【正文】 項(xiàng)目賣點(diǎn) 時(shí)代品質(zhì) 天驕居所 推廣主題 把家輕輕放在純真歲月中 項(xiàng)目配套 健身 房、桌球、乒乓球室、兒童活動(dòng)室、小型超市、醫(yī)務(wù)室等一應(yīng)俱全 周邊配套 學(xué)校 湖南商學(xué)院 醫(yī)療 湘雅三醫(yī)院 購物 旺和超市 交通 11 34 30 30 149 其它 － 個(gè)案優(yōu)勢 河西電梯小高層，居住環(huán)境較好 個(gè)案劣勢 離市區(qū)較遠(yuǎn) 聯(lián)系電話 8132121 備注 － 項(xiàng)目名稱 星語林?汀湘十里 地理位置 岳麓三環(huán)線與含浦大道交匯處 物業(yè)類型 別墅 建筑風(fēng)格 新中式主義建筑風(fēng)格 起價(jià) － 均價(jià)（元 /m2） 30004000 價(jià)格走勢 － 占地面積 萬 m2 總建筑面積 萬 m2 建筑密度 － 容積率 綠化率 40％ 銷售率 未開盤 開盤日期 交房日期 未定 公攤率 無 總套數(shù) 373 套 物業(yè)管理費(fèi) 未定 主力戶型 聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅 付款折扣 未定 項(xiàng)目賣點(diǎn) 大型高檔別墅區(qū) 推廣主題 親水 大宅 湖湘文化 項(xiàng)目配套 5 大會(huì)所、 2 大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店，小區(qū)內(nèi)設(shè)專業(yè)幼兒園 周邊配套 學(xué)校 含浦鎮(zhèn)中學(xué) 含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中、 醫(yī)療 市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院 購物 專車早晚開往市區(qū)購物 交通 有小區(qū)專車 其 它 － 個(gè)案優(yōu)勢 內(nèi)部配套齊全完善，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)管理比較好，別墅結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)比較新穎 個(gè)案劣勢 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，全是大型別墅，價(jià)格比較高 聯(lián)系電話 0731585511 5817711 備注 榮獲“ 20xx20xx 年度湖南名盤”；“ 20xx 年度女性最受喜愛的樓盤”； “ 20xx年度最受長沙市民歡迎的十大誠信樓盤” 項(xiàng)目名稱 星藍(lán)灣 地理位置 銀杉路和湘江二橋交匯處東北 物業(yè)類型 住宅及寫字樓 建筑風(fēng)格 － 起價(jià) － 均價(jià) 約 2100 元 /m2 價(jià)格走勢 － 占地面積 萬 m2 總建筑面積 13 萬 m2 建 筑密度 － 容積率 綠化率 ％ 銷售率 － 開盤日期 交房日期 － 公攤率 15％左右 總套數(shù) 848 物業(yè)管理費(fèi) 未定 主力戶型 三房 付款折扣 未定 項(xiàng)目賣點(diǎn) 周邊配套齊全 推廣主題 － 項(xiàng)目配套 幾乎沒有 周邊配套 學(xué)校 銀盆嶺小學(xué)、六溝壟小學(xué)、桐梓坡小學(xué)、市 20 中，麓山國際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、毛澤東文學(xué)院 醫(yī)療 湘雅三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院 購物 新一佳超市、安居樂園、星電華銀旺和超市 交通 15 118 其它 － 個(gè)案優(yōu)勢 周邊配套齊全，生活便利，價(jià)格相對(duì)便宜 個(gè)案劣 勢 容積率較高；目前交通較不便 聯(lián)系電話 4881892 備注 － 項(xiàng)目名稱 香海西岸 地理位置 岳麓區(qū)北大橋西往北 100 米 物業(yè)類型 普通住宅 建筑風(fēng)格 歐式新古典主義風(fēng)格 起價(jià) 2100 元 /m2 均價(jià) 2300 元 /m2 價(jià)格走勢 － 占地面積 約 萬 m2 總建筑面積 萬 m2 建筑密度 － 容積率 綠化率 40％ 銷售率 未開始預(yù)售 開盤日期 未開盤 交房日期 公攤率 15％ 總套數(shù) － 物業(yè)管理費(fèi) 1 元 /平方米 /月 主力戶型 3 房和 4 房 付款折扣 未定 項(xiàng)目賣點(diǎn) 配套齊全，價(jià)格相對(duì)便宜 推廣主題 － 項(xiàng)目配套 24 小時(shí)為您解憂的社區(qū)醫(yī)療 周邊配套 學(xué)校 長郡附屬小學(xué)、麓山國際實(shí)驗(yàn)中學(xué)、第二十中學(xué)、規(guī)劃中的施家港中學(xué) 醫(yī)療 湘雅附三醫(yī)院 購物 銀杉新一佳超市、安居樂園家居建材廣場 交通 40 40 11 31 40 80 60 13 34 302 其它 陽光幼兒園、政府公務(wù)員幼兒園 個(gè)案優(yōu)勢 周邊配套齊全、生活方便，價(jià)格相對(duì)便宜 個(gè)案劣勢 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，戶型較少 聯(lián)系電話 2855888 2855999 備注 區(qū)東北角緊鄰 400 畝的施家 港水上公園 —— 是岳麓區(qū)政府“十一五”計(jì)劃中九大重點(diǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目，屆時(shí)將建成集自然景觀、人文景觀為一體的瀟湘大道上大型特色景觀公園。