【正文】 Resort Condo 顯然是一項(xiàng)中長(zhǎng)期投資，只有那些具備長(zhǎng)線投資及經(jīng)營(yíng)能力的開(kāi)發(fā)商才有勇氣涉足這一行業(yè)。除此以外，它一般依附于某一風(fēng)景優(yōu)美的生態(tài)區(qū)域或度假酒店，因此，它往往擁有大面積的綠色生態(tài)園林作為環(huán)境配套，優(yōu)美的自然風(fēng)光幾乎是它與生俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)，而為了維護(hù)環(huán)境優(yōu)勢(shì)， Resort Condo 往往會(huì)刻意保持較低的建筑密度，這一特征決定了 Resort Condo的開(kāi)發(fā)對(duì)先天環(huán)境會(huì)提出極高的要求。 Resort Condo 特指有良好自然風(fēng)景的度假公寓，它是 Condo 進(jìn)一步細(xì)化的產(chǎn)物，是 Condo 的更高級(jí)形式，是隨著人們對(duì)休閑度假生活的需求日益旺盛而發(fā)展起來(lái)的一種新型物業(yè)形式。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 然而，市場(chǎng)的需求在不斷的細(xì)分以及需要向更深層次挖掘。 Condo 的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來(lái)的必然。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上世紀(jì) 80 年代的美國(guó)。 Condo 產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專(zhuān)門(mén)的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。 戰(zhàn)略應(yīng)用 ：藍(lán)海戰(zhàn)略 ， 模式創(chuàng)新，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 題記： “Condo” 目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，既受大眾歡迎，又能滿足高收入者需求的房屋類(lèi)型，當(dāng)屬當(dāng)前十分緊俏的 —— Condo 類(lèi)型公寓。 如何完善對(duì)閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式 和對(duì)業(yè)主的服務(wù)模式 將是 新項(xiàng)目的策劃 關(guān)鍵。 各種度假 區(qū)明顯成為 “衛(wèi)星城”，平日“候鳥(niǎo)”居民稀少，無(wú)法催生規(guī)?；钆涮?，大多消費(fèi)需十分鐘車(chē)程趕到市區(qū)。還有 前期大量的 投機(jī)購(gòu)房族，導(dǎo)致空置房數(shù)量上升，業(yè)主房產(chǎn)閑置期也隨之拉長(zhǎng)，而對(duì)閑置房產(chǎn)資源的運(yùn)作模式未同步引進(jìn)，各社區(qū)人氣因此極其缺乏 。 然而在新形勢(shì)下，三亞的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍屬于粗放型， 前期 房產(chǎn)的旺銷(xiāo)導(dǎo)致品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)走弱。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 目 錄 背 景 項(xiàng)目策劃概念 第一章、市場(chǎng)篇 一 、三亞房地產(chǎn)整體市場(chǎng)特點(diǎn) 二 、 三亞商品住宅市場(chǎng)的綜合分析 三、市場(chǎng)需求調(diào)研分析 第二章、產(chǎn)品篇 一、項(xiàng)目總體概況 二、產(chǎn)品 營(yíng)銷(xiāo) 定位 三、產(chǎn)品解碼 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 第三章、營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 一、項(xiàng)目形象定位 二、整合推廣策略 三、價(jià)格策略 四、營(yíng)銷(xiāo)部署計(jì)劃 第四章、銷(xiāo)售管理篇 一 、營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng) 二 、 銷(xiāo)售崗位職責(zé) 三 、 銷(xiāo)售組織要求 四、 銷(xiāo)售問(wèn)題解決機(jī)制的建立 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 五 、 銷(xiāo)售執(zhí)行過(guò)程中的統(tǒng)計(jì)與分析 六 、 銷(xiāo)售培訓(xùn) 七 、 銷(xiāo)售控制 八 、 銷(xiāo)售流程 第五章、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式篇 一、構(gòu)建一個(gè)強(qiáng)大的投資平臺(tái) 二、 選擇一個(gè)強(qiáng)大的 共管 公寓的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu) 三 、 共管 公寓經(jīng)營(yíng)模式 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 背 景 接踵而至的宏觀調(diào)控政策，致使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步冷靜，趨于理智 ；持幣觀望者的增多和去化速度的驟減 ， 說(shuō)明了 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的復(fù)雜和行業(yè)的脆弱。 ２、海闊天空二期： 延續(xù)一期項(xiàng)目的市場(chǎng)效應(yīng)，為發(fā)掘和引導(dǎo)一期老客戶做伏筆和指引?？な氐母甭?) (３ ) 英國(guó)和愛(ài)爾蘭的領(lǐng)土區(qū)劃分之一 ,構(gòu)成為行政、司法和政治目的而設(shè)立的主要單位 ,包括以前盎格魯撒克遜的郡和其它從未成為郡的地區(qū) [county] 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 在此應(yīng)用寓意為達(dá)官貴人之居所?？ふ?(郡太守的印璽 )?？こ?