【正文】 率 園林排布及特色 水榭花都 56% 中央景觀水系和外部惠賈河景觀資源遙相呼應(yīng)，各棟樓之間都有很多的綠化帶環(huán)繞。 □ 以三居室（ 110130㎡）為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最普遍特點(diǎn) 。 中央廣場(chǎng) 95 ㎡ 126146㎡ 空間利用率高、雙陽臺(tái)、南北朝向、 百變空間。 假日瀾灣 90、 96㎡ 11 12 12 124三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 10113㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi) 寬闊舒適、布局合理。 （ 4）各競(jìng)品建筑指標(biāo) 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 （ 5）各競(jìng)品產(chǎn)品特點(diǎn) 樓盤名稱 兩居室 (㎡ ) 三居室 (㎡ ) 四居室 (㎡ ) 戶型特點(diǎn) 水榭花都 109— 132㎡ 146— 148㎡ 全明設(shè)計(jì)、通透性好、觀景陽臺(tái)，戶型合理。 中央廣場(chǎng) 高層。 均價(jià) 元 /平米 2900儷景灣（多層） ,2600小高 2700假日瀾灣（多層） ?、水榭花都以地段配套與惠賈河水景資源為依托，引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格； ?，但產(chǎn)品一般，整體價(jià)位相對(duì)高點(diǎn)； ?、瑞通嘉園，自身品質(zhì)不突出，價(jià)值處于洼地； 2800中央廣場(chǎng)（高層） 2800— 3100水榭花都（多層、小高） 地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價(jià)格的重要因素 通許在售樓盤價(jià)格列表 2300迎賓御花園家（多層） （ 3）通許價(jià)格表現(xiàn) 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 樓盤名稱 容積率 建筑形式 特色 水榭花都 多層、小高層 板式建筑 ，圍合分布，中心優(yōu)秀景 觀。 北區(qū)和老城中心項(xiàng)目較少，北區(qū)只有一個(gè)中央公園，中心城區(qū)中央廣場(chǎng)，但是北區(qū)湖景資源較豐富，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，政府單位較多，學(xué)校醫(yī)院等云集于此，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。樓盤多為開發(fā)商自己銷售。 ? 城北新區(qū)范圍內(nèi)有大塊閑置土地，具備良好房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。 ? 戶型以常規(guī)戶型為主，水榭花都有部分創(chuàng)新。 ? 建筑形態(tài)處在多層向小高層過渡階段，居民對(duì)小高層產(chǎn)品接受度尚可。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 ? 通許縣城目前有房地產(chǎn)項(xiàng)目十余處，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在在行政路為中心的縣城中西部，目前集中了通許縣城的大部分樓盤。 近兩年，通許縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然取得了較快的發(fā)展并且勢(shì)頭良好，但直到目前，樓市發(fā)展并不完 善，規(guī)模性樓盤及私人建房共存，樓市整體仍處在 “市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段 ”。 升級(jí)通許人居體系 隨著核心區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目將享受核心區(qū)域的市政配套與咸平湖湖景資源，將成為項(xiàng)目開發(fā)的巨大利好 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系：項(xiàng)目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)區(qū)域強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)的關(guān)鍵角色 咸平大道次主軸線上，通許北門戶 項(xiàng)目緊鄰上海路，與咸平大道不足 500米， 10分鐘直達(dá)蘭南高速，項(xiàng)目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命。 20分鐘生活圈 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 項(xiàng)目屬性：本項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位于通許北區(qū)咸平湖景觀中心，屬于通許新區(qū)的第二組團(tuán)，隨著北區(qū)道路管網(wǎng)等系統(tǒng)的完善和咸平湖改造建設(shè)完成，北區(qū)組團(tuán)即將大規(guī)模開發(fā)；項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇明顯。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 區(qū)域?qū)傩裕憾S著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的優(yōu)勢(shì)資源，享受通許 20分鐘城市圈的便利區(qū)位優(yōu)勢(shì) 通許 20分鐘城市圈 2023年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會(huì)和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了《河南省全面建設(shè)小康社會(huì)規(guī)劃綱要》，作出了實(shí)施區(qū)域性中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的通許、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源 9個(gè)省轄市組成中原城市群，同時(shí)大廣高速和國道到通許僅需 20分鐘，享受開封老皇城城市生活圈。 