【正文】 余為邊緣商圈的顧客。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域， 是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ⑴ 商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。 信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測 項(xiàng)目所在商圈及競爭商圈分析 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展 模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。 【 調(diào)研分析執(zhí)行 】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析 經(jīng)濟(jì)水平、全國 GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建 設(shè) 社會環(huán)境及文化分析 交通狀況 4 二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析 通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 ② 間接調(diào)查 通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式： ① 直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn) 代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。 工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開發(fā)報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就 上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會； 以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商 業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會。 FIP 就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供國際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。 然而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。 1 FIP 宏策劃模式 5F 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 一、市場調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競爭對手分析 SWOT 分析 未來商業(yè)預(yù)測分析 二、定位分析 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 五、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評估 FIP 宏策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場研究分析 一、宏觀市場分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 二、區(qū)域市場分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 三、客戶分析 經(jīng)營范圍分析 投資動向分析 經(jīng)營狀況分析 客戶需求分析 四、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi) 水平研究 五、競爭對手分析 競爭對手情況 競爭項(xiàng)目情況 六、未來商業(yè)預(yù)測分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營，并在極短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時代已經(jīng)來臨。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專 業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對待投資招商的謹(jǐn)慎。大型綜合商業(yè)中 2 產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。 一、市場調(diào)研分析 影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場物業(yè)所處區(qū)域（或商 業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實(shí)力與策略等。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對項(xiàng)目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險進(jìn)行 策略提示，同時對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。 工作內(nèi)容： 工作一：市場調(diào)研報告 通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－ 5 年內(nèi)的趨勢走向，從而為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案： 項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體競爭策略考慮 項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 項(xiàng)目年度發(fā)展策略