【正文】 民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費(fèi)用）。（25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。）（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。（16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。三、前期介入階段性內(nèi)容及注意事項(xiàng)：物業(yè)管理公司在開項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注意：（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進(jìn)行全面的了解。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。二、前期介入的必要性：減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。第一篇：前期介入培訓(xùn)前期介入培訓(xùn)一、前期介入的概念：所謂物業(yè)管理的“前期介入”，是指開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)或邀請物業(yè)管理企業(yè)，參與其開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論與提出一定的建議，一般是從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程監(jiān)管，工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。其內(nèi)客主要包括：（1）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入；（2）施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入；（3）設(shè)備安裝及內(nèi)裝修階段的介入。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。這些均應(yīng)在前期物業(yè)管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到車輛比例盡量充足。（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套