通許以北，生態(tài)新城 通許新區(qū)核心區(qū)是集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。 鑒于上述情況，可以預(yù)期隨著去年同期基數(shù)的逐步加大， 2023年縣規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的壓力將是空前的，預(yù)計(jì)累計(jì)增長速度將會(huì)慢速提升。其次，新增企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，拉動(dòng)力不足。 首先，老企業(yè)增長空間進(jìn)一步壓縮，難有潛力可挖。同時(shí)產(chǎn)銷銜接良好， 111份銷售產(chǎn)值共完成 1256692萬元，產(chǎn)銷率達(dá) %，同比增長 ，工業(yè)用電量平穩(wěn)控制， 111月共用電 ，同比下降，遠(yuǎn)低于工業(yè)增加值的增長速度。截至 11月末，規(guī)模以上工業(yè)共完成總產(chǎn)值 1263835萬元，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)工業(yè)增加值 334175萬元，同比增長 %。 產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)按照“ 統(tǒng)一規(guī)劃、成片布局、整合資源、拓展空間 ”的要求，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、信息平臺(tái)打造、服務(wù)環(huán)境的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的引進(jìn)等方面高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，最大限度降低企業(yè)入?yún)^(qū)成本，吸引項(xiàng)目向集聚區(qū)聚集，力爭(zhēng)將兩大集聚區(qū)建設(shè)成為通許縣對(duì)外開放的“窗口”和招商引資的重要基地 3 產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū) 產(chǎn) 業(yè) 園 聚 集 區(qū) 城市屬性：按照通許市委、市政府打好工業(yè)強(qiáng)市攻堅(jiān)戰(zhàn)的總體部署，通許縣大力實(shí)施“開放引進(jìn)”戰(zhàn)略，全面出臺(tái)各項(xiàng)招商引資優(yōu)惠政策，打造“政策洼地、投資福地、興業(yè)高地”。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。境內(nèi)有 S21 S32 S326省道 3條，全縣通車總里程已達(dá) ，公路密度每百平方公里 ，現(xiàn)已形成了以高速公路、鐵路、國道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系 城市屬性：西距新鄭國際機(jī)場(chǎng)、京廣鐵路、京珠高速公路 60公里，北距隴海鐵路 45公里，南蘭、大廣距城區(qū) 3公里，交通便捷。地方鐵路登杞線穿越境內(nèi)，長達(dá) 46公里。 通許縣 扶溝 太康 尉氏 杞縣 城市屬性：通許位于河南省中部，緊鄰?fù)ㄔS，距通許僅 45公里 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 通許縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分發(fā)達(dá)。民族漢族居多，占 %，回族和其他少數(shù)民族占 %。 2023年，轄 6個(gè)鎮(zhèn)、 6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、豎崗鎮(zhèn)、玉皇廟鎮(zhèn)、四所樓鎮(zhèn)、朱砂鎮(zhèn)、長智鎮(zhèn)、馮莊鄉(xiāng)、孫營鄉(xiāng)、大崗李鄉(xiāng)、邸閣鄉(xiāng)、練城鄉(xiāng)、厲莊鄉(xiāng)。 通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交通許縣。群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 項(xiàng)目核心問題 背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)品有待提升，現(xiàn)在通許縣地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中西區(qū)，分布在惠賈渠兩側(cè)，周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域認(rèn)識(shí)度越來越高；北區(qū)板塊正在崛起，現(xiàn)在只有一個(gè)中央公園，咸平湖環(huán)境資源豐富，將來是通許地產(chǎn)項(xiàng)目突出板塊，相信將來一定會(huì)超越西區(qū)板塊，本案緊鄰咸平湖，自然環(huán)境，提升本案的區(qū)域價(jià)值。 1. 項(xiàng)目全案在通許承擔(dān)一個(gè)什么樣的市場(chǎng)角色？ 2. 本案應(yīng)該做什么產(chǎn)品來滿足我們的目標(biāo)客群？ 3. 項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)很多，我們采取什么樣的營銷策略吸引客戶、塑造品牌； 4. 我們?nèi)绾捂i定我們的目標(biāo)客戶？ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 本案需要解決的問題 ? 明確方向 （企業(yè)戰(zhàn)略、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略） ? 清晰思路 （整體定位、營銷思路） 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 本案總體軸線 宏觀市場(chǎng)分析 客戶群定位 營銷策略 市場(chǎng)環(huán)境分析 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目屬性詮釋 整體產(chǎn)品定位 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 通許北區(qū)，再造一座城 50萬㎡稀缺舒適住宅區(qū) 如何樹立核心？ 