【正文】 是范圍經(jīng)濟(jì)，要想做強(qiáng)，要競爭實(shí)力必須信息化，要想做的長久，光在中國960萬平方公里做老大沒有用必須國際化，走出國門和國際的品牌競爭，做國際化是品牌最重要的。第二、三帶合一，第一個(gè)資本紐帶，再靠網(wǎng)絡(luò)紐帶，第三、平臺(tái)互動(dòng)，管理集團(tuán)這些平臺(tái)之間必須是互動(dòng)的。中國產(chǎn)業(yè)要想再發(fā)展可以從信息化的層面探討。到2008年不僅僅是院校，整個(gè)社會(huì)都要普及這種網(wǎng)絡(luò)。 現(xiàn)在泰達(dá)集團(tuán)搞一卡通，相當(dāng)于香港那種“八大通”卡，有借機(jī)卡的屬性，就是有金融的介入。2000年開始搞旅游房地產(chǎn)，有酒店做依托，也有酒店的品牌效應(yīng)在里面，所以價(jià)格偏高，高出35％。包括泰達(dá)、錦江都在做，它不光做飯店、旅游，而是把上游這一塊都做，下游這一塊異地定票、定禮品、訂花，都是在逐漸的集團(tuán)化，納入發(fā)展的范圍。第三個(gè)階段就是飯店集團(tuán)聯(lián)盟，這是超級(jí)化的第三個(gè)階段，比如民航系統(tǒng)，每個(gè)行業(yè)都有一個(gè)集團(tuán)聯(lián)盟，這種趨勢(shì)再發(fā)展下來就來跨行業(yè)、跨地區(qū)的，集團(tuán)策略聯(lián)盟或者并購。第一個(gè)階段單體酒店連鎖，相同檔次、相同品牌、相同類似組成的管理公司。第三種模式是品牌紐帶，做的比較成功的，國際上的“最佳西方”，它既不投資，也不委托，它是賣品牌，再買它的系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)定房系統(tǒng)、服務(wù)質(zhì)量培訓(xùn)，它發(fā)展的速度更快，因?yàn)槟阃顿Y，資本紐帶肯定要有一定的資金實(shí)力，委托管理你要排，它靠買系統(tǒng)、做培訓(xùn)，開元酒店，短短三年之內(nèi)在國內(nèi)管了16家酒店，成為國內(nèi)前三強(qiáng)。還有一個(gè)模式，通過資本紐帶，通過收購兼并，這是比較典型的一點(diǎn)，比如說兼并泰達(dá)。目前從超級(jí)化發(fā)展的模式來講，國內(nèi)外不外乎三種模式，第一種是中國特色，上海錦江基本是靠行政紐帶，上海錦江也是老牌子，當(dāng)然有比較大的舉措，錦江跟新亞合并，成為中國第一大旅游集團(tuán)，去年一躍進(jìn)入世界前50強(qiáng)。范圍經(jīng)濟(jì)是通過同時(shí)生產(chǎn)或者經(jīng)營多種產(chǎn)品，產(chǎn)生平均成本的降低和勞動(dòng)效益的遞增。經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)兩個(gè)理論及兩個(gè)觀點(diǎn)，一個(gè)范圍經(jīng)濟(jì)、一個(gè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。第一發(fā)展趨勢(shì)，超級(jí)化發(fā)展趨勢(shì)，一個(gè)代表就是集團(tuán)做的越來越大，世界變得越來越小，這是超級(jí)化發(fā)展的真實(shí)寫照，第二發(fā)展趨勢(shì)，信息化發(fā)展的趨勢(shì)，也就是電子網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，體現(xiàn)在資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，到了知識(shí)經(jīng)濟(jì)、市場競爭的時(shí)代，不是你死我活的競爭，而是相互依存、相互共贏的局面。在這里，您能領(lǐng)略到來自歐洲獨(dú)特的風(fēng)情格調(diào)和法國的浪漫情懷，一應(yīng)俱全的配套家居設(shè)施，時(shí)刻滿足您對(duì)家的渴望；在這里，充滿人文關(guān)懷的服務(wù)，豐富紛呈、功能齊全的的餐飲、娛樂休閑設(shè)施，讓您盡情享受尊貴舒適的生活；在這里，現(xiàn)代化的商務(wù)資訊平臺(tái)及會(huì)議、辦公設(shè)備，最大程度滿足您的商務(wù)需求，助您把握商海先機(jī)，成就未來。商務(wù)酒店是專為商務(wù)人士度身打造的酒店，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣泛分布于全國各大商貿(mào)重鎮(zhèn)，是商務(wù)連鎖酒店中的佼佼者?！币话愕卣f來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。如家的入住率達(dá)到目95%以上。5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：2668平方米總建筑面積：10000平方米6施工進(jìn)度計(jì)劃2007年5月5日破土動(dòng)工2007年7月1日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零2007年10月2日結(jié)構(gòu)封頂2008年3月15日交付使用第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1市場調(diào)研對(duì)天津市五星、四星、準(zhǔn)四星、新建以級(jí)連鎖酒店進(jìn)行了調(diào)研，四星以上及連鎖的酒店，入住率均達(dá)到100%。