【正文】 我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀(guān)的。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目周邊旅游度假氣氛不足，無(wú)法構(gòu)筑更完美的人氣； 產(chǎn)品價(jià)格定位偏高，不能讓購(gòu)房者完全接受； 宣傳與銷(xiāo)售方式 采用傳統(tǒng)的店鋪方式銷(xiāo)售 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 9300 客戶(hù)主要來(lái)源 80%以上為昆明游客 目前銷(xiāo)售情況 完成釋放出的房源 85%以上 其他 裝修標(biāo)準(zhǔn)為全裝修 4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ●本項(xiàng)目同湖畔圣水項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)： 都位撫仙湖周邊。 項(xiàng)目名稱(chēng) 湖畔圣水 項(xiàng)目位置 撫仙湖東岸澄江縣澄華路 9 公里處 開(kāi)發(fā)商 城建股份 開(kāi)盤(pán)或預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日期 2021 年 5月 1 日 總占地面積 450 畝 總建筑積 32 萬(wàn)平方米 容積率 建筑密度 不詳 綠化率 % 總 套數(shù) 1319 層數(shù) 33 戶(hù)型 4 個(gè)主力戶(hù)型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較佳地?fù)嵯珊|岸；靠近成江縣城，生活配套設(shè)施相對(duì)方便；全湖景的戶(hù)型滿(mǎn)足了人們對(duì)湖景的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；高層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次，臨湖生態(tài)濕地公園提升了整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)。因位“湖畔圣水”于撫仙湖的東岸，“九龍晟景”位于陽(yáng)光海岸，所以從位置區(qū)域上與本項(xiàng)目存在不可對(duì)比性。祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。 3．比較分析 在同樣的地理?xiàng)l件下，祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類(lèi)比的項(xiàng)目，擁有湖景的羅伽水岸項(xiàng)目，從產(chǎn)品上和本項(xiàng)目不屬于同一定位。湖濱碧海園是 設(shè)計(jì)為高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與很多高檔產(chǎn)權(quán)式酒店一樣，目標(biāo)是來(lái)祿充度假的具有高消費(fèi)能力的高端游客。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。 （三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目的地塊約 7790m2，東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場(chǎng)管理所；北靠規(guī)劃路，地塊規(guī)則，呈梯狀，且南北兩端高差約 10 米，視野開(kāi)闊，觀(guān)海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地，也是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。德安德安 從目前來(lái)看，祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)的酒店接待能力有著大幅度的提升空間，尤其是在周末和節(jié)假日，入住風(fēng)景區(qū)內(nèi)的酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求，很多游客幾乎都是入住于農(nóng)戶(hù)之家。這都是本項(xiàng)目 面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 綜上所述，德安撫仙湖周邊現(xiàn)在的湖景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開(kāi)盤(pán)就差不多全部售罄。一線(xiàn)湖景和近湖的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。我們可以看到，澄江全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類(lèi)樓盤(pán)的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買(mǎi)家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買(mǎi)家。在云南，這就使得人們的眼光自然投向祿充這樣的旅游勝地，給澄江縣房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。市委、市政府圍繞建設(shè)“生態(tài)宜居城市”這個(gè)目標(biāo)， 以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、湖、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。 3．撫仙湖的生態(tài)面貌和富有巨大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力，讓世界矚目。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類(lèi)水，透明度平均為 56 米，最大可達(dá) 米，是我國(guó)內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居 云南省湖泊之最。而德安 2．撫仙湖有著天生麗質(zhì)的自然美。 2021 年，在撫仙湖東岸開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)“湖畔圣水”，打造高品質(zhì)的湖景居所。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形 勢(shì)下，云南的旅游業(yè)步步升溫。 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。湖濱碧海園：祿充旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)唯一 一家星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。 2 德安 在中國(guó)內(nèi)地，從 1995 年開(kāi)始流行。產(chǎn)權(quán)酒店 。到 2021 年，已有 萬(wàn)個(gè)家庭在 81個(gè)國(guó)家的 6000 多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人 提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。（ TIME SHARE）演變而來(lái)。 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（待定） 總占地面積 ： 平方米 總建筑面積：？平方米 可銷(xiāo)售面積：？平方米， 建筑密度：？ % 容積率：？ 綠化率：？ % 5 施工進(jìn)度計(jì)劃（待定） 1 年？月破土動(dòng)工 2 年？月結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 3 年？月結(jié)構(gòu)封頂 4 年？