【正文】 發(fā)展條件。房地產(chǎn)開發(fā)不僅是資金密集型的，而且還是具有較長(zhǎng)周期風(fēng)險(xiǎn)性的業(yè)務(wù)。農(nóng)莊所在地的村民認(rèn)可本項(xiàng)目的前景，擬以土地 20 年租 賃期作價(jià)入股的形式參股 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司。雖然靠近兩個(gè)已經(jīng)進(jìn)入成熟運(yùn)營期并享有良好聲譽(yù)的的旅游景點(diǎn)，但是這兩個(gè)旅游景點(diǎn)與 BSZ 項(xiàng)目的旅游類型不同，白水寨風(fēng)景名勝區(qū)以自然觀光為主，而大豐門漂流又具有明顯的季節(jié)性，可以說這兩個(gè)旅游景點(diǎn)不會(huì)與 BSZ 項(xiàng)目形成較大的競(jìng)爭(zhēng)，甚至可以帶動(dòng) BSZ 項(xiàng)目的宣傳與發(fā)展。 BSZ 項(xiàng)目是在廣州市增城派潭鎮(zhèn)高灘村建設(shè)的一個(gè)休閑農(nóng)莊，主要利用白水寨優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，天然的瀑布景觀以及周圍的山水資源，建設(shè)一個(gè)融農(nóng)事體驗(yàn)、自然觀光、休閑度假于一體的綜合性的旅游場(chǎng)所。休閑農(nóng)業(yè)是休閑旅游業(yè)一種新的旅游產(chǎn)品，可讓旅游者親自參與、親身體驗(yàn)農(nóng)業(yè)活動(dòng)。高灘溫泉、大豐門漂流、白水寨風(fēng)景名勝區(qū)等旅游景點(diǎn)吸引著越來越多的游客，以其獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢(shì)成為人們休閑旅游的絕佳去處，而白水寨風(fēng)景名勝區(qū)更成為廣州市乃至廣東省對(duì)外宣傳的一張旅游名片。廣州的一些縣級(jí)城市，例如增城、從化，擁有豐富的生態(tài)旅游資源又毗鄰繁華的市區(qū)，更是面臨著發(fā)展休閑旅游的重大機(jī)遇。休閑旅游為他們提供了逃離常規(guī)和充滿壓力感的環(huán)境以及尋求身心恢復(fù)的機(jī)會(huì)，這種旅游方式已逐漸成為我國旅游消費(fèi)的主流和旅游發(fā)展的重要方向。休閑農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目背景 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活步入富裕，現(xiàn)代人更注重生活質(zhì)量的提高，旅游業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。而近幾年來，城市居民特別是中產(chǎn)階層，漸感都市生活的壓力，他們希望工作之余能以保持平和寧靜的態(tài)度來感受生命的快樂和幸福，休閑旅游因此也更受到他們的親睞。 廣東 省作為全國的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，更是具備發(fā)展休閑旅游的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與市場(chǎng)需求，特別是珠三角地區(qū)，人們對(duì)休閑旅游有著日益增長(zhǎng)的巨大需求。 近幾年來，增城市政府利用當(dāng)?shù)氐锰飒?dú)厚的生態(tài)環(huán)境大力發(fā)展旅游業(yè)。休閑旅游方式主要有休閑農(nóng)業(yè)、溫泉休 閑和運(yùn)動(dòng)休閑（主要是漂流）。增城市現(xiàn)有的旅游景點(diǎn)主要提供溫泉休閑和運(yùn)動(dòng)休閑的旅游，缺乏重視休閑觀光人員參與性的休閑農(nóng)業(yè)旅游，少有的一些農(nóng)家樂的檔次也是比較低，沒有形成休閑農(nóng)業(yè)的“一條龍”式旅游服務(wù)， BSZ項(xiàng)目正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。該農(nóng)莊位于白水寨風(fēng) 景名勝區(qū)西北面，附近有大豐門漂流。 項(xiàng)目發(fā)起 廣東省 ZG 房地產(chǎn)有限公司正是看到了珠三角地區(qū)休閑農(nóng)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?，?jì)劃與 HJ 旅游有限公司合作成立 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司，共同開發(fā)休閑農(nóng)莊 BSZ 項(xiàng)目。 廣東省 ZG 房地產(chǎn)有限公司成立于 1992 年，是在香港注冊(cè)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，該公司與廣州市增城縣政府具有良好的合作關(guān)系。作為一個(gè)民營房地產(chǎn)企業(yè)，該公司開始嘗試業(yè)務(wù)的多元化，多元化發(fā)展它可以讓企業(yè)現(xiàn)金流盡快得到一個(gè)平衡。 HJ 旅游有限公司成立于 1980 年，是華南地區(qū)規(guī)模較大，實(shí)力雄厚 ，享有極高美譽(yù)度的旅行社，現(xiàn)已在廣州市內(nèi)擁有 40 多家營業(yè)點(diǎn)，在全省有多家營業(yè)網(wǎng)絡(luò)遍布珠三角，構(gòu)建了華南地區(qū)完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，將來可為 BSZ 項(xiàng)目的營銷帶來優(yōu)勢(shì)。 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司將全面負(fù)責(zé)BSZ 項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營管理。公司的總體目標(biāo)是用 3 年左右的時(shí)間將 BSZ 項(xiàng)目打造成一個(gè)以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色，集農(nóng)事體驗(yàn)、休閑娛樂、住宿餐飲、商務(wù)接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合型休閑農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值和股東價(jià)值的最大化。 