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。一切的一切都說明，天津要大踏步的前進(jìn)。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國際經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)航空項(xiàng)目發(fā)展10年后給當(dāng)?shù)貛淼男б娈a(chǎn)出比為1∶80，就業(yè)帶動(dòng)比為1∶12。與其同時(shí)，天津也因?yàn)榱己玫耐顿Y環(huán)境和特殊的投資政策，使得國外、國內(nèi)的商家，特別是歐洲A320系列飛機(jī)總裝生產(chǎn)線落戶濱海新區(qū)，消息象磁石一樣吸引和震撼海內(nèi)外，這是歐洲空中客車公司裝配線全球第三條，歐洲以外的第一條。近幾年，天津市慢慢脫離經(jīng)濟(jì)萎靡不振的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，天津的經(jīng)濟(jì)開始了新一輪的升溫。2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性2006年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年，濱海新區(qū)開發(fā)開放具有歷史意義的重要一年。本項(xiàng)目建設(shè)用地東接別墅區(qū)；南臨美術(shù)利舍小區(qū)；西接萬科新城；北接京津宜興，東臨外環(huán)線。京山、津薊鐵路和京九鐵路津霸聯(lián)絡(luò)線穿越中部?？偯娣e 平方公里，橫貫?zāi)媳钡木┙蚵分边_(dá)市中心區(qū)。北辰區(qū)是天津市環(huán)城四區(qū)之一。本報(bào)告所陳述的對(duì)象為天津安捷倫酒店，以下簡稱本項(xiàng)目。3．4天津發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響3．5．行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響3．6公共的配套條件7市場定位8酒店經(jīng)營理念的定位３、８、１社會(huì)利益觀念 ３、８、２質(zhì)量立國觀念 3．9建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位10功能分類11總投資12價(jià)格定位13 物業(yè)管理定位13 運(yùn)作機(jī)制第四章 酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配4．1客房經(jīng)營收入4．2經(jīng)營管理成本4基本運(yùn)行管理 第五章 營銷策略1宣傳主題概念2 經(jīng)營點(diǎn)的整合3經(jīng)營目標(biāo)體系——整體推廣思路分階段控制的公關(guān)效果第六章 投資估算和資金籌措1 投資估算2 資金籌措 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1 盈虧平衡分析2 社會(huì)效益分析第八章 結(jié)論第一章 總論1項(xiàng)目概述1項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位及負(fù)責(zé)人項(xiàng)目名稱：天津安捷倫酒店建設(shè)單位：天津亞得投資集團(tuán)負(fù) 責(zé) 人：可行性研究報(bào)告編制單位：天津安捷倫集團(tuán)負(fù)責(zé)人：亞得投資集團(tuán)，在投資了天津安捷倫集團(tuán)后，擬投資興建天津安捷倫酒店。安捷倫酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：天津安捷倫醫(yī)藥集團(tuán)編撰時(shí)間：二00七年四月八日目錄第一章 總論1 項(xiàng)目概況 1項(xiàng)目名稱、主辦單位及負(fù)責(zé)人1．1． 2本項(xiàng)目所在區(qū)域地概況2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4編制的原則5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 施工進(jìn)度計(jì)劃第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測(cè)1 商務(wù)酒店的概念2商務(wù)酒店的流行趨勢(shì) 3商務(wù)酒模式情況分析1市場形勢(shì)分析1客觀區(qū)域市場分析2天津市未來發(fā)展最迅速的城市之一。3北辰近期發(fā)展的企業(yè)2市場供求分析3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)第三章 項(xiàng)目定位1 主題定位2 功能定位3．