(郡署的廳事。 (２ ) 又如 :郡屬 (郡守的屬員 )。 ——清 —— 宋 ——晉 朱駿聲曰 : 漢又增四十六郡 ,二十一國(guó) ,凡郡國(guó)一百有三 ,古者縣大郡小 , 秦以后郡大縣小。至 秦初置三十六郡 ,以監(jiān)其縣。n ，〈名詞〉 (1) 形聲。 “藍(lán)郡 ”，藍(lán)，海的顏色，突出項(xiàng)目本身的海洋文化，同時(shí)又寓意本項(xiàng)目為海航集團(tuán)地 產(chǎn)板塊藍(lán)海戰(zhàn)略實(shí)施的典范?！?2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 海航 ．藍(lán)郡 Resort Condo 海闊天空二期 中國(guó)首家 六星級(jí) 濱海 共管式度假 大 公館 全案營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 海南海航恒實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2020年 10月 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 案名擬定： 海航 ．藍(lán)郡 Resort Condo 海闊天空二期 中國(guó)首家六星級(jí)濱海共管式度假大公館 主案名 —— 海航 藍(lán)郡 案名釋義： 將 “海航 ”直接引入案名，旨在最大化有效利用海航集團(tuán)固有的品牌效應(yīng)，為樹(shù)立海闊天空二期項(xiàng)目的市場(chǎng)形象奠定基礎(chǔ)。 郡 j249。本義 :古代的行政區(qū)域；郡 ,周制 ,天子地方千里 ,分為百縣 ,縣有四郡 ,故春秋傳曰 ,上大夫受縣 ,下大夫受郡是也。——《說(shuō)文》。 及郡下。 陶淵明《桃花源記》 ；謫守巴陵郡。 范仲淹《岳陽(yáng)樓記》 ；從郡城就童子試歸。 周容《芋老人傳》 ；自郡城走數(shù)十里?？も?(郡 府 )。亦指郡守 )?？y (郡佐。 副 案名 釋義 ： １、 Resort Condo： 共管式度假公寓的英文縮寫(xiě)，產(chǎn)品概念導(dǎo)入，樹(shù)立市場(chǎng)形象的唯一性和排他性。 ３、中國(guó)首家六星級(jí)濱海共管式 度假大公館 對(duì)產(chǎn)品概念及類(lèi)型的簡(jiǎn)要綜述，明確表現(xiàn)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。 此際，三亞的放盤(pán)速度趨緩，房源得到控制，房?jī)r(jià)鏈因此無(wú)法低回，面對(duì)低起點(diǎn)房?jī)r(jià)中 的上升勢(shì)態(tài)和開(kāi)發(fā)用地的急劇減少，持幣觀望者將再融入購(gòu)房大軍，三亞旅游房產(chǎn)將得到更穩(wěn)健發(fā)展。城建規(guī)劃的簡(jiǎn)單、開(kāi)發(fā)品種的單調(diào)、建筑式樣的粗糙、市政配套跟不上發(fā)展需求等亟需解決的問(wèn)題都已突現(xiàn)出來(lái)。 夜晚從三亞的一些度假區(qū)看來(lái)，面對(duì)各生活區(qū)的燈光寥落，不禁讓人同情起“候鳥(niǎo)”的寂寞。 度假所需要的功能配套設(shè)施 和服務(wù)項(xiàng)目 嚴(yán)重缺失； 讓 我們不免要對(duì)三亞市的目前旅游地產(chǎn)的形態(tài)重新審視 。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 策劃 概念 房地產(chǎn)運(yùn)作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，一個(gè)樓盤(pán)要想取得成功，就必須要有概念創(chuàng)新、模式創(chuàng)新；就必須整合項(xiàng)目資源、挖掘項(xiàng)目文化創(chuàng)造獨(dú)特價(jià)值使項(xiàng)目產(chǎn)生唯一性、排他性；就必須全面創(chuàng)造性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 Condo 全稱為 Condominiums，中文可譯為 “ 共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓 ” 。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂(lè)休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服 務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便，輕松自如的生活。如今作為一種高檔物業(yè)， Condo 普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)。這種新型的房屋類(lèi)型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。如今的市場(chǎng)中，尤為被市場(chǎng)所關(guān)注的不僅僅是廣義上的 Condo，它還被需求催化細(xì)分出了—— Resort Condo（風(fēng)景度假公寓）。 與所有的 Condo 一樣， Resort Condo 也擁有分戶式產(chǎn)權(quán)。同時(shí) Resort Condo還需要極其完善的配套設(shè)施及服務(wù)以便對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)大支撐，它的公共部分往往有高比例的運(yùn)動(dòng)健身和休閑娛樂(lè)等配套設(shè)施，并實(shí)行高品質(zhì)的酒店式集中管理。 較競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)說(shuō)，與酒店相比， Resort Condo 擁有優(yōu)美的自然風(fēng)光、完善的配套、五星級(jí)的 酒店管理服務(wù)所帶來(lái)的方便生活，更重要的是， Resort Condo代表著全新的度假休閑生活方式，這與一部分都市人群的需求不謀而合，因此能得到他們的青睞。 共管公寓是一種區(qū)別于傳統(tǒng)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、分 時(shí) 度假酒店的非常規(guī)的住宿設(shè)施，它的裝修裝飾設(shè)計(jì)更具有個(gè)性化與人性化，業(yè)主不僅可以獲得相應(yīng)的投資回報(bào)，還為自己在異地提供了比酒店更大更自主的居住、度假休閑空間，并可以與管理公司的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)進(jìn)行房屋居 住權(quán)的異地置換，從而給業(yè)主帶來(lái)新的度假經(jīng)歷和體驗(yàn)。