【正文】 在為止近兩年的時間各家銀行仍無放貸意向。2008年受全球金融危機的影響，英俊鎮(zhèn)建新地塊的招拍掛也受到影響，影響了資金按期回籠，增大了還貸的壓力；另如目前英俊鎮(zhèn)長青地塊出售后，收益應及時返回鎮(zhèn)內(nèi)，用于農(nóng)民新居及復墾區(qū)建設，但項目方與長春市政府簽訂了分期付款的協(xié)議，延緩了資金的投放；另外吉林省各銀行對此項目都沒有特殊優(yōu)惠的貸款政策。另外區(qū)級設立的是國土分局，沒有審批權，只有監(jiān)管的權力，手續(xù)還需通過市級國土部門逐級向省里報，也相應延長了用地報批手續(xù)時間。如何盡快辦理安置區(qū)用地手續(xù)，加快農(nóng)民新居建設，使農(nóng)民盡早搬進新居并擁有產(chǎn)權證，已成為當前土地增減掛鉤工作的能否順利進行的關鍵。建議省政府盡快出臺相關政策，開辟綠色通道，簡便辦事程序，使土地增減掛鉤工作得到相關部門的配合支持，確保項目區(qū)在實施過程中有據(jù)可依。在下步實施中將把土地掛鉤納入到整個土地整治項目區(qū)，通盤考慮，統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設基礎設施，發(fā)展設施農(nóng)業(yè)和高效農(nóng)業(yè)，進一步做好田、水、路、林、村綜合治理，改善農(nóng)民生活生產(chǎn)條件，增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，加速發(fā)展商貿(mào)、物流、新能源等產(chǎn)業(yè)。英俊鎮(zhèn)以土地掛鉤試點工作為龍頭，積極與“長吉一體化”戰(zhàn)略規(guī)劃相銜接，積極推進區(qū)域基礎設施的建設，投資3億元的新鎮(zhèn)區(qū)基礎設施建設、霧開河環(huán)境治理也已完成，讓土地掛鉤試點成為地方區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的助推器。吉林省人民政府和國家開發(fā)銀行已經(jīng)簽訂協(xié)議，貸款100億支持省“百鎮(zhèn)建設工程”，共同推進土地整治，英俊鎮(zhèn)可獲得專項貸款1億元，用于城鎮(zhèn)建設、社會事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；三是積極爭取社會融資，英俊鎮(zhèn)開發(fā)建設有限責任公司作為項目建設的投資主體和融資平臺，吸引社會各項資本參與項目建設。增加到2009年的2萬斤/公頃，農(nóng)民人均純收入從2005年的4219元提高到2009年6231元。土地流轉集中到“大戶”，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，每年收益按比例交納給村集體，統(tǒng)一用于基礎設施建設和村民分紅。3．創(chuàng)新農(nóng)地經(jīng)營方式，增加農(nóng)業(yè)產(chǎn)出和農(nóng)民收入農(nóng)民搬遷完成后，及時協(xié)調資金對宅基地和廢棄工礦整理復墾，確保耕地不減少、質量不降低，到達占補平衡。三是減免農(nóng)民進樓后增加的生活支出，鎮(zhèn)政府為進樓農(nóng)民交付了10年的供暖費和物業(yè)費，減輕了農(nóng)民的經(jīng)濟負擔和心理負擔。農(nóng)民的住房條件大為改善，還可以將閑置房用于出租，獲取財產(chǎn)性收入也有了可能。一是“拆一還一”的還遷政策。其中一期5棟回遷樓，272戶農(nóng)民已遷入新居，其余15棟正在進行室內(nèi)裝修，2011年上半年交付使用。堅持公開、公正、公平，實施公示制度，讓老百姓充分參與到掛鉤試點工作中。1．充分尊重民意，讓農(nóng)民享受到土地掛鉤工作的成果英俊鎮(zhèn)在項目實施過程中，始終尊重農(nóng)民意愿，堅持群眾參與，以村民代表大會的形式廣泛聽取群眾意見和建議，村民表決同意率達不到“90％贊成，10%不反對”的村，不批試點。利用建設園區(qū)的契機，為農(nóng)民提供職業(yè)技能培訓，提供就業(yè)崗位。英俊鎮(zhèn)項目區(qū)規(guī)劃面積134公頃，（），涉及4村、12個自然屯，2956人，814戶。2006 年7 月英俊鎮(zhèn)開始向我中心申請土地掛鉤試點，中心隨后組織人員進行實地調研、可行性分析以及方案的編制。