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)地域的差別性，這些項(xiàng)目并不能與本項(xiàng)目進(jìn)行類比分析，我們羅列的目的旨在起管中窺豹，拋磚引玉之用?？梢灶A(yù)見，隨著經(jīng)開區(qū)區(qū)域規(guī)劃和配套設(shè)施的不斷完善，當(dāng)星沙通往市區(qū)的道路增加到四到五條以后，作為長沙“第六區(qū)”的星沙板塊，其市場潛力會(huì)不可遏制的迸發(fā)出來，將為整個(gè)長沙地產(chǎn)市場再添一朵奇葩，也必將成為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)一道美麗的風(fēng)景線。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯，住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè) 、三次置業(yè)的消費(fèi)群體將逐步擴(kuò)大。因此，就目前來說，星沙板塊想在長沙房地產(chǎn)市場擁有較大的市場份額，仍然為時(shí)尚早；況且，近幾年星沙板塊有影響力的大盤不多，其開發(fā)的時(shí)間密度和位置密度都不夠集中，沒有形成集中的合力，因而在市場上的分貝和整體吸引力尚顯不夠。眾多地產(chǎn)大鱷對(duì)星沙地產(chǎn)的青睞，對(duì)星沙地產(chǎn)市場的發(fā)展是個(gè)契機(jī)；同時(shí)，也足以證明這片熱土所擁有的無限生機(jī)。一期工程占地約 60畝，將于 20xx 年下半年正式動(dòng)工建設(shè)，一年內(nèi)正式對(duì)外發(fā)售。此外，在今年元月“湖南?星沙第二屆招商節(jié)”的簽約儀式上，香港恒基集團(tuán)簽署了本屆招商會(huì)上最大的一筆投資合同：總投資高達(dá) 億美元的中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，本項(xiàng)目所在地即漓湘路、東四線、遠(yuǎn)大路、黃興大道的圍合區(qū)域也是整個(gè)經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)較為成片的商業(yè)金融、教育科研和居住用地片區(qū)。從 20xx 年起，長沙縣房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)零的突破，目前入駐全縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá) 22 家， 5年累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，銷售商品房 108 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元。一批支撐該縣商貿(mào)發(fā)展的新市場，如中南汽車世界、通程商業(yè)廣場、星沙汽配市場、湘繡城、茶葉市場、星沙物流中心等相繼建成營業(yè)；物流產(chǎn)業(yè)不斷壯大，目前縣城星沙已有物流和貨運(yùn)企業(yè) 10 家，集郵件和貨運(yùn)于一體的全省最大的郵政樞紐中心落戶星沙，總投資 億元的星沙國際物流中心正在動(dòng)工興建。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念逐漸改善，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，享受型、投資型消費(fèi)日益增強(qiáng)。 20xx 年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，全縣具有一定規(guī)模的商品交易市場達(dá) 45 個(gè)，占地 100 多萬平方米，年成交額 12 億元以上。不僅如此，20xx 年長沙縣的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等均保持了較快的增長速度，增幅分別達(dá) 到 ％、 ％、 ％和 ％。 20xx 年至 20xx 年成為長沙縣財(cái)政總收入增長最快的時(shí)期，5 年翻了兩番，實(shí)現(xiàn)了高位高基數(shù)增長。 區(qū)域消費(fèi)狀況分析 隨著縣城搬遷，長沙縣財(cái)政收入的增長步入了跨越式發(fā)展的快車道。 在三大支柱產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大，有一定規(guī)模的企業(yè)已發(fā)展到 232 家，年產(chǎn)值過 5000 萬元的企業(yè)有 15 家，涌現(xiàn)了金龍生物、好韻味、湘豐、金井等國家和省、市級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè) 13 個(gè)。