第一階段為項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)入期 ,從 2021 年初至 2021 年底，共 3 年左右 .該階段計(jì)劃在前 6 個(gè)月內(nèi)，完成農(nóng)莊除獨(dú)立式度假屋第二期建設(shè)工程外的所有基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，并開始把 BSZ 項(xiàng)目的品牌和產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)。獨(dú)立式度假屋第二期建設(shè)工程根據(jù)市場(chǎng)的需求在 2021 年底前逐漸完成建設(shè)。 第三階段為項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營期 ,是在 2018 年及以后。 項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)劃 廣州市一百多個(gè)旅游景點(diǎn)中，以現(xiàn)代建筑、歷史懷舊景點(diǎn)、游樂場(chǎng)所、公園等觀光、娛樂運(yùn)動(dòng)型旅游景點(diǎn)為主，雖然近幾年也興起了一些休閑度假型的景點(diǎn)，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求，而且這些休閑度假旅游景點(diǎn)主要是運(yùn)動(dòng)休閑和溫泉休閑，以“農(nóng)”著稱且與農(nóng)事體驗(yàn)有關(guān)的旅游產(chǎn)品卻不多。因此本計(jì) 劃書將項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定為差異化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，即令項(xiàng)目整體、品牌和產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有較明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點(diǎn)而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)將經(jīng)營戰(zhàn)略為增長(zhǎng)型戰(zhàn)略。 根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本計(jì)劃書把 BSZ 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位定位為高價(jià)值、中等價(jià)格；把項(xiàng)目的功能定位為： BSZ 項(xiàng)目是一個(gè)以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色，集農(nóng)事體驗(yàn)、休閑娛樂、住宿餐飲 、商務(wù)接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合型休閑農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目。 綜合服務(wù)區(qū) 綜合服務(wù)區(qū)位于農(nóng)莊東北面，包括有農(nóng)莊大門區(qū)域、游客接待中心大樓、辦公樓及員工宿舍、農(nóng)家餐廳、停車場(chǎng)和休閑文化廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施。其中，雙人房共 70 間，當(dāng)中的 50 間是混凝土式建筑， 20 間是木式建筑；另外的30 間是三人房，當(dāng)中的 20 間是混凝土式建筑， 10 間是木式建筑。剩余部分的設(shè)計(jì)和建設(shè)安排將視乎游客需求和市場(chǎng)狀況的變化以及本項(xiàng)目的經(jīng)營情況而決定，如無特殊情況將于對(duì)外營業(yè)后的第二年末完成建設(shè)。第二處水塘主要作為魚類養(yǎng)殖區(qū)，此處可同時(shí)放養(yǎng) 30000 尾魚。在水塘所投放的魚類品種主要為普通家魚，以上所養(yǎng)殖的魚主要是供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳，若有多余部分才供應(yīng)給本地市場(chǎng)。另外需 要建設(shè)一些拓展訓(xùn)練設(shè)施，以吸引單位團(tuán)隊(duì)前來開展拓展訓(xùn)練活動(dòng)。 茶趣園區(qū) 茶趣園區(qū)選在村民已有的茶園，規(guī)劃以種植白茶和紅茶為主，保守預(yù)計(jì)茶趣園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為 75 斤左右。 蔬菜瓜果園區(qū) 蔬菜瓜果園區(qū)選在村民種植蔬菜之地，為保持原有特色以及節(jié)省初期投資，此區(qū)只須作簡(jiǎn)單修整即可。由于采用“綠色無公害”的種植方法，綠色蔬菜區(qū)的平均年畝產(chǎn)量保守預(yù)計(jì)為 3000 斤左右。 果園區(qū) 果園區(qū)也是謝屋村村民種植水果的園區(qū)，種植了各式果樹 3000 多棵，為保持原有特色以及節(jié)省初期投資，此區(qū)也只須簡(jiǎn)單修整即可。果園將按照“循環(huán)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)農(nóng)業(yè)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式實(shí)施種植，與本農(nóng)莊所飼養(yǎng)的家禽、魚類等組成一條循環(huán)的生態(tài)鏈，同時(shí)帶來生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益，保守預(yù)計(jì)果園區(qū)的平均每畝年產(chǎn)量為 2021 斤左右。 家禽區(qū) 家禽區(qū)規(guī)劃以養(yǎng)殖雞為主，按照“循環(huán)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)農(nóng)業(yè)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，其飼養(yǎng)方式采用走地放養(yǎng)，均不使用飼料。白切雞及脆皮燒雞是當(dāng)?shù)氐奶厣朗?，非常適合作為餐廳的主要名菜，吸引游客享用，同時(shí)脆皮燒雞也可作為主要特產(chǎn)在本農(nóng)莊的特產(chǎn)超市供游客選購。 