與此同時英俊鎮(zhèn)農(nóng)民的勞動就業(yè)方式也發(fā)生了很大變化，大量農(nóng)民進城務工務商，一些農(nóng)民在市區(qū)購置了新房，并沒有退出農(nóng)村宅基地；許多農(nóng)戶建新不拆舊，一戶多宅，農(nóng)村宅基地超標現(xiàn)象非常普遍。由于英俊鎮(zhèn)地處長吉圖開發(fā)開放先導區(qū)的核心區(qū)域，吉林省政府已將其確定為“百鎮(zhèn)建設工程”城鎮(zhèn)，未來重點打造商貿(mào)、物流基地，使長春市得以縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈，并承接二道區(qū)“行政東移、居民東居”的發(fā)展戰(zhàn)略?，F(xiàn)將主要情況整理匯報如下：一、土地增減掛鉤試點項目背景英俊鎮(zhèn)位于長春市近郊區(qū)的城鄉(xiāng)結合部，是長春市東部交通樞紐的重要節(jié)點，鎮(zhèn)域土地總面積116平方公里，轄10個行政村，一個街道辦事處，71個自然屯。第一篇：吉林省英俊鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點調研報告吉林省英俊鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點調研報告20110316 15:58 為全面細致了解各地在土地掛鉤實際探索過程中所積累的經(jīng)驗及遇到的問題，近日我中心赴吉林省進行了為期四天的土地掛鉤專題調研，調研組實地考察了長春市二道區(qū)英俊鎮(zhèn)掛鉤試點進展情況。總體上看，英俊鎮(zhèn)土地增減掛鉤項目區(qū)選擇得當，實施條件較好；實施方案中制定了明確措施將保障農(nóng)民權益放在首位；實施過程中較好地處理了農(nóng)民權益、發(fā)展用地需求和土地規(guī)劃之間的矛盾；在加快新農(nóng)村建設、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化進程方面，已經(jīng)初顯成效。2009年，地區(qū)生產(chǎn)總值18億元，農(nóng)民人均純收入6231元，耕地面積5027 公頃，宅基地面積1333 公頃。隨著近幾年工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的推進，現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃暴露出空間布局不合理的缺點，全鎮(zhèn)用地的供求矛盾越來越突出，單純依靠每年下達的用地指標滿足不了用地需求，規(guī)劃的發(fā)展目標難以實現(xiàn)。為拓展城鎮(zhèn)建設用地空間，有效緩解建設用地擴張對農(nóng)用地的壓力，英俊鎮(zhèn)決定運用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策，盤活農(nóng)村存量建設用地。2008年6月，國土資源部下發(fā)了國土資函[2008]357號文，正式批復英俊鎮(zhèn)為全國改革發(fā)展小城鎮(zhèn)中第一批土地掛鉤試點鎮(zhèn)。二、主要的經(jīng)驗做法在增減掛鉤方案制定和實施中，英俊鎮(zhèn)政府始終堅持將土地開發(fā)增值形成的“級差地租”收益，大部分反哺給農(nóng)村，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，提高農(nóng)村公共服務水平。由于建設用地增減掛鉤措施將促進土地流轉，大大加快土地的規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調整，加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，使許多農(nóng)民可以獲得非農(nóng)就業(yè)的機會，豐富收入結構，獲取租金、分紅和務工等收入，將為今后農(nóng)民的持續(xù)增收創(chuàng)造條件。堅持讓利于民，制定優(yōu)惠政策，征地補償分配、置換標準制定、房屋測量、房型選擇等環(huán)節(jié)，讓農(nóng)民自主選擇、自主決策。目前拆舊區(qū)農(nóng)戶人均補償為18萬元，建新區(qū)農(nóng)戶人均補償費達到23萬元，確保了土地增值收益及時全部返還農(nóng)村。2．堅持讓利于民，充分保障農(nóng)民權益在英俊鎮(zhèn)掛鉤試點實施過程中，為最大限度地改善農(nóng)民生產(chǎn)、生活質量，保障農(nóng)民的權益，制定了一系列相應的保障措施。對于人均居住面積不足30平方米的居民免費補到30平方米，對于高于30平方米的按照實際面積置換。