實(shí)際上，三亞的房地 產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)可借鑒美國(guó)的夏威夷、澳大利亞的黃金海岸、印度尼 西亞的巴 厘 島、墨西哥的坎昆、泰國(guó)的芭提雅等世界最著名的熱帶度假勝地 ，三亞因?yàn)閾碛懈哔|(zhì)量、稀缺的旅游度假資源，它已經(jīng)成為或正在成為中國(guó)甚至是世界的旅游目的地，那些事業(yè)有成、崇尚健康、注重生活品質(zhì)的人士在三亞投資置業(yè)作為其“第二居所”、“第三居所”就成為一種必然的選擇。 可以預(yù)見(jiàn)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，三亞旅游房地產(chǎn) 的未來(lái)會(huì)有許多與上述度假目的地相似的地方，當(dāng)然它會(huì)有、也應(yīng)該有自己獨(dú)有的文化特色，比喻民族性，但在這個(gè)方面三亞做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠（巴厘島是做得最成功的），無(wú)論是城市規(guī)劃的決策者還是具體項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)商一定要牢記，對(duì)與旅游度假產(chǎn)品而言“只有民族的才是世界的” ,三亞的旅游房地產(chǎn)除了借鑒國(guó)外度旅游假勝地的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，挖掘本土文化資源是當(dāng)務(wù)之急，比喻黎族文化在旅游度假物業(yè)中的運(yùn)用，至于三亞目前比較流行的“南洋建筑風(fēng)格”屬于海外文化的傳播，不具備深厚的民《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 族根基，因而也是沒(méi)有生命力的。由于三亞房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的外銷(xiāo)市場(chǎng)，從現(xiàn)階段來(lái)看，他依附于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的影響，但三亞房地產(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復(fù)蘇、高漲落后于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)同期發(fā)展水平 2~3 年左右的時(shí)間（國(guó)內(nèi)其他城市房地產(chǎn)復(fù)蘇、高漲普遍在 1998 年，而三亞在 2020 年才開(kāi)始復(fù)蘇），這是由于三亞的房地產(chǎn)業(yè)最有市場(chǎng)潛力的是旅游度假產(chǎn)品，旅游度假物業(yè)不屬于生活必需品，而屬于生活奢侈品，人們只有在經(jīng)濟(jì)非常寬 裕的情況下或出于投資保值的目的才會(huì)購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品，也就是只有當(dāng)內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)高漲帶來(lái)豐厚收益，而內(nèi)陸投資項(xiàng)目又出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、風(fēng)險(xiǎn)增加、回報(bào)偏低的情況，三亞房地產(chǎn)才開(kāi)始出現(xiàn)復(fù)蘇、高漲的過(guò)程。 為了規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)三亞房地產(chǎn)業(yè)的影響，最大的努力方向應(yīng)該是加大三亞房地產(chǎn)國(guó)際化市場(chǎng)步伐，努力使三亞的知名度以及在房地產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)等方面與國(guó)際接軌，達(dá)到“東方不亮西 方亮”，就一定能夠使三亞房地產(chǎn)業(yè)較少受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期所帶來(lái)的負(fù)面影響，走向更加健康、理性發(fā)展的軌道。 (三 )、與旅游業(yè)聯(lián)系緊密、銷(xiāo)售曲線隨季節(jié)呈“ U”字型分布 通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的觀察發(fā)現(xiàn)，三亞的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相關(guān)度極高，與三亞的旅游存在淡季、旺季一樣，三亞的房地產(chǎn)銷(xiāo)售與三亞的旅游季節(jié)大致呈現(xiàn)“ U”字型分布，即兩頭（年頭年尾）高，中間（年中）低 。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)人們對(duì)休閑度假產(chǎn)品的需求就越強(qiáng)烈，氣候差異越大人們對(duì)養(yǎng)老方面的需求就越強(qiáng)烈。 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩極分化”主要表現(xiàn)在，以“休閑度假”為目的的高端市場(chǎng)價(jià)格攀升較快，以“養(yǎng)老”為 目的中低端市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度趨穩(wěn)。這就要求政府各職能部門(mén)根據(jù)資源效益最大化的原則，將擁有最優(yōu)度假資源的用地規(guī)劃為高檔房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而將不具備旅游度假資源的用地規(guī)劃為中低檔房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 (五 )、典型的“候鳥(niǎo)城市”，已售商品房使用率低，小戶型成為市場(chǎng)主角 三亞商品房作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的問(wèn)題，購(gòu)房客戶一年中除 了集中在冬季避寒或選擇在“黃金周”來(lái)三亞度假居住以外，絕大部分時(shí)間房間均處于空置狀態(tài)，呈現(xiàn)出典型的“候鳥(niǎo)城市”特征。 從需求層面來(lái)看，由于大