【正文】 ,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。3．土地使用權(quán)取得的程序土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復(fù),可行性研究批復(fù))，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動作用。比如盲目建設(shè)、無證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景?！?隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會問題之一。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進(jìn)行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。它的重要作用可以歸納如下：；；，加快改革開放的步伐；，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；；，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展；；，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。在本課題中，僅對房地產(chǎn)開發(fā)中最常見的依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開發(fā)模式及開發(fā)程序進(jìn)行探討。第三類，其他方式。房地產(chǎn)開發(fā)按項目的運作方式的不同可分為三類：第一類，也是通常的運作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。第二篇：房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述第一章第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)是土地、房屋財產(chǎn)的總稱。土地開發(fā)整理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理項目申請（一）應(yīng)提交的材料土地開發(fā)整理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理項目呈報表；土地開發(fā)整理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理項目可行性研究報告；土地開發(fā)整理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理項目任務(wù)、工程內(nèi)容及投資估算表；土地開發(fā)整理、礦山地質(zhì)環(huán)境治理批準(zhǔn)文件；項目區(qū)土地權(quán)屬證明材料；項目位置圖；分幅土地利用現(xiàn)狀圖；鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；項目總體規(guī)劃圖；其他有關(guān)材料。土地開發(fā)整理是對土地資源及其利用方式的再組織和再優(yōu)化過程，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。同時，我國城市地區(qū)也不同程度存在土地低效利用的問題，開展城市土地整理的潛力很大，城市土地整理也不可忽視。土地整理分為兩大類，即農(nóng)地整理與市地整理。按開發(fā)后土地用途來劃分，土地開發(fā)可分為農(nóng)用地開發(fā)和建設(shè)用地開發(fā)兩種形式。土地復(fù)墾是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動什么是土地開發(fā)整理 土地開發(fā)整理是土地開發(fā)、土地整理與土地復(fù)墾的統(tǒng)稱。按開發(fā)后土地的用途，分為農(nóng)用地開發(fā)和建設(shè)用地開發(fā)。什么是土地開發(fā)整理？土地開發(fā)整理是土地開發(fā)、土地整理與土地復(fù)墾的統(tǒng)稱。按造成廢棄的原因不同，可將土地復(fù)墾分為五種類型：第一類是各類工礦企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占等造成的破壞土地的復(fù)墾；第二類是因道路改線、建筑物廢棄、村莊搬遷以及垃圾壓占等遺棄荒廢土地的復(fù)墾；第三類是農(nóng)村磚瓦窯、水利建設(shè)取土等造成的廢棄坑、塘、洼地的廢棄土地的復(fù)墾；第四類是各種工業(yè)污染引起的污染土地的復(fù)墾；第五類是水災(zāi)、地質(zhì)災(zāi)害及其他自然災(zāi)害引起的災(zāi)后土地復(fù)墾。（二）土地復(fù)墾土地復(fù)墾是指對生產(chǎn)建設(shè)過程中因挖損、塌陷、壓占等造成破壞而廢棄的土地，采取一定措施，使其恢復(fù)到可利用的狀況。（4）基礎(chǔ)設(shè)施用地整理。（3）獨立工礦用地整理。（2）城鎮(zhèn)用地整理。（1）村鎮(zhèn)用地整理。建設(shè)用地整理建設(shè)用地整理是以提高土地集約利用為主要目的，采取一定措施和手段，對利用率不高的建設(shè)用地進(jìn)行綜合整理。（5）養(yǎng)殖水面用地整理。（4）牧草地整理。（3）林地整理。（2）園地整理。耕地整理是指對農(nóng)田進(jìn)行的整理。農(nóng)用地整理可根據(jù)整理后的主導(dǎo)用途分為耕地整理、園地整理、林地整理、牧草地整理和養(yǎng)殖水面整理等。農(nóng)用地整理農(nóng)用地整理是指在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃及有關(guān)專項規(guī)劃，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)措施，對田、水、路、林、村等進(jìn)行綜合整治，以調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)、生活條件，增加土地有效供給量，提高農(nóng)用地質(zhì)量，提高土地利用率和產(chǎn)出率的過程。（一）土地整理土地整理是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，通過采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對土地利用狀況進(jìn)行調(diào)整、改造、綜合整治，提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境。我國現(xiàn)階段土地開發(fā)整理的主要內(nèi)容：一是調(diào)整用地結(jié)構(gòu)；二是平整土地，提高土地集約利用率；三是道路、溝渠、林網(wǎng)等綜合建設(shè)；四是歸并農(nóng)村居民點；五是恢復(fù)利用廢棄土地；六是劃定地界，確定權(quán)屬；七是在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，適度開發(fā)宜農(nóng)土地后備資源。一、土地開發(fā)整理的概念土地開發(fā)整理是指在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地開發(fā)整理專項規(guī)劃確定的目標(biāo)和用途，通過采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)等手段，對土地利用狀況進(jìn)行調(diào)查、改造、綜合整治、提高土地集約利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。第一篇：土地開發(fā)整理概述土地開發(fā)整理概述土地開發(fā)整理是人類在土地利用實踐活動中不斷建設(shè)土地和重新配置土地的過程。土地開發(fā)整理以獲取土地利用的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)統(tǒng)一的綜合效益為原則，以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境為前提，以改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和提高土地的集約化利用程度為手段，以土地資源的可持續(xù)利用為最終目標(biāo)。