【正文】 ，對無法彌補的違約，應(yīng)寫明相應(yīng)的負責(zé)方式。一個訂得公平嚴(yán)謹(jǐn)且切實可行的違約責(zé)任條款，是保證和促使雙方完全、有效地履行合同的最有效的方式。房屋的坐向、整體結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積、裝修要求、內(nèi)部設(shè)施、門窗規(guī)格、數(shù)量、材料等等，要訂得盡可能細；訂得越細，買方對未來房屋印象就越具體，因不明確而產(chǎn)生的爭 執(zhí)也就越少。一個制訂周密、完善的合同可以防止日后雙方發(fā)生爭執(zhí)，簽訂“ 房地產(chǎn)預(yù)售合同”時，除需載明商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容外，至少還要注意以下兩個方面的問題。因此，沒有許可證的期房是萬萬不可預(yù)購的。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。了解預(yù)售商品房應(yīng)具備的條件 根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)具備如下條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確立施工進度和竣工交付日期。雖然預(yù)售商品房對活躍市場、改善居民住房條件及實現(xiàn)房地產(chǎn)的保值增值有重要的促進作用，但是顯而易見，這種銷售辦法也極易導(dǎo)致投機行為，消費者為此承擔(dān)著極大的風(fēng)險，甚至可能出現(xiàn)交了錢而最終買不到房的現(xiàn)象。預(yù)購商品房應(yīng)注意什么 購買現(xiàn)房因有實物存在，故只要自己認準(zhǔn)，選好中意的房屋，依法辦好手續(xù)，就再無其他風(fēng)險了。審批：1．全程審核；2．疑難問題終結(jié)處理；3．簽署審批意見。初審：1．核驗證件；2．現(xiàn)場勘察（必要時）；3．查檔審核；4．提出初審意見。如果土地抵押了，購房人應(yīng)和房地產(chǎn)商就解除抵押的時間進行約定，明確房屋交付時，房地產(chǎn)商如果不能解除抵押應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。購房人可要求房地產(chǎn)商在第一條相關(guān)位置填上“建設(shè)工程規(guī)劃許可證號”和“施工許可證號”，在后面的空白欄填上“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”號等其它項目建設(shè)依據(jù)。售樓機構(gòu)是開發(fā)商委托的銷售代表時，應(yīng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。第一篇：辦理土地使用證的程序什么是商品房的五證、兩書和一票？五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》《國有土地使用證》《商品房預(yù)售許可證》兩書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》一票：《黑龍江省商品房屋銷售專用發(fā)票》如何仔細查看《商品房預(yù)售許可證》？五證的最后審查在于《商品房預(yù)售許可證》，但由于部分項目存在前期開發(fā)資金投入大而部分繳納土地出讓金情況，所以有時候《預(yù)售證》的銷售許可范圍會具體到樓層和同一層的某單元。因此，查驗時一定應(yīng)仔細核實該證左下方許可銷售范圍，核對所購樓號是否在許可范圍內(nèi)?！拔遄C”最好看“正本” 一般情況下，購房合同第一條中提到的《土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和合同第二條提到的《預(yù)售許可證》加上合同未提及的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，就是通常媒體宣傳的《五證》。購房人看“五證”最好能夠要求看“正本”，留意一下《土地許可證》上有沒有注明土地已抵押給銀行。房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序流程圖 受理→初審→復(fù)審→審批→繕證→收費發(fā)證→歸檔受理：1．收驗證件齊全；2．初審證件真?zhèn)危?．進行錄入登記；4．填寫收件受理單。復(fù)審： 1．復(fù)核初審意見；2．對疑難問題提出處理意見；3．提出復(fù)審意見。說明：房屋權(quán)屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預(yù)售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H予以適當(dāng)簡化。但在商品房買賣中，更多的是期房買賣：即消費者在按規(guī)定交付定金或首期付款時，所購房屋還不存在或正在建設(shè)之中；開發(fā)商的售房行為是一種預(yù)售行為。故消費者在預(yù)購商品房時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)信用情況及其他應(yīng)具備的有關(guān)手續(xù)，切實把握預(yù)購商品房應(yīng)注意的幾個問題。檢查賣方的《商品房預(yù)售許可證》 商品房預(yù)售實行許可證制度。這是防止賣方到期無房可交或不能取得產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因為有關(guān)部門經(jīng)過審查后，只對符合預(yù)售商品房條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。謹(jǐn)慎簽訂預(yù)售合同 根據(jù)國家規(guī)定，買賣商品房必須簽訂書面合同。（一）對標(biāo)的物的設(shè)定要求要具體。（二）違約責(zé)任要訂好。要訂好違約責(zé)任條款，至少有兩個方面不能忽略：首先，違約責(zé)任要訂得對等公平，也就是買賣雙方對承擔(dān)違約責(zé)任的前提條件和所承擔(dān)的責(zé)任要對等公平，如：買方在什么情況下承擔(dān)什么樣的責(zé)任，那么賣方也應(yīng)在相同的情況下，承擔(dān)同等的責(zé)任；其次，違約責(zé)任要訂得明確具體，易于執(zhí)行。簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)從簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備手續(xù)。根據(jù)國家規(guī)定，商品房買賣稅費由契稅（按交易總額6%計，由買方繳納，其中50%在簽約后繳納，其余在辦產(chǎn)權(quán)證時繳納）、印花稅（由買賣雙方按交易總額的0．1%，各付50 %，在辦理產(chǎn)權(quán)證時繳納）、交易管理費（按交易總額的1%繳納，買賣雙方各付50%）等三項組成。在辦好上述一系列手續(xù)后，購買的預(yù)售商品房才真正落到實處，購房者心頭的一塊石頭才算落了地。如法人營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證明、護照、（港澳臺僑胞）回鄉(xiāng)證等，港澳辦、臺辦或僑辦出具的身份證明。3：房地產(chǎn)權(quán)證（或國有土地使用證，期房）4：內(nèi)（外）銷商品房預(yù)售許可證（期房）5：建設(shè)工程規(guī)劃許可證（期房）6：房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證和國有土地使用證（現(xiàn)房）7：內(nèi)（外）銷商品預(yù)（出）售合同（商品房首次交易）或房屋買賣合同（二手房交易）8：國家機關(guān)、團體、國有企業(yè)應(yīng)提供上級主管部門批準(zhǔn)購房的書面證明，事業(yè)單位需提供上級主管部門同意購房的書面證明，集體企業(yè)應(yīng)提供職工代表大會同意購房的決議，有限責(zé)任公司和股份有限公司應(yīng)提供董事會同意購房的決議。公證機關(guān)要據(jù)當(dāng)事人的申請作出是否接受辦理的決定?！鼍吖C文書：公證上機關(guān) 根據(jù)審查結(jié)果，決定是否出具公證書。公證費用 房屋買賣合同公證費用以合同成交價計算，按成交額的比例計收（司法部委托的境外律師公證收費例外）。為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，上海市有關(guān)部門決定對購買空置商品房合同進行公證的，公證費減半收取。國家發(fā)計劃委員會、司法部計價費（1998）814號文件對公證證明土地使用權(quán)出讓，房屋轉(zhuǎn)讓、買賣及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)如下： 標(biāo)的額500000元以下部分，%，按比例收費不到200元的，按200元取。標(biāo)的額10000001至20000000元