交付使用 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的德安業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的旅游房地產(chǎn)，特別是海景或湖景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀(guān)念的改變以及云南旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得撫仙湖作為云南唯一的亞熱帶湖濱旅游度假目的地越來(lái)越受到省內(nèi)及省外的關(guān)注。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東臨龍馬酒店；南臨翰林路；西接祿充市場(chǎng)管理所；北靠規(guī)劃路，地塊規(guī)則，呈梯狀，且南北兩端高差約 10 米 ，視野開(kāi)闊，觀(guān)海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。撫仙湖水清澈純凈，屬于一類(lèi)水，透明度平均為 56 米，最大可達(dá) 米，是我國(guó)內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。湖面海拔高度為 米，湖面積 平方公里，湖容積為 億立方米，湖水平均深度為 米 ,最深處有 米，湖容量達(dá) 億立方米， 相當(dāng)于 12 個(gè)滇池的水量， 6倍的洱海水量，太湖的 倍，占云南九大高原湖泊總蓄水量的 %，占全國(guó)淡水湖泊蓄水量的 %。撫仙湖是中國(guó)最大的深水型淡水湖泊，珠江源頭第一大湖，屬南盤(pán)江水系，位于云南省玉溪市澄江、江川、華寧三縣間，距昆明 60 多公里。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的湖水，自然生態(tài)環(huán)境在云南省內(nèi)首屈一指 。東經(jīng) 176。 本項(xiàng)目位于澄江縣祿充風(fēng)景區(qū)內(nèi)。湖濱碧海園 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編撰人：王剛 編撰時(shí)間： 2021 年 6 月 20 日 目 錄 總論 1 項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 度假公寓的概念 2 祿充引入度假公寓的情況介紹 3 目前祿充已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析 4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 項(xiàng)目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 市場(chǎng)定位 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 5 價(jià)格定位 6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 7 銷(xiāo)售方式定位 8 物業(yè)管理定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 1 宣傳主題概念 2 賣(mài)點(diǎn)整合 3 優(yōu)惠措施 4 銷(xiāo)售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 5 分階段控制的公關(guān)效果 6 外發(fā)式宣傳策略 7 銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo) 8 資金回籠計(jì)劃 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 1 盈虧平衡分析 2 贏(yíng)利預(yù)測(cè) 3 敏感性分析 4 社會(huì)效益分析 第七章 結(jié)論 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 本報(bào)告所陳述的對(duì)象為祿充德安2021 年德安 湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究 德安湖濱碧海園，以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目。祿充風(fēng)景區(qū)猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在撫仙湖西岸，北緯 233.3176。屬于亞熱帶地緯度高原季風(fēng)氣候，是云南省內(nèi)較早開(kāi)發(fā)的濱湖假日旅游風(fēng)景區(qū)。澄江祿充景區(qū)順利通過(guò)國(guó)家旅游局 4A 級(jí)旅游景區(qū)評(píng)定驗(yàn)收，躋身國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū)之列，填補(bǔ)了澄江縣沒(méi)有國(guó)家 4A 級(jí)旅游景區(qū)的空白。撫仙湖是一個(gè)南北向的斷層溶蝕湖泊，形如倒置葫蘆狀，兩端大、中間小，北部寬而深，南部窄而淺，中呈喉扼形。撫仙湖水的補(bǔ)給除靠雨季四周溝溪匯集外，湖岸周?chē)€有大量的地下泉水涌出。這些稀有的自然資源使祿充風(fēng)景區(qū)在云南游客中具有很大的吸引力。 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，云南的旅游業(yè)步步升溫。 近幾年，云南旅游地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇， 并朝著良性的方向發(fā)展，云南的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。與其同時(shí)，祿充風(fēng)景區(qū)也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得人們對(duì)到祿充過(guò)夏、度假充滿(mǎn)熱情。 在美麗的祿充風(fēng)景區(qū)區(qū)域內(nèi)可以供給的濱湖一線(xiàn)的房地產(chǎn)目前及其稀缺，風(fēng)景區(qū)內(nèi)二線(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將 遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。湖濱碧海園無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。時(shí)權(quán)酒店 。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶(hù)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。據(jù)國(guó)際旅游組織29002 年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到 %。美國(guó)的 。已超過(guò)了 1000 個(gè)。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。湖濱碧海園引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）客觀(guān)區(qū)域市場(chǎng)分析 德安 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類(lèi)型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類(lèi)型之一。 1．從云南省來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出?，F(xiàn)在，類(lèi)似于“九龍晟景”等一批依山傍湖，環(huán)境優(yōu)美的湖景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷(xiāo)售勢(shì)頭有增無(wú)減。陽(yáng)光、湖水、大山等是云南美為驕人的資源。湖濱碧海園，則是位于綜合自然條件最好的祿充旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)。也是全球同一緯度唯一保持Ⅰ類(lèi)水質(zhì)的湖泊。近年來(lái)?yè)嵯珊苓叺陌l(fā)展日新月異，地產(chǎn)項(xiàng)目品位顯著提升。為了增加城市