【正文】 的現(xiàn)象解決方案：1）買方構建一個充分競爭的交易環(huán)境，迫使賣方贏得合同而相互競爭—招投標產生2）買方借助專家的知識和經驗，彌補自身信息劣勢中介咨詢機構的產生招標與投標的經濟學意義與異化是市場交易的一種形式，它有兩大功能：——解決信息不對稱問題：業(yè)主與承包商之間的信息不對稱——因此無須標底——解決資源優(yōu)化的配置——因此采用低標中標原則低價象征著業(yè)主的資源得到最有效率的配置承包商為實現(xiàn)低標而采取的最有效的手段3招投標制度的展望我國招投標制度改革要受到三方面的制約（1）加入WTO后要遵守國際慣例——這是一種而不是（2）要合乎我國《招投標法》的要求（3）要與工程造價改革配套：為實現(xiàn)低價中標法必須進行的改革：評標制度采取個人負責制，延長評標時間，仔細分析標價的合理性178。 抵押合同轉移問題，可以作為抵押物的是？178。 索賠概念：指承包人在非自身因素影響下而遭受經濟損失的向業(yè)主提出補償其額外費用損失的要求。 一裁終決的原因：因為仲裁機構是無等級無區(qū)域，規(guī)范仲裁行為。 合同關系代理的特征？權限內行使行為；以被代理人的行為行使；獨立的意志與行為被代理人承擔民事責任178。 合同糾紛處理？和解、調解、仲裁、訴訟 178。 合同的類型？宏觀分類1單務合同、雙無合同2實踐合同、諾成合同3主合同、從合同178。本質：合意。 投標方案決策？內容：a是否投；b怎么投；c以長致勝1）投標機會決策，即是否投標的機會研究2）投標機會決策，即投何種性質的標3）投標報價技巧的研究178。（2）零星用工（3）多方案報價法（4）聯(lián)保法178。 為什么資格預審要被去掉？費時費力防止投標人與招標人提前接觸而發(fā)生腐敗的現(xiàn)象遇上一些有能力但無經驗的施工單位的競爭；隨著社會逐步的發(fā)展規(guī)范，資格預審的作用越來越小 178。b、在報價中設定浮動范圍，確定報價平均值，得到依據(jù)價，最接近依據(jù)價者中標綜合報價發(fā)—大型，復雜工程。 作廢標處理的有哪些？弄虛作假報價低于其個別成本不具備資格條件或投標文件形式不符合要求未能在實質上響應投標偏差，重大偏差178。 符合性評審要從哪幾個角度評審？投標文件的有效性a是否通過資格預審b法人資格證書聯(lián)合協(xié)議書，授權委托書是否提交C投標保證d是否有效的簽署；投標文件的完整性a經濟標：工程量清單、報價匯總表等。 評標的程序？評標準備→初步評審→詳細評審→編寫評審報告 178。專家是省級部門178。178。一般工程，專家隨機抽取確定，特殊工程，由投標人直接確定。 評標委員會的職能？他負責對投標文件進行評定，提出書面評標報告，推薦中標候選人 等工作 評標委員會的概念？由招標人設立，受監(jiān)管部門監(jiān)管。 招投標談判技巧？一、前準備多了解對方信息（公司，個人）自我分析(標書，個人）其他信息（同行、其他房地產公司）二、入場一表人才2握手對方是男性主動握手，是女性3遞名片+自我介紹4自我介紹a商務式（單位+部門+職位+姓名）b應酬式c社會式d謙遜式三、談判中發(fā)掘（揣摩）對方心思心里類型：1）質量型—施工方案；2）進程型—進度計劃3）價格型—降價：降低利潤、管理費4）自我型—了解需求，投其所好5）綜合型—找出重點，重點彌補技巧：1）投石問路2）先說先死，不說也死3）察言觀色四、結束剛結束時1）和氣告別，握手道別說謝謝轉身正走2）后期跟蹤178。 影響投標決策的主要因素？1自身方面內部因素2客觀因素—外部因素178。（2）零星用工（3）多方案報價法（4）聯(lián)保法開標后的投標技巧——招投標談判摸清對方意圖（成本、質量、工期、個人、綜合)（1）降低投標報價：1）降低投標利潤2）降低經營管理費3）設定降價系數(shù)（2）加以優(yōu)惠條件178。 投標的主要工作？ 信息、決策、技巧178。 投標決策內容？178。 工程無標底招標的優(yōu)缺點？178。 招標文件的編制？；合同；計價規(guī)范和技術規(guī)范；工程量清單；圖紙和技術資料；招標文件格式要求178。178。 資格預審與后審的區(qū)別？后審范圍：1）開工要求緊迫2）工程較為簡單。 招標的主要工作？資格審查178。 招投標的程序？招標方：投標方具備招標條件信息搜集申請招標↓編制招標文件發(fā)布招標公告→了解招標信息↓←申請投標資格審查→接受資格審查發(fā)售招標文件購買招標文件組織現(xiàn)場考察←參加現(xiàn)場考察交底答疑←疑難獲釋編制標底接收標書←報送標書開標←參加開標評標等待定標定標→定標談判并簽訂工程合同178。 招投標的使用范圍？必須招投標的工程（1）從規(guī)模1）大型基礎設施、公共事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目2）全部或部分使用國有資金或者國家融資的項目。（2）過程化的持續(xù)過程178。178。（2）三個特定環(huán)節(jié)：招標、投標、定標。3）分項178。 發(fā)包分類：1）整體發(fā)包。 工程承包分類？1）自行承包。178。 資格認證制：甲方：項目法人責任制。