小山丘區(qū) 小山丘區(qū)的開發(fā)以保持原來生態(tài)的原則，因此，該區(qū)域只需要規(guī)劃修整一下山徑即可，游客可在這里登山踏青，呼吸清新自然的空氣，飽覽整個(gè)農(nóng)莊的迷人風(fēng)景。具體如表 11 所示。 營銷計(jì)劃 正確地選擇目標(biāo)市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目來說具有很重要的意義，根據(jù) 的分析，在目標(biāo)區(qū)域方面該項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)為珠三角地區(qū)的市場(chǎng)，廣東省以外的國內(nèi)地區(qū)或國外的市場(chǎng)可作為本項(xiàng)目的補(bǔ)充性市場(chǎng)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)市場(chǎng)；在目標(biāo)對(duì)象方面，該項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)為中產(chǎn)階 層市場(chǎng)而一般收入階層市場(chǎng)作為次要目標(biāo)市場(chǎng)，富貴階層市場(chǎng)可作為補(bǔ)充性市場(chǎng)。如果用平均化的思想來估算，每個(gè)景點(diǎn)平均接待游客 2021 年為 萬人次， 2021 年為 萬人次。（ 2021 年在世界金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)大蕭條這一背景下，白水寨風(fēng)景名勝區(qū)同時(shí)遭遇了百年不遇的山洪，在這雙重影響下，2021 年的游客接待量有所下降，但經(jīng)過一年的修整， 2021 年的游客接待量迅速得到恢復(fù)。在該地段， BSZ 休閑農(nóng)莊是一個(gè)與其他三個(gè)景點(diǎn)不同旅游類型的全新的旅游產(chǎn)品，不會(huì)與它們形成較大的競(jìng)爭(zhēng)，反而可以形成協(xié)同效應(yīng)、互相補(bǔ)充。因此，本計(jì)劃書借鑒白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量，從更保守更 安全的角度估算 BSZ 項(xiàng)目的營銷目標(biāo)為每年接待游客量 25 萬人次。而第一階段的 2021 年至 2021 年則逐年增長(zhǎng)，因?yàn)?2021 年上半年是建設(shè)工程期，下半年才正式對(duì)外營業(yè)，故只實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)的八分之一， 2021 年實(shí)現(xiàn)二分之一， 2021 年實(shí)現(xiàn)四分之三。 表 232 BSZ 項(xiàng)目 2021 年至 2018 年的營銷目標(biāo) 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 每年接待人次 31250 125000 187500 250000 250000 250000 250000 每天接待人次 104 417 625 833 833 833 833 以上是經(jīng)過了保守化處理的營銷目標(biāo)。因此，我們需要定期開展對(duì)營銷情況的動(dòng)態(tài)分析，及時(shí)做好園區(qū)的接待資源和能力的擴(kuò)容，以免制約了項(xiàng)目獲取更大的效益。 表 14 2021 年至 2018 年人員 配置計(jì)劃 部門 年份 2021 年上半年 2021 年下半年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 高層管理人員 總經(jīng)理 1 1 1 1 1 1 1 1 營運(yùn)總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 技術(shù)總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 行政管理部 人事績(jī)效 1 1 1 1 2 2 2 2 辦公室秘書 0 1 1 1 1 1 1 1 前臺(tái) 0 0 0 1 1 1 1 1 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部經(jīng)理 1 1 1 1 1 1 1 1 出納 1 1 1 1 1 1 1 1 會(huì)計(jì) 1 1 1 1 2 2 2 2 基建部 基建員工 5 3 2 2 2 2 2 2 市場(chǎng)營銷部 市場(chǎng)營銷員 1 3 3 4 4 4 4 4 農(nóng)業(yè)技術(shù)部 農(nóng)業(yè)技術(shù)員 3 3 3 3 5 5 5 5 蔬菜區(qū)、茶趣園區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、水塘區(qū)的工作人員 5 8 9 10 12 12 12 12 運(yùn)作管理部 廚師 餐廳 0 2 2 3 4 4 4 4 服務(wù)員 餐廳 0 7 10 13 15 15 15 15 游客接待中心服務(wù)員、超市售貨員和保安員 0 7 8 9 12 12 12 12 度假屋管理處服務(wù)員 0 4 6 8 10 10 10 10 農(nóng)莊大門、垂釣區(qū)、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、停車場(chǎng)的工作人員 3 7 7 7 12 12 12 12 總數(shù) 24 52 58 68 87 87 87 87 表 15 2021 年至 2018 年員工的月薪標(biāo)準(zhǔn) （單位：元） 部門 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 總經(jīng)理 15000 15000 15000 18000 18000 21000 21000 營運(yùn)總監(jiān) 13000 13000 13000 15600 15600 18400 18400 技術(shù)總監(jiān) 12400 12400 12400 14800 14800 17400 17400 行政管理部 人事績(jī)效 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 辦公室秘書 1500 1500 1500 1800 1800 2200 2200 前臺(tái) 150