二是免費為年滿16歲以上的農(nóng)民辦理養(yǎng)老保險，將其納入城市養(yǎng)老保險體系，基本解決了農(nóng)民老有所養(yǎng)的問題。四是增加農(nóng)民就業(yè)渠道，英俊鎮(zhèn)依托工業(yè)集中區(qū)平臺，優(yōu)先安置農(nóng)民到集中區(qū)內(nèi)企業(yè)務工就業(yè)，安排部分農(nóng)民參與農(nóng)民新居的物業(yè)管理，實現(xiàn)了從農(nóng)民到工人的身份轉變。英俊鎮(zhèn)同時還積極探索集體土地使用模式，復墾出來的耕地歸村集體，用于建設溫室大棚，并且建立農(nóng)業(yè)合作社，以公司加農(nóng)戶模式，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，使農(nóng)民持有股份，成為股民，按股份分紅。目前復墾區(qū)一期工程已完成18 棟大棚建設。4．多渠道籌措資金，保證掛鉤試點的順利推進英俊鎮(zhèn)在籌措資金方面，一是積極爭取省、市、區(qū)政府和各部門對項目的政策支持，包括土地出讓金 的返還，各種稅費的減免，土地整治專項資金的投放 ；二是積極爭取貸款。5．堅持規(guī)劃先行，做好和各類規(guī)劃的銜接英俊鎮(zhèn)試點項目區(qū)前期結合土地利用總體規(guī)劃、鎮(zhèn)村規(guī)劃，編制了詳細的掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃和英俊鎮(zhèn)總體控制性詳規(guī)，對未來城鄉(xiāng)增減掛鉤總體規(guī)模、區(qū)域分布、目標任務、實施計劃進行統(tǒng)籌謀劃，并與未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)發(fā)展相銜接，有利于村莊整理后的土地流轉和耕地規(guī)?；?jīng)營，有利于改善農(nóng)民生活、生產(chǎn)條件，增加農(nóng)民就業(yè)，同時也可以避免農(nóng)民的二次搬遷和農(nóng)村基礎設施大量重復建設、無序投入。6．把土地掛鉤和當前土地綜合整治充分結合當期土地整治是促進土地利用方式轉變，推進新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要手段，根據(jù)《吉林省整體推進農(nóng)村土地整治示范建設長春市二道區(qū)示范項目實施方案》（吉國土資發(fā)[2010]74號），英俊鎮(zhèn)已被列為吉林省土地整治示范建設項目區(qū)，項目占地1536公頃，建設規(guī)模1178公頃，預計新增耕地115公頃，總投資達135億元。三、掛鉤實施中仍需注意的幾個問題 1．相關配套政策還未出臺雖然吉林省國土廳出臺了《吉林省城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法（試行）》，但省、市政府相關配套政策還沒有出臺，尤其是省、市政府及財政部門對減免掛鉤項目區(qū)各項稅費，將項目區(qū)內(nèi)土地出讓純收益部分返還鎮(zhèn)里，用于項目區(qū)內(nèi)農(nóng)村和基礎設施建設方面的政策還沒有得到明確和落實。2．新區(qū)用地辦理手續(xù)問題土地增減掛鉤實施進程是否順利，很重要的環(huán)節(jié)是，在復墾拆舊區(qū)前，能否把農(nóng)民安置區(qū)建設起來，安置區(qū)建設遲緩，農(nóng)民就會懷疑，甚至失去信心。“先整理復墾、后建新使用”的要求，也延緩了開發(fā)項目用地手續(xù)的辦理，使得地方政府無法先期從土地出讓中收益，政府只能先期墊資，增加了財政壓力，削弱了地方政府的積極性。3．資金回籠周期延長帶來的風險資金落實是實施掛鉤工作的關鍵，但資金閉合的周期一般要長于土地平衡的周期。銀行認為掛鉤項目投資風險過大，因此對于貸款條件要求苛刻。4．農(nóng)民養(yǎng)老保險問題解決農(nóng)民長遠生計問題是掛鉤試點目標。新征地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險每月基礎養(yǎng)老金是每人215元，而城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險金是每人每月600 元。在和平村安置小區(qū)入戶調研中，不少安置農(nóng)戶反映每人每月215元的標準偏低，希望補助標準能重新調整，能開開心心過上“城市生活”。農(nóng)民居住地在冬季拆遷后