如何引領(lǐng)高尚？ 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 PART1：通許印象 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 河南中心，開封相鄰 通許縣隸屬開封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會(huì)鄭州市 100公里，七朝古都通許市 45公里 。東西寬 ，南北長 里，總面積 。 309個(gè)行政村， 611個(gè)自然村， ?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。西距新鄭國際機(jī)場(chǎng)、京廣鐵路、京珠高速公路 60公里，北距隴海鐵路 45公里。境內(nèi)高速公路縱橫交錯(cuò)，遍布全縣，日南（日照至南陽）、大廣（大慶至廣州）兩條高速公路交匯與縣城東北 3公里，內(nèi)蒙古阿拉善旗至深圳高速公路縱貫全境，已開工建設(shè)的鄭州機(jī)場(chǎng)至商丘高速成公路穿境而過。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地 ，分 城東 和 城北兩個(gè)集聚區(qū)，已開發(fā)利用 ，入駐企業(yè) 35家，全部投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 46億元，年獲利稅 ，可安排 7000余人就業(yè)。已形成以電動(dòng)車產(chǎn)業(yè)為支柱，紡織服裝、機(jī)械制造、釀酒、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)并存的良好局面。 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 2023年 111月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 128家。 （一） 111月通許縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展情況 111月以來，全縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，尤其進(jìn)入第二季度，由于各企業(yè)生產(chǎn)力度的不斷增強(qiáng)，一批新建新增企業(yè)的加入，全縣規(guī)模以上工業(yè)處于穩(wěn)增速運(yùn)行狀態(tài)，三個(gè)月當(dāng)月的總產(chǎn)值增長速度一直保持在 %以上，平均速度達(dá)到了 %，全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值獲得了 %以上的增長速度。 16 30 70 36 0 10 20 30 40 50 60 70 09年 10年 規(guī)劃 通許縣城市化進(jìn)程 城市建成區(qū) 城市化率 城市屬性：近 6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 （二） 2023年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢(shì)展望 鑒于通許縣工業(yè)結(jié)構(gòu)及傳統(tǒng)發(fā)展模式，歷來縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展會(huì)在下半年開始提速，相應(yīng)而言每年的下半年也是同比基數(shù)逐步加大的時(shí)期，給縣規(guī)模以上工業(yè)增長的壓力也開始逐步加大。全縣目前的 128家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，納入統(tǒng)計(jì)兩年以上的企業(yè)有 124家，基數(shù)十分龐大，而且經(jīng)過多年的發(fā)展，其產(chǎn)能利用基本飽和，部分企業(yè)已經(jīng)處于下滑狀態(tài)，僅僅依靠企業(yè)自身自然的增長，已經(jīng)沒有多少空間，正常情況下能有 10個(gè)百分點(diǎn)的拉動(dòng)力已很不錯(cuò)了。 2023下半年全縣共新增企業(yè) 4家，預(yù)計(jì)規(guī)模沒有一個(gè)億元企業(yè)，對(duì)全年規(guī)模以上工業(yè)增長的拉動(dòng)力預(yù)計(jì)不會(huì)太強(qiáng)。 城市屬性：近 6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 本案 城市屬性：以打造生態(tài)園林城市為目標(biāo)，以創(chuàng)“三城”為載體，按照“兩心、兩軸、三帶、五大片區(qū)”的規(guī)劃布局 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 區(qū)域?qū)傩裕罕背菂^(qū)，將成為一座集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城；將成為通許未來的行政中心與發(fā)展重點(diǎn)；將來對(duì)通許市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值逐漸展現(xiàn)，具有良好的發(fā)展前景；西區(qū)居住區(qū)逐步形成。 建設(shè)初建成效，區(qū)域崛起在即 從近幾年的發(fā)展情況看，西新區(qū)高端項(xiàng)目云集，絕大部分項(xiàng)目都集中在此，北區(qū)生態(tài)居住規(guī)劃已經(jīng)初步形成，區(qū)域崛起在即，相信將來一定會(huì)超過西區(qū) 群雄逐鹿 差異制勝 通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告 區(qū)域?qū)傩裕罕眳^(qū)的崛起，啟動(dòng)了通許縣發(fā)展的新篇章，將成為通許經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的新興區(qū)與改革發(fā)展的孵化器涵蓋產(chǎn)業(yè)、教育、居住、商貿(mào)等功能 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 居住區(qū) 咸平大道聚集行政單位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，勢(shì)必會(huì)帶來強(qiáng)大的人流，咸平湖的建設(shè)改造必將提升