管理體制改革和通關(guān)模式改革，增建一批新泊位，進(jìn)一步改善清瀾港口裝卸條件，增強(qiáng)集散能力；力爭(zhēng)把清瀾港打造成海南東部的內(nèi)外貿(mào)易貨物集散基地。連接文城與清瀾兩鎮(zhèn)的文清大道兩側(cè)，由于地勢(shì)比較平坦，比較適合開發(fā)，政府的目的也是希望把所有市政單位全部都往文清大道這一帶搬遷，通過(guò)位于清瀾的市政府，和文昌市府兩頭帶動(dòng)，牽動(dòng)這一條線的發(fā)展。（2）、隨著土地交易的規(guī)范化和透明化，土地成本大幅提升；國(guó)家有關(guān)節(jié)能建筑政策的實(shí)施，建材的升級(jí)換代，人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。九、文昌房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀綜述(1)市內(nèi)板塊——航天城預(yù)期價(jià)值帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展板塊特點(diǎn)：在售樓盤區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)不明顯，借助文昌大型配套發(fā)力在售樓盤皆處于文城邊緣，市內(nèi)完善的配套難于直接利用。緊湊 戶型控制總價(jià)，成為銷售熱點(diǎn)戶型以居家的兩房6080 ㎡的小兩房為主流房屋，三房110130 ㎡，還有小量的四房為輔。低廉的價(jià)格吸引很多島外客戶文昌市具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，目前價(jià)位還處于較低水平，升值空間較大，這是吸引眾多投資客的主要原因。近兩年銷售價(jià)格一直未漲，維持平穩(wěn)，雅居樂(lè)、碧桂園等大盤的推出可能是引起價(jià)格上漲不明顯的一重要因素。(2)高隆灣板塊——海景資源豐富，產(chǎn)品高端，上升潛力大依托資源優(yōu)勢(shì)，走高端路線海景資源豐富，項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套完善，精裝修、小戶型為主，高素質(zhì)度假類型產(chǎn)品，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)?？蛻糁饕莵?lái)源于北方、大西北等的中高端富裕人群。(3)凊瀾港板塊——凊瀾大橋的開通將提升區(qū)域價(jià)值新型開發(fā)區(qū)域，尚未成熟，海景資源良好，但是交通有待改善。十、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、三線城市開發(fā)的共性如果說(shuō)?？?、三亞是海南的一線城市，那么文昌、瓊海等地可以稱為二線城市了。很多島外的客戶非常喜歡海南的環(huán)境和氣候，但?？?、三亞日漸高漲的房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)較難承受，因此他們選擇在房?jī)r(jià)便宜的文昌、瓊海等市縣，既可以享受海南優(yōu)越的自然環(huán)境，同樣可以享受不亞于亞龍灣的海岸線。項(xiàng)目的共性從以上項(xiàng)目的調(diào)查情況來(lái)看，很多中高檔的項(xiàng)目都有個(gè)相似之處，其一，都是以環(huán)境氣候、海岸、沙灘等特色作為賣點(diǎn)，以度假、休閑等造勢(shì)。外銷的樓盤除了在本地設(shè)立售樓處外，還在一些消費(fèi)能力強(qiáng)的城市設(shè)接待處或售樓處，還與旅行社合作，定期組織有意向購(gòu)房的客戶過(guò)來(lái)看房。房?jī)r(jià)與供求關(guān)系據(jù)悉，文昌高隆灣9公里的海岸線土地基本已被外地投資商瓜分完畢，不僅如此，市內(nèi)路段較好的地塊也紛紛被一些公司或個(gè)人收購(gòu)。近些年房?jī)r(jià)情況，2006年低至1000－2000元/平方米之間，而2007年底和2009年初，普通樓盤均價(jià)已達(dá)3500元至6000左右，2010年臨?；蚝＞胺可踔烈堰_(dá)9000至13000每平米，2010年以后價(jià)格趨于平穩(wěn)。按地級(jí)劃分來(lái)看，文昌市目前商品房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅最高的為清瀾開發(fā)區(qū)，清瀾開發(fā)區(qū)因?qū)儆谖牟兄攸c(diǎn)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其升值空間和發(fā)展空間比較高，同時(shí)，清瀾地區(qū)還擁有非常適合開發(fā)旅游房地產(chǎn)的環(huán)境資源以及海景資源，為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。還有2000畝的碼頭在清瀾高隆灣的建設(shè)，也提高該地區(qū)房?jī)r(jià)的高位。其次就是文昌市周邊地區(qū)的房子，也在政府成熟的規(guī)劃下，不斷提升價(jià)值，房?jī)r(jià)漲幅也因在政策性導(dǎo)向及未來(lái)發(fā)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。清瀾地區(qū)還缺少高檔酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)，目前周邊的生活配套不完善（規(guī)劃道路全面實(shí)施后可有較大改觀），未能給各業(yè)主一個(gè)方便的生活方式。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站800多米，門診部1500米），而且小區(qū)周邊的主干道已經(jīng)平整，已經(jīng)具備了建設(shè)小區(qū)文化的硬件支撐，而且項(xiàng)目已經(jīng)在動(dòng)工的狀態(tài)，正在加緊工程進(jìn)度，也會(huì)盡快達(dá)到銷售的一個(gè)狀態(tài)。十一、項(xiàng)目投資分析文國(guó)用（2000）字第W0301458號(hào)地塊，位于文昌市文城鎮(zhèn)清瀾福城經(jīng)濟(jì)社南側(cè)地段。目前，此區(qū)域有多出待開發(fā)地塊，屬于區(qū)域開發(fā)