蔬菜產(chǎn)業(yè)一直是農(nóng)業(yè)的一個(gè)主打產(chǎn)業(yè)，在培育建設(shè)黃興、干杉、梨等鄉(xiāng)鎮(zhèn)已有基地的同時(shí)，重點(diǎn)新擴(kuò)路口、開慧、春華、雙江、黃花、高橋等 鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔬菜基地，以黃興鎮(zhèn)為核心的 5 個(gè)近郊10 萬畝無公害蔬菜基地初步形成。 茶葉、蔬菜、花卉苗木成為長沙縣農(nóng)業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)。在政府的鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，長沙縣的工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，規(guī)?？偭看蠓黾?，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群飛速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)布局日趨合理。 工業(yè)實(shí)現(xiàn)大跨越 近年來，長沙縣緊緊圍繞“領(lǐng)跑中西部，進(jìn)軍五十強(qiáng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持工業(yè)優(yōu)先發(fā)展，把工業(yè)化作為主動(dòng)力，作為解決“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵，帶動(dòng)了縣域經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)的比例變化，記錄了長沙縣由農(nóng)業(yè)大縣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大縣，再到工業(yè)強(qiáng)縣的發(fā)展軌跡，成就了“湖南工業(yè)看長沙，長沙工業(yè)看星沙”的輝煌一頁。 隨著縣城的搬遷，星沙大開放、大招商和大投入，支撐著長沙縣經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)棚已經(jīng)形成，汽車、電子信息和房地產(chǎn)成為了長沙縣經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力量。長沙縣在 20xx 年 GDP 增速達(dá)到 ％后， 20xx 年達(dá)到 19％， GDP 呈現(xiàn)加速成長的態(tài)勢。 GDP 增長呈強(qiáng)勢 隨著縣城與長沙經(jīng)開區(qū)融合，長沙縣地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）進(jìn)入飛速發(fā)展的時(shí)期，在全省形成了明顯的強(qiáng)勢。 10 年過去了，如今的長沙縣縣城星沙初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，人民安居樂業(yè)。全縣總面積 1997 平方公里，轄５個(gè)鄉(xiāng)， 15 個(gè)鎮(zhèn)， 494 個(gè)村，38 個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?74 萬。 二、長沙縣房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況分析 長沙縣自古為三湘首善之區(qū)，其建制遠(yuǎn)溯秦漢。 在政策鼓勵(lì)下及瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)的現(xiàn)實(shí)情況，中檔商品房的開發(fā)將增多。 70 年代人群開始成為置業(yè)主體，消費(fèi)心理將出現(xiàn) 新的變化。 市場綜述 長沙未來幾年的房地產(chǎn)市場相對(duì)看好，但競爭層面也將從項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到企業(yè)、從品質(zhì)上升到資本和服務(wù)，長沙目前還沒有一家開發(fā)企業(yè)能夠占到市場年銷售 5％以上份額，但本地市場的開發(fā)龍頭企業(yè)將在這幾年的競爭中產(chǎn)生。 20xx 年，隨著政策的逐步穩(wěn)定，房源的增量，信貸政策的促進(jìn)作用，住房梯級(jí)消費(fèi)觀念的日趨形成以及房地產(chǎn)新商品房與二手 房市場的聯(lián)動(dòng)，二手房成交增幅將有較大幅度的增長，成交價(jià)格也會(huì)穩(wěn)步上升。 二手房市場面臨新機(jī)遇 從 1998 年開始，長沙市房地產(chǎn)市場得到長足發(fā)展，相應(yīng)中介經(jīng)紀(jì)業(yè)迅速成長，長沙二手房市場也年年攀新高。 隨著房價(jià)變化的同時(shí)，消費(fèi)者的置業(yè)心理也在發(fā)生變化，而規(guī)劃相對(duì)完善，價(jià)格相對(duì)便宜的新城區(qū)居住浪潮，也將在 20xx 年真正到來，這不僅僅因?yàn)樾鲁菂^(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)的相對(duì)優(yōu)勢，也在于區(qū)域 內(nèi)城市規(guī)劃、配套日益完善，成為更適合人居的家園。 20xx 年，新城區(qū)開發(fā)將進(jìn)一步加速，繼人民東路、南城、麓南等新城區(qū)板塊之后，市府、金鷹城、體育新城、新河三角洲等新的熱點(diǎn)區(qū)塊開始人氣飆升。 