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農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告-展示頁

2024-10-21 08:21本頁面
  

【正文】 供強(qiáng)有力的組織保障。①“公司+土地經(jīng)營權(quán)抵押”,即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體,并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物,同時企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任;②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營權(quán)抵押”,即行業(yè)設(shè)立基金,由基金擔(dān)保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款,擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營權(quán)按約定比例分擔(dān);③“土地承包經(jīng)營權(quán)作股權(quán)抵押”,即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營公司,把股權(quán)作抵押申請貸款;④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押取得貸款;⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押認(rèn)定價值的70%。一是把好貸款用途關(guān),防范信貸風(fēng)險和用地政策風(fēng)險。抵押登記后,還要將情況抄報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案,以方便農(nóng)村土地管理。由貸款人對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行認(rèn)定,認(rèn)定的一般原則:土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi),同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權(quán)期限應(yīng)為3年以上,截止信貸抵押之日起,剩余期限不短于2年。其主要做法是:明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押條件和范圍。至200*年底,**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。從尤溪縣調(diào)查來看,農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行,且流轉(zhuǎn)土地數(shù)量小,只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn),操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、%、%、%、%,%。說明經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。流轉(zhuǎn)以短期為主。尤溪縣調(diào)查,家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)以實物支付或以實物折價支付租金那一世小說網(wǎng) ,以實物或?qū)嵨镎蹆r支付的占75%,以現(xiàn)金支付租金的占22%,不付租金的占3%。第一篇:農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與抵押貸款問題調(diào)研報告一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀至200*年底,全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證446119份,簽訂家庭承包合同452788份,簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份,%。主要呈現(xiàn)四個特點:有償流轉(zhuǎn)租金不高。租金支付差距大,每畝租金最低為10元,最高為980元,多數(shù)在100元以內(nèi)。據(jù)調(diào)查,全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%,15年的占37%,510年的占3%,10年以上的占2%。轉(zhuǎn)包和出租居多。說明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)?。從承包地流轉(zhuǎn)的過程看,農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行,但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作成效與主要做法去年我市在**、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸試點工作。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權(quán)作抵押的貸款20萬元。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料;二是土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法,村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。建立土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押價值認(rèn)定和抵押登記制度。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門。設(shè)計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險防范措施。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復(fù)耕;二是合理確定貸款金額與期限。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定;三是建立擔(dān)保機(jī)制,創(chuàng)新貸款模式。政府支持,為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供組織保障。三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利弊分析(一)有利因素增加農(nóng)村融資渠道,突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn),實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。同時,一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約,銀行可以將經(jīng)營權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場拍賣轉(zhuǎn)讓,土地資源的配置將更加合理。土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開辦,一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營,推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問題。(二)不利因素金融風(fēng)險加大。辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。加上評估機(jī)制不健全,農(nóng)民文化素質(zhì)偏低,農(nóng)戶要實現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款,困難很多,部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷,影響了農(nóng)戶參與的積極性。目前,在土地流轉(zhuǎn)過程中,主要以轉(zhuǎn)包為主,流轉(zhuǎn)形式比較單一,且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn),流轉(zhuǎn)規(guī)模較小,且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書面合同,也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案,或未經(jīng)發(fā)包方同意,合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。中介組織及流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢。如**縣沙溪鄉(xiāng)于2001年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后,成立了土地信托服務(wù)站,但至今都沒有正常運作。鄉(xiāng)村組織越俎代皰。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入,損害了農(nóng)民和集體利益。有的地方不顧客觀實際,以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn),嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會保障功能,他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權(quán)長期地轉(zhuǎn)出去,而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚;在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時,一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人,也不愿給同村同組的農(nóng)戶。農(nóng)村土地抵押價值認(rèn)定不夠科學(xué)。五、對策與建議穩(wěn)妥推進(jìn),保障權(quán)益。在實施《農(nóng)村土地承包法》過程中,必須十分明確和做到:在30年承包期內(nèi),除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權(quán),否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地(國家需要征用除外)。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利,讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營權(quán),讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。