土地開發(fā)整理是一項長期而復(fù)雜的社會系統(tǒng)工作，土地開發(fā)整理的內(nèi)容隨著國家經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展而不斷變化。二、土地開發(fā)整理的分類根據(jù)土地開發(fā)整理內(nèi)容的不同，土地開發(fā)整理可分為三種類型：土地整理、土地復(fù)墾、土地開發(fā)。根據(jù)土地整理后的主導(dǎo)用途，可將土地整理分為農(nóng)用地整理和建設(shè)用地整理。農(nóng)用地整理包括農(nóng)用地調(diào)整、農(nóng)用地改造、地塊規(guī)整、基礎(chǔ)設(shè)施配套、零星農(nóng)宅的遷并等，具體內(nèi)容包括農(nóng)用地面積、位置的變動、性質(zhì)的置換、低效農(nóng)用地的改造以及地塊規(guī)整重劃，水、電、路等小型基礎(chǔ)設(shè)施配套和零星農(nóng)宅的遷出或合并。（1）耕地整理。耕地整理的主要工程內(nèi)容包括：土地平整工程、農(nóng)田水利工程、田間道路工程、其他工程（如農(nóng)田防護(hù)林工程、生態(tài)環(huán)境保護(hù)工程等）。園地整理主要指果園、桑園、橡膠園和其他經(jīng)濟(jì)園林用地的整理。林地整理包括防護(hù)林、用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林、特種林地的整理。牧草地整理包括放牧地整理和割草地整理。養(yǎng)殖水面用地整理主要指人工水產(chǎn)養(yǎng)殖用地整理。建設(shè)用地整理包括村鎮(zhèn)用地、城鎮(zhèn)用地、獨立工礦用地、交通用地和水利設(shè)施用地以及其他建設(shè)用地的整理。村鎮(zhèn)用地整理包括村鎮(zhèn)的撤并、撤遷和就地改擴建。城鎮(zhèn)用地整理主要指城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)的存量土地的挖潛利用、舊城改造、用途調(diào)整和零星閑散地的利用。獨立工礦用地整理主要指就地開采、現(xiàn)場作業(yè)的工礦企業(yè)和相配套的小型居住區(qū)用地的布局調(diào)整、用地范圍的確定和發(fā)展用地選擇，一般不包括大規(guī)模廢棄地復(fù)墾。基礎(chǔ)設(shè)施用地整理包括公路、鐵路、河道、電網(wǎng)、農(nóng)村道路、排灌渠道的改線、裁彎取直、疏挖和廠站的配置、堤壩的調(diào)整，也包括少量廢棄的路基、溝渠等的恢復(fù)利用。土地復(fù)墾包括工礦企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，也包括因自然災(zāi)害或人為因素造成損毀、荒蕪、閑置的農(nóng)田和其他成片土地。（三）土地開發(fā)土地開發(fā)是指對未利用過但具有利用潛力和開發(fā)價值的土地，采取工程或其他措施，對荒山、荒地、荒水和荒灘等改造為可供利用的土地。土地開發(fā)是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。土地整理主要是指農(nóng)用地整理，是指在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃與有關(guān)專項規(guī)劃，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和產(chǎn)出率的活動。土地開發(fā)是指對未利用土地包括荒山、荒地、荒灘等，通過工程或生物措施，使其改造成為可利用土地的行為。其中，農(nóng)用地開發(fā)包括耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等的開發(fā)；建設(shè)用地開發(fā)指用于各類建筑物、構(gòu)筑物用地的開發(fā)。根據(jù)我國國情，現(xiàn)階段我國土地整理重點在農(nóng)村地區(qū)，是指在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃與有關(guān)專項規(guī)劃，對田、水、路、林、村等實行綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)、生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和產(chǎn)出率的活動。土地復(fù)墾是指對在生產(chǎn)建設(shè)過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可供利用狀態(tài)的活動?？梢詮囊韵聨讉€方面來加以理解：土地開發(fā)整理涉及自然、社會、經(jīng)濟(jì)、工程等各個方面，橫跨眾多學(xué)科領(lǐng)域，是一項技術(shù)性和實踐性極強的系統(tǒng)工程；土地開發(fā)整理的內(nèi)容和目標(biāo)隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，表現(xiàn)為一個持續(xù)的動態(tài)發(fā)展過程；土地開發(fā)整理不僅包括土地利用的空間配置和土地利用內(nèi)部要素的重新組合，還包括土地權(quán)屬和土地收益的調(diào)整；土地開發(fā)整理不僅協(xié)調(diào)自然過程，還協(xié)調(diào)社會經(jīng)濟(jì)和文化過程，追求生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的統(tǒng)一。（二）報批及審查程序推薦和申報項目的單位隸屬省直的，應(yīng)通過其主管部門向省財政廳和省國土資源廳提出推薦和申報；推薦和申報項目的單位隸屬中直的，可直接向省財政廳和省國土資源廳推薦和申報；推薦和申報項目的單位隸屬非中、省直的，應(yīng)首先向當(dāng)?shù)刎斦蛧临Y源部門提出申請，由地區(qū)財政局和國土資源局審核匯總后，共同向省財政廳和省國土資源廳推薦和上報；對屬于國家和省重點地質(zhì)勘查、保護(hù)、開發(fā)項目，由省財政廳和省國土資源廳采取直接委托方式組織有關(guān)單位申報；省財政廳和省國土資源廳原則上不直接受理縣（區(qū)）一級的項目。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類：第一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。如購買房屋后出租；購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)概述 隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。私有企業(yè)占有的土地，國家也以贖買的方式收歸國有。十年**期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。1978年后，“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于初始階段，故在其運行過程中產(chǎn)生了一些矛盾和問題。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。項目規(guī)劃程序，就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計劃部門進(jìn)行批復(fù)時的參考依據(jù)。（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計，取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）。（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計方案,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,是在項目列入正式計劃后,申請辦理開工手續(xù)之前,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達(dá)到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進(jìn)行補