3開發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1資金收益的最大化 2提升現(xiàn)有安捷倫的品牌形象；3市場競爭力；4增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；5逐步完善設(shè)施，使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。現(xiàn)就酒店的可行性加以論證，有不妥之處，提出批評(píng)。 2本項(xiàng)目所在區(qū)域地概況本項(xiàng)目位于天津市北辰區(qū)新宜白大道萬科新城內(nèi)。位于市中心區(qū)北部，距首都北京 110 公里，距天津新港 35 公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場 16 公里。京津塘高速、津保高速公路在本區(qū)設(shè)有進(jìn)出口，京津、京福、津霸、津榆、津圍等十幾條公路干線縱橫交錯(cuò)。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的基礎(chǔ)設(shè)施為北辰的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。與安捷醫(yī)院相毗鄰，鬧中取靜，居住效果極佳，是建設(shè)高檔商業(yè)酒店的理想用地。濱海新區(qū)建設(shè)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，極大地激發(fā)了天津市的整體建設(shè)。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改變以及天津投資環(huán)境的不斷改善，使得天津作為一個(gè)古老的工業(yè)城市越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注?？陀^上造成了天津的投資環(huán)境國際化。很顯然，這將給天津經(jīng)濟(jì)帶來深遠(yuǎn)的影響，而且在濱海新區(qū)被納入國家總體發(fā)展規(guī)劃的良好形勢(shì)下，A320飛機(jī)總裝線項(xiàng)目也會(huì)增加濱海新區(qū)對(duì)整個(gè)環(huán)渤海區(qū)域的產(chǎn)業(yè)輻射力和帶動(dòng)力。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。3 可行性研究的依據(jù)和范圍1編制依據(jù)1項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)告2對(duì)天津酒店的調(diào)研3濱海新區(qū)進(jìn)一步開放本報(bào)告是基于對(duì)市場的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。4編制的原則在滿足四星級(jí)酒店投資標(biāo)準(zhǔn)的前提下，最大限度地節(jié)約固定資產(chǎn)的投入，在充分調(diào)動(dòng)廣大職工積極性的同時(shí)，達(dá)到樹立安捷倫品牌及盡快收回投資的雙重目的。顧客的滿意度較高，喜來登、萬麗、利順德的客人滿意度達(dá)到95%以上，特別是國際連鎖品牌酒店的外籍人較多，五星占到50%左右，四星占到4050%。1 商務(wù)酒店的概念對(duì)酒店或飯店一詞的解釋可追溯到千年以前，早在1800年《國際詞典》一書中寫到：“飯店是為大眾準(zhǔn)備住宿、飲食與服務(wù)的一種建筑或場所。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù),從而獲得經(jīng)濟(jì)收益的組織。采用國際先進(jìn)完善的管理模式，著力為各界商務(wù)友人營造一個(gè)“溫馨、舒適、超值”的商務(wù)辦公、娛樂休憩環(huán)境。2商務(wù)酒店的流行趨勢(shì) 目前中國酒店業(yè)和世界酒店業(yè)都是面臨三大發(fā)展趨勢(shì)。第三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，國際化發(fā)展趨勢(shì)，跟國際接軌，做世界村的村民。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是通過擴(kuò)大工藝產(chǎn)品的范圍、服務(wù)項(xiàng)目的增加，而產(chǎn)生勞動(dòng)效率的遞增和成本的遞減。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)看出，集團(tuán)化、超級(jí)化的產(chǎn)生和發(fā)展的理論根據(jù)。錦江當(dāng)時(shí)和新亞搞的規(guī)模方面的發(fā)展。有了一部分資金之后就不是常規(guī)式的發(fā)展，泰達(dá)走的是另一種方式，不是收購兼并酒店的資產(chǎn)，我們收購兼并的是酒店的管理權(quán)。 這是中國目前超級(jí)規(guī)劃的三種集團(tuán)化的發(fā)展模式，再看看超級(jí)化發(fā)展的規(guī)模擴(kuò)張，這方面經(jīng)歷了三個(gè)階段。第二個(gè)階段是飯店管理公司的并購，這是由不同檔次、不同類型組成的飯店集團(tuán)，里邊有不同檔次、不同類型的酒店。