對承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民,享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇,參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇,并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。建章立制,規(guī)范運作。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為,體現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定,但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。創(chuàng)新機(jī)制,培育市場。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后,業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險保證金,如合同到期無糾紛發(fā)生,風(fēng)險保證金如數(shù)退還。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營權(quán)”的原則,在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè),以土地承包權(quán)入股的方式,組織開展土地股份合作制的試點探索工作,在試點成功的基礎(chǔ)上逐步推開。流轉(zhuǎn)市場的培育應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律,確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場主體的地位。政府部門應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開公正和保護(hù)正當(dāng)交易,不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場選擇行為。宏觀調(diào)控,嚴(yán)禁包辦。完善產(chǎn)權(quán)登記制度,建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系,合理評價農(nóng)村土地價值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色,監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡,而不是運用行政手段去調(diào)整土地資源,與民爭利。積極探索,推動抵押。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可操作性意見,讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上,以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的方式,使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。應(yīng)建立農(nóng)村土地價值評估機(jī)構(gòu),可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來承擔(dān),使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦?、合理。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級黨委和政府議事日程,切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方,要積極引導(dǎo),做好工作,確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。新徐懋公傳奇 不同凡想 七重變 國運紅顏 超越立方體 末日家園 第二篇:農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況調(diào)研報告農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況調(diào)研報告為全面了解農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)態(tài)勢,研究消除土地流轉(zhuǎn)負(fù)效應(yīng)的措施,XX州農(nóng)業(yè)局農(nóng)經(jīng)站連續(xù)多年對全州土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行調(diào)查:XX年對3060戶農(nóng)戶進(jìn)行問卷調(diào)查,XX年進(jìn)行全面調(diào)查摸底,XX年組成調(diào)研組對土地流轉(zhuǎn)取得的成績及存在問題進(jìn)行實地查證,XX年上半年進(jìn)行重點調(diào)查,結(jié)果顯示:土地流轉(zhuǎn)對促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收作用巨大,但流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范,配套措施不健全,因土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的矛盾和問題日益增多,急需政府出臺政策給予規(guī)范和指導(dǎo)。二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。其中:轉(zhuǎn)包104662畝,占20%,出租356478畝,%,互換21626畝,%,轉(zhuǎn)讓6717畝, %,股份合作1400畝,%,其它方式流轉(zhuǎn)33911畝,%。流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶的面積371724畝,占流轉(zhuǎn)總面 %,流轉(zhuǎn)入專業(yè)合作社的面積48612畝, %;流轉(zhuǎn)入企業(yè)的面積58730畝,占流轉(zhuǎn)總面積的 %;流轉(zhuǎn)入其他主體的面積45792畝,%。農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)的面積357409畝,%;鄉(xiāng)村組織提供信息流轉(zhuǎn)的面積136455畝,占流轉(zhuǎn)總面積的26%;委托鄉(xiāng)村組織流轉(zhuǎn)的面積13829畝,%;其它方式流轉(zhuǎn)的面積17201畝,%。流轉(zhuǎn)5年以下的面積314302畝,占流轉(zhuǎn)總面積的60%;流轉(zhuǎn)510年的面積64853畝,%;流轉(zhuǎn)10年以上的面積145740畝,%。土地流轉(zhuǎn)后用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的面積359675畝,%;用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的面積165219畝,%流轉(zhuǎn)合同簽訂情況。土地規(guī)模經(jīng)營情況。從產(chǎn)業(yè)情況看,因土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)50畝以上規(guī)模經(jīng)營 的主要產(chǎn)業(yè)及所占比例有:%,%,%,%,%,%,%,%,咖啡、菠蘿、草果、八角、藥材、辣椒、%。據(jù)對全州102個鄉(xiāng)鎮(zhèn)每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)選取30戶共3060戶的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù),%,%。一是不愿轉(zhuǎn)出。加上農(nóng)業(yè)稅取消后惠農(nóng)政策增多,“種地有獎”使農(nóng)民不愿輕易流轉(zhuǎn)土地。原因包括租金與土地價值存在矛盾、從事種植業(yè)風(fēng)險大、土地流轉(zhuǎn)信息不暢等。一是農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和種田大戶少,缺乏吸土地和納農(nóng)村富余勞動力的能力;二是租用土地成本高、風(fēng)險大、周期長,市場風(fēng)險與自然災(zāi)害均可能導(dǎo)致無利甚至虧本;三是由于承包到戶時對每塊土地實行“均分”,要想租到百畝以上的連片耕地難度大。一是收益因素和政策因素是影響農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的主要原因。因土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范、無合同或合同規(guī)定不明確引起的糾紛,解決起來費時費力,給農(nóng)民群眾造成“一旦發(fā)生糾紛,后果得不償失”的顧慮;三是農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平和社會服務(wù)能力的影響。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要課題,其目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及人民物質(zhì)文化生活的改善。在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)過程中,XX州探索出了“土地流轉(zhuǎn)→促進(jìn)‘名、特、優(yōu)’產(chǎn)業(yè)形成規(guī)?!M建專業(yè)合作社→合作社帶領(lǐng)農(nóng)民增收致富”的發(fā)展模式,效果明顯。由于多年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作始終在“糧”、“菜”之間循環(huán),經(jīng)濟(jì)效益低下。主要種植玫瑰、百合、康乃馨、非洲菊等47個品種。土地流轉(zhuǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)讓該村群眾切切實實得到了好處,農(nóng)民群眾高興地說:“土地流轉(zhuǎn)好,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整好,不但土地不再丟荒閑置,還為群眾提供勞動就業(yè)機(jī)會,增加收入,流轉(zhuǎn)土地我們樂意!”促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。但家庭承包責(zé)任制所容納的生產(chǎn)力是有限的,其小規(guī)模分散經(jīng)營的局限性在近幾年逐漸暴露出來,成為阻礙我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展的一個制度“瓶頸”。為將零星分散的小塊土地集中起 來,實現(xiàn)一定程度的規(guī)模經(jīng)營,獲取規(guī)模效益,我州進(jìn)行了多種形式的努力和探索,取得了一定成效。從產(chǎn)業(yè)情況看,因土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)50畝以上規(guī)模經(jīng)營的主要產(chǎn)業(yè)及所占比例有:%,%,%,%,
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