【正文】 文化，營造濃厚的文化氛圍，以武鳴縣為基礎(chǔ)逐漸向南寧周邊地區(qū)乃至區(qū)內(nèi)外各大城市輻射，同時向國際社會老年公寓靠攏。項目的研究范圍包括：項目的提出背景和必要性、項目選址、社會老齡化的分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、建成后的經(jīng)濟(jì)與社會效益等。 項目承接后，編制人員同項目承辦方負(fù)責(zé)人經(jīng)過對項目建設(shè)地多次實地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學(xué)資料，了解和掌握了項目建設(shè)背 10 景及理由，同時還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，交流意見，認(rèn)真聽取項目單位對項目建設(shè)的意見和建議。具體各項研究工作內(nèi)容，詳見后各章。 （ 4）根據(jù)擬定的 建設(shè) 方案，確定配套的建筑結(jié)構(gòu)、給排水、供配電、供熱、總平面布置等專業(yè)的設(shè)計方案。 （ 2）研究 項目 建設(shè) 的內(nèi)容 和 規(guī)模 方案。 廣廣 西西 東東 方方 療療 養(yǎng)養(yǎng) 康康 樂樂 園園 項項 目目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 二 OO 八 年 四 月 2 目 錄 第一章 總 論 ????????????????????? 8 項目名稱及主持單位 ??????????????? 8 研究工作的依據(jù)和范圍 ?????????????? 8 研究依據(jù) ????????????????? 8 研究工作范圍 ??????????????? 9 工作概況 ???????????????????? 9 項目建設(shè)目標(biāo) ?????????????????? 10 建設(shè)單位概況 ?????????????????? 10 建設(shè)地點 ???????????????????? 11 建設(shè)周期 ???????????????????? 11 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ????????????????? 11 總投資與資金籌措 ???????????????? 12 項目策劃運作 ????????????????? 12 研究結(jié)論 ??????????????????? 14 第二章 項目提出背景和必要性 ?????????????? 15 項目提出背景 ?????????????????? 15 項目建設(shè)的現(xiàn)實依據(jù) ??????????????? 17 項目建設(shè)的必要性 ???????????????? 19 第三章 建設(shè)方案 ???????????????????? 21 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ????????????????? 21 3 規(guī)劃用地面積 ?????????????????? 21 各類建筑規(guī)劃建設(shè)面積 ?????????????? 21 建筑設(shè)計 ???????????????????? 23 設(shè)計依據(jù) ??? ??????????????? 23 設(shè)計理念 ????????????????? 23 平面布置指導(dǎo)思想 ????????????? 25 建筑平面及功能說明 ???????????? 25 平面布置 ????????????????? 26 第四章 項目選址和建設(shè)條件 ??????????????? 28 項目選址 ???????????????????? 28 建設(shè)條件 ???????????????????? 29 建設(shè)地概況 ????????? ??????? 29 氣象條件 ????????????????? 30 水文條件 ????????????????? 31 地形地貌 ????????????????? 31 地震烈度 ????????????????? 31 供水、供電、通訊等建設(shè)條件 ???????? 31 第五章 節(jié)能、節(jié)水和消防 ???????????????? 33 節(jié)能節(jié)水必要性 ????????????????? 33 節(jié)能節(jié)水原則 ?????????????????? 33 節(jié)能措施 ???????????????????? 33 建筑節(jié)能 ????????????????? 33 4 智能化管理節(jié)能 ?????????????? 34 技術(shù)節(jié)能 ?????????????????? 34 節(jié)水措施 ???????????????????? 35 消防措施 ???????????????????? 36 第六章 環(huán)境保護(hù) ???????????????????? 37 項目建設(shè)地環(huán)境現(xiàn)狀 ??????????????? 37 項 目建設(shè)期與運行期對環(huán)境的影響 ????????? 37 項目建設(shè)期對環(huán)境的影響 ?????????? 37 項目建成運營期對環(huán)境的影響 ???????? 38 治理方案 ??????????????????? 38 項目建設(shè)期的治理 ????????????? 38 項目建成后治理 ????????????? 38 環(huán)境影響評價 ???????????????? 40 第七章 組織機(jī)構(gòu)與勞動定員 ?????????????? 41 組織機(jī)構(gòu) ??? ???????????????? 41 勞動定員 ??????????????????? 41 人員培訓(xùn) ??????????????????? 42 公司管理 ??????????????????? 42 員工利益保障 ????????????????? 43 外部支持 ?????????????????? 43 第八章 項目管理和實施計劃 ?????????????? 44 項目組織管理 ? ???????????????? 44 5 組織機(jī)構(gòu)和職責(zé) ? ?? ??????????? 44 項目管理 ????????????????? 44 項目實施計劃 ?????????????????? 47 建設(shè)工期及實施進(jìn)度 ??????????????? 47 建設(shè)工期 ????????????????? 47 實施進(jìn)度 ????????????????? 47 第九章 項目招投標(biāo) ??????????????????? 49 招標(biāo)原則 ???????????????????? 49 招標(biāo)范圍 ? ??????????????????? 49 招標(biāo)程序 ???????????????????? 49 招標(biāo) ??????????????????? 49 投標(biāo) ??????????????????? 51 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) ????????????? 51 評標(biāo)委員會的人員組成和資質(zhì)要求 ???????? 52 第十章 投資估算與資金籌措 ?????????????? 53 估算說明及依據(jù) ???????????????? 53 估算說明 ????????????????? 53 估算 依據(jù) ????????????????? 53 總投資估算 ?????????????????? 54 資金籌措 ??????????????????? 55 投資使用方案 ????????????????? 55 貸款償還計 ? ????????????????? 55 6 采用借款方式 ?????????????? 55 償還投資方式 ?????????????? 55 第十一章 財務(wù)評價 ??????????????????? 56 財務(wù)評價依據(jù) ???? ?????????????? 56 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ??????????????????? 