第一篇：工程招投標總結178。 建筑市場的概念：生產性178。施工方：項目經理的聘用制。 建筑市場的客體？分類：有形，無形178。2）向外發(fā)包178。2）分段。 招投標的概念？（1）面向特殊對象。（3）過程性的商業(yè)行為。 招投標的特點？（1）對象是未來性的。 招投標的類型？工程勘察、設計招投標（重在勘察、設計方案的優(yōu)劣）施工招投標（重在報價）安裝招投標（重在安裝方案的優(yōu)劣）工程咨詢招投標（重在人員素質）材料供應招投標（重在材料總成本分析）178。3）使用國際組織或國外政府貸款、援助資金的項目（2）從限額1）施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上2）重要設備、材料等貨物的采購，單項合同價在100萬元人民幣以上3）勘察、設計、監(jiān)理服務費50萬元以上4）單項合同估算低于上述三項規(guī)定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上不能或不必參加招投標的項目（1）機密工程（2）專利工程（3）自建工程（4）附加工程（5）續(xù)建工程178。 投標人合法權益？178。 資格預審的作用？ 1）有利于擇優(yōu)，保證投標的有效性2）合理確定投標報價3）降低招標成本4）有利于節(jié)省評標階段的費用和時間5）有利于吸引實力雄厚的投標人參加競爭178。審核時間：提交投標書同時報送資格審查資料。 資格預審評審標準？178。 公開招標與邀請招標的區(qū)別？發(fā)布信息方式不同競爭范圍、效果不同時間、費用不同中標可能性不同178。 投標信息獲取的渠道？1）政策2）監(jiān)管部門3）房地產企業(yè)4）同行意向178。 投標的分類:(1)性質分：風險標，保險標（2）效益標：盈利標，保本標178。 投標的技巧？開標前的投標技巧——報價技巧（1）不平衡報價——總價基本確定，調整內部各子項的報價1）前高后低2）按工程兩調節(jié)3）工程量明確程度調節(jié)4）無工程量只填報單價的項目，宜高5）暫定項目，可能性大，宜高，不可能實施，宜低。 投標文件的內容？1投標書2投標書附錄3投標保證金4法定代表人5授權委托書6具有標價的工程量清單與報價表7施工組織設計8輔助資料表9資格審查表10對招標文件的合同條款內容的確認和響應11按招標文件規(guī)定提交的其他資料178。 建筑工程施工報價的編制方法？組成：成本、利潤、稅金2編制方法：工料單價法、綜合單價法、綜合基價法178。178。專家?guī)烊藛T。評委在開標前確定，中標前保密。 評標委員會的組成條件？5人以上技術經濟方面專家不低于總人數(shù)的2/3。 開標的時間？提交投標文件截止時開標主持人：投標人或招標代理機構178。評標準備：1研究招標文件1）招標的目地2）工程項目的范圍和性質3）主要技術要求，標準，商務條款4）評標標準、方法及相關因素；2相關因素178。B技術標：施工方案，施工進度計劃；投標文件的一致性a是否全部填寫b是否有任何修改、保留、附加條件178。 最低報價法—簡單，小型工程（1）與標底比較：a最接近標底者中標b最接近報價平均值者中標c在標底下設定浮動范圍（2）無標底情況：a最低價中標b最接近報價平均值者中標（3）綜合考慮標底與報價：a、依據(jù)價=標底*a%+報價平均值*b%（a%+b%=100%），最接近依據(jù)價者中標。打分：報價、施工組織設計、工期、質量、信譽、業(yè)績、其他分數(shù)最高者中標178。開標前的投標技巧——報價技巧（1）不平衡報價——總價基本確定，調整內部各子項的報價1）前高后低2）按工程兩調節(jié)3）工程量明確程度調節(jié)4）無工程量只填報單價的項目，宜高5）暫定項目，可能性大，宜高，不可能實施，宜低。 招投標3個特定環(huán)境？招標（甲方或招標代理機構所為）（1）發(fā)布招標公告（2）編制招標文件（3）編制標底（有的工程沒有）投標（投標方所為）（1）投標決策（2）編制投標文件（3）招投標談判定標（評標專家所為）（1）評標（2）甲方參與，投標方追蹤178。 合同的本質？概念：雙方意思表達成一致。目的：規(guī)范財產的流轉關系178。 公證與鑒證的區(qū)別？相同點：a內容相同b目的相同c原則相同不同點：a性質不同b效力不同（公正＞鑒證）c適用范圍不同（公正用于國內外，鑒證只用于國內）合同簽訂的兩個環(huán)節(jié)？要約、承諾178。和解（1）概念：當事人、自愿友好基礎、溝通、諒解（2）性質：自覺履行，結果無強制執(zhí)行的法律效力（3）優(yōu)點： 1）簡單易行，經濟及時2）有利于保持友好關系3）有利于和解協(xié)議的執(zhí)行調解（1）概念：有威信，雙方信任的第三人進行調解（2）性質：自覺履行，結果比和解強制性要大一點（3）優(yōu)點： 1）簡單易行，經濟及時2）有利于保持友好關系仲裁（1）概念：仲裁委員會（無等級管轄、無區(qū)域管轄）（2）性質：自愿、有較強的強制性（3）原則1）自愿原則2）公平合理原則3）獨立進行原則4）一裁終局原則（4）程序：開庭 → 證據(jù)→ 辯論→ 裁決訴訟（1）性質：強制法律效力管轄性（2）管轄1）等級管轄