20xx 年長沙地產(chǎn)市場將以“品質(zhì)住宅”建設(shè)為契機(jī)，提高住宅質(zhì)量，同時(shí)改善小區(qū)環(huán)境、物管等綜合配套，從 整體上提高長沙房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)，為老百姓提供物美價(jià)廉的居所。 目前長沙房地產(chǎn)市場的競爭不僅是在項(xiàng)目與項(xiàng)目之間，也發(fā)生在板塊和板塊之間。節(jié)能建筑在長沙已經(jīng)引起了政府和開發(fā)商的高度重視，綠色地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)因而也步入了實(shí)質(zhì)階段，因可有效地提高項(xiàng)目素質(zhì)與 技術(shù)含金量，以其舒適、節(jié)能、環(huán)保、高科技及高性價(jià)比而一枝獨(dú)秀。 20xx 年長沙的商品房供應(yīng)量達(dá)到 800 萬平米以上，銷售項(xiàng)目增多，在量價(jià)齊升的形勢下，刺激消費(fèi)是頭等問題，因此， 20xx 年將是長沙房地產(chǎn)行業(yè)的營銷年，而定位精準(zhǔn)的個(gè)性項(xiàng)目、中檔項(xiàng)目將顯示出強(qiáng)大的市場競爭力。長株潭經(jīng)濟(jì)的一體化，帶動(dòng)了南長沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長沙東區(qū)開發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤的大顯身手提供了絕佳的機(jī)遇； “市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署，對(duì)星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認(rèn)，也給致力于星沙發(fā)展建設(shè)的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。因此，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，加上銀行信貸的支持，可以預(yù)計(jì)在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)依然是人們投資置業(yè)的首選。 20xx 年長沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12434 元，居全國中等偏上水平，中等收入水平的居民已經(jīng)進(jìn)入萬元級(jí)消費(fèi)水平階段。 消費(fèi)市場潛力巨大 20xx 年《中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告》指出，從現(xiàn)在起到本世紀(jì)中葉， 中國城市化率將從現(xiàn)在的 40％提高到 75％左右。就長沙來說，更不可能出現(xiàn)大的波動(dòng)。 20xx 年的樓市大勢取決于政策。 20xx 年，長沙商品住宅銷售價(jià)格持續(xù)保持上漲，同時(shí)銷售面積增幅也高達(dá)％，并首次突破 550 萬平方米。 綜合以上需求，預(yù)計(jì)長沙 20xx 年商品房有效需求在 500 萬平方米以上，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。 20xx 年至 20xx 年長沙市人均居住面積從 平方米增長至 平 方米，人均住房面積提高 平方米，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點(diǎn)。受國家土地緊縮政策影響， 20xx 年房地產(chǎn)投資增長將繼續(xù)放慢，住宅開發(fā)仍是房產(chǎn)市場主旋律。雖然長沙目前并未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但是政策一旦出臺(tái)，受其作用和影響是肯定的。 20xx 年房地產(chǎn)業(yè)將成為稅收調(diào)控政策的重點(diǎn)領(lǐng)域。長沙湘水灣市場調(diào)查報(bào)告 第一部分 宏觀現(xiàn)狀分析 一、長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 宏觀政策面由嚴(yán)控逐步轉(zhuǎn)為平和，稅收調(diào)控政策趨嚴(yán) 20xx 年，宏觀政策將繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府將根據(jù)調(diào)控的效果適時(shí)推出跟進(jìn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的發(fā)展。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析監(jiān)測和引導(dǎo)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，是 20xx 年政府宏觀調(diào)控的主要思路。新年伊始，各類和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅種開 征消息不絕于耳： 140 平方米以上的住宅將預(yù)征土地增值稅；地下建筑將收取房產(chǎn)稅；二手房交易個(gè)稅將推向全國；耕地占用稅暫行條例將進(jìn)