超級(jí)化發(fā)展的范圍擴(kuò)張一般通過產(chǎn)業(yè)鏈，也是中國酒店發(fā)展的趨勢(shì)，以前做飯店集團(tuán)，現(xiàn)在做產(chǎn)業(yè)鏈。 另外還有跨行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，跟旅游相關(guān)，但有不太相關(guān)的跨行業(yè)擴(kuò)張，比如金融業(yè)、保險(xiǎn)、租賃、郵電、房地產(chǎn)也都在和旅游集團(tuán)連接，這是一個(gè)新的趨勢(shì)，比如旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，98年99年連續(xù)三年全國酒店業(yè)都是虧損，所以泰達(dá)集團(tuán)就是看到這個(gè)問題，如果還去建酒店，投資成本回報(bào)慢，能不能回來都是問題，所以從98年以后，不少的酒店在轉(zhuǎn)向做房地產(chǎn)，從房地產(chǎn)本身來講，它是快速增長，比如泰達(dá)。經(jīng)濟(jì)效益靠房地產(chǎn)提供，社會(huì)效益、品牌效益靠酒店提高。 第二：信息化發(fā)展趨勢(shì)，通過我們現(xiàn)代化的信息技術(shù)，中國酒店業(yè)要想趕超世界，還靠傳統(tǒng)的發(fā)展模式，是永遠(yuǎn)不會(huì)趕超，要想開放發(fā)展必須抓緊這個(gè)契機(jī)，信息化就是通過現(xiàn)代信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨體制這種信息網(wǎng)絡(luò)化集團(tuán)，這種過程叫信息網(wǎng)絡(luò)化，根據(jù)去年年底的統(tǒng)計(jì)，中國的網(wǎng)民是9400萬，在全球排名第二，僅低于第一，中國寬帶網(wǎng)絡(luò)的普及率在全世界也是前三位，去年年底中國搞了NGI(網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)行銷傳媒)，在全世界只有美國、日本在搞，而且中國的普及率比美國高的多，現(xiàn)在是300多家院校和科研單位。現(xiàn)在用的是第四代，整個(gè)網(wǎng)絡(luò)資源都是掌握在美國，IPV6是下一代，IPV6以現(xiàn)在的速度普及是不僅是域名是無限，而且速度、網(wǎng)寬都是很先進(jìn)的。信息化發(fā)展的幾種模式有： 一、X坐標(biāo)信息化，Y坐標(biāo)多元化，也可以把集團(tuán)做大，不少的集團(tuán)做大之后能不能保持，有沒有相應(yīng)做強(qiáng)，這就要靠信息化，希望把能各種資源整合起來，不少的社會(huì)兼并也好，很多都是有規(guī)模沒效益，要實(shí)現(xiàn)效益就是要信息化。第四、樹立國際化概念，這幾年不少的企業(yè)都已經(jīng)走出國門了，去年青島的海爾，聯(lián)想集團(tuán)都在收購國外公司，我們講的國際化，是培養(yǎng)國際競爭實(shí)力。這是商務(wù)酒店流行的趨勢(shì)。本項(xiàng)目與北辰工業(yè)園區(qū)相毗鄰，園區(qū)內(nèi)有LG集團(tuán)，天士力集團(tuán)、美倫集團(tuán)、王朝酒廠、大湖集團(tuán)等。這一亮點(diǎn)，將會(huì)形成一道風(fēng)景線，做好市場鋪墊，本項(xiàng)目的前景無亮。2006年全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到5100多美元，成為全國第三個(gè)進(jìn)入這一檔次的地區(qū)， 連續(xù)6年經(jīng)濟(jì)增長幅度居全國前三位，跨入了發(fā)展較快地區(qū)行列。濱海新區(qū)建設(shè)取得了很大成就，呈現(xiàn)出很好的發(fā)展前景，3北辰近期發(fā)展的企業(yè)天津水泥工業(yè)設(shè)計(jì)研究院有限公司、中天仕名科技集團(tuán)有限公司就在天津北辰科技園區(qū)購置土地。該項(xiàng)目的實(shí)施，是實(shí)現(xiàn)中國中材集團(tuán)對(duì)于天津院有限公司發(fā)揮三大“中心”功能即水泥工程技術(shù)中心、裝備研發(fā)與制造中心、水泥機(jī)電設(shè)備備件供應(yīng)中心的發(fā)展和定位的重要舉措。項(xiàng)目總體發(fā)展理念可以概括為：一個(gè)園區(qū)、兩個(gè)依托、三大功能。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境和地理位置。2市場供求分析天津目前酒店的接待能力達(dá)不到200萬人次/年，三年后的發(fā)展，客房接待能力到達(dá)400萬人次/年。從目前來看，天津酒店的接待能力已經(jīng)飽和，尤其是在周一到周四，入住酒店要提前預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。該項(xiàng)目的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。3本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)