56 財務(wù)評價 ??????????????????? 56 總收入估算 ???????????????? 56 稅金及附加 ???????????????? 58 總成本估算 ???????????????? 58 利潤總額 ????????????????? 59 盈利能力分析 ?????????????? 59 清償能力分析 ????????? ?????? 60 不確定性分析 ??????????????? 60 財務(wù)評價結(jié)論 ?????????????????? 61 第十二章 社會評價和風(fēng)險分析 ?????????????? 62 社會效益評價 ?????????????????? 62 項目對社會影響分析 ???????????? 62 項目與所在地區(qū)互適性分析 ????????? 62 風(fēng)險分析 ???????????????????? 64 第十三章 結(jié)論和建議 ??????????????? ??? 66 7 財務(wù)附表： 附表 1 建設(shè)期利息計算表 附表 2 總成本費用估算表 附表 3 利潤表 附表 4 借款還本付息計算表 附表 5 項目投資現(xiàn)金流量表 附表 6 項目資本金現(xiàn)金流量表 附表 7 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 附表 8 資產(chǎn)負(fù)債表 附表 9 財務(wù)敏感性分析成果 表 附表 10 財務(wù)評價指標(biāo)匯總表 附圖： 附圖 1 盈虧平衡分析圖 附圖 2 廣西東方康樂園概念性規(guī)劃圖 8 第一章 總 論 項目名稱及主持單位 （ 1）項目名稱：廣西東方療養(yǎng)康樂園 項目 （以下簡稱 “項目 ”） （ 2）建 設(shè)地址： 武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村 （ 3） 建設(shè)單位： 廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司 研究工作的依據(jù)和范圍 研究依據(jù) （ 1）中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[20xx]13 號） ； （ 2）中華人民共和國民政部辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（民辦函 [20xx]9號）； （ 3）《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》 （ 4）《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》 （ 5）《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》 （ 6）《中國老齡事業(yè)發(fā)展 “十一五 ”規(guī)劃》 (20xx—20xx) （ 7）《中華人共和國土地管理法》 （ 8）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 9） 《中華人民共和國消防法》 （ 10）《 廣西壯族自治區(qū) 消防條例》 （ 11）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 9 （ 12）《投資項目可行性研究報告指南》 （ 13）廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司提供的《項目建議書》 及該公司提供的有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料。 研究工作范圍 （ 1）了解 “廣西東方療養(yǎng)康樂園項目 ”的發(fā)展前景，分析該項目建設(shè)的必要性。 （ 3） 根據(jù)建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方案， 研究落實建設(shè) 條件 、 設(shè)施、設(shè)備 等方 面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ 5）估算項目總投資，分析項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，分析項目的抗風(fēng)險能力，評價項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性和可行性，得出初步結(jié)論，并編制可行性研究報告，交有關(guān)部門論證評估。 工作概況 根據(jù)建設(shè)單位意見，成立了本可行性研究報告研究班子，召開了項目工作會議及方案論證會，對本項目的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真扎實的調(diào)研設(shè)計，對項目建設(shè)的必要性方案進(jìn)行確切的分析，了解建設(shè)單位意圖和國家 政策法規(guī)的要求，進(jìn)行方案比選。 本可行性研究報告依照《投資項目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。通過對以上方方面面進(jìn)行公正、公平、 科學(xué)、客觀的研究分析，并經(jīng)過認(rèn)真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告，為項目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)。 （ 2）通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，為來此居住的老人們營造出一個浪漫而溫馨的老年家園。 （ 3）通過高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務(wù)的機(jī)構(gòu)。 建設(shè)單位概況 11 本項目承辦單位 廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司 于 20xx 年 9 月組建成立，注冊資金 5000 萬元人民幣。 公司匯集了一批有經(jīng)驗的 高中級經(jīng)濟(jì)管理和工程技術(shù)人員，是一家集生產(chǎn)、開發(fā)、經(jīng)營、公益事業(yè)為一體的多元化集團(tuán)公司。以誠信投資、熱心公益、樹立形象 、打造品牌，全心全意為老年人服務(wù)。項目建成后可為老人提供一個集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)。 建設(shè)地點 項目建設(shè)地點： 武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村 經(jīng)過對多個方案的考察論證、對比、篩選 ， 最終確定項目 地址為南寧市 武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村 。 建設(shè)周期 12 項目建設(shè)期為 六年，分三期建設(shè)，每期兩年 。 根據(jù)《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》的建設(shè)規(guī)定 ， 并結(jié)合本項目的自身情況 ， 項目建設(shè)共需征用土地 900 畝。 總投資與資金籌措 估算項目總投資為 60500 萬元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資 57912萬元，鋪底流動資金 20xx 萬元 ，建設(shè)期利息 588 萬元 。 項目策劃運作 由廣西大舞臺文化策劃有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)策劃運作，該公司是廣西唯一一家大型的文化活動策劃、企業(yè)文化策劃、商業(yè)運作方式策劃公司，曾在廣西區(qū)內(nèi)外策劃、運作和其它企業(yè)共同合作過不少商業(yè)文化項目，具有一定的知名度和影響力，在各項目活動中不但取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且取得了較好的社會效益。 13 本項目的運作，該公司主要負(fù)責(zé)該項目的選點、協(xié)調(diào)政府各部門、籌措項目資金、策劃、運作項目經(jīng)營管理模式，以“三源聯(lián)