【正文】 * 客戶(hù)來(lái)源構(gòu)成 上海（非陸家嘴） 全國(guó)（非上海） 海外 浦東 南濱江擠出 聯(lián)洋升級(jí) 金融行業(yè)新增 萬(wàn)科銅山街項(xiàng)目預(yù)期客戶(hù)來(lái)源構(gòu)成 3 * 濱江板塊公寓客戶(hù)構(gòu)成 * 南濱江高端樓盤(pán)區(qū)域客戶(hù)分析 外籍人士 外地人 上海人民營(yíng)企業(yè)家 國(guó)企高管 外企高管專(zhuān)業(yè)人士 其他30%40% 30%40% 20%30% 30%40% 20% 20%30% 5% 10%15% 金融 貿(mào)易 制造 專(zhuān)業(yè)服務(wù) 其他20%30% 30%40% 20% 5% 10%15% ? 濱江客戶(hù)以外地、外籍客戶(hù)為主占總 客戶(hù)群 60%80% ? 民營(yíng)企業(yè)家、企業(yè)高管占 70%以上 ? 濱江客戶(hù)所在行業(yè)集中在金融、貿(mào) 易、制造行業(yè)，占總客戶(hù)群 80%90% 注 *:中原采訪門(mén)店估計(jì)比例 4 * 聯(lián)洋板塊客戶(hù)構(gòu)成 聯(lián)洋區(qū)域客戶(hù)分析 外籍人士 外地人 上海人民營(yíng)企業(yè)家 國(guó)企高管 外企高管專(zhuān)業(yè)人士 其他30%40% 30%40% 30% 金融 貿(mào)易 制造 專(zhuān)業(yè)服務(wù) 其他30%35% 5% 20% 5% 30%40% 注 *:中原采訪門(mén)店估計(jì)比例 ? 聯(lián)洋板塊客戶(hù)來(lái)源比較均衡，外籍、 外地、上海人各占 30%40%左右 ? 聯(lián)洋板塊客戶(hù)就職行業(yè)主要集中在金 融、貿(mào)易、以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)，三者 占總體客戶(hù)比例達(dá) 80%以上 5 * 問(wèn)卷調(diào)查客戶(hù)分析 潛在購(gòu)買(mǎi)顧客構(gòu)成 外籍人士 外地人 上海人62% 19% 19% 金融 貿(mào)易 制造 IT 專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè) 其他9% 12% 14% 35% 26% 5% ? 現(xiàn)有潛在高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)者上海客 戶(hù)占比 62% ? 金融、貿(mào)易、制造、 IT占總潛在 客戶(hù)比例 86% ? 購(gòu)買(mǎi)主力客戶(hù)為中高層管為主 董事長(zhǎng)/ 總經(jīng)理 高層管理 中層管理高級(jí)專(zhuān)業(yè)人士 中級(jí)專(zhuān)業(yè)人士 其他2% 5% 21% 47% 19% 7% 6 * 問(wèn)卷調(diào)查客戶(hù)分析 租賃顧客構(gòu)成 外籍人士 外地人 上海人34% 43% 23% 金融 貿(mào)易 制造 IT 專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè) 其他10% 14% 24% 35% 38% 14% ? 現(xiàn)有潛在客戶(hù)外地人與外籍人士為 主要目標(biāo)客戶(hù)，占比 77% ? 潛在租賃客戶(hù)主要集中于貿(mào)易、制 造、 IT行業(yè)，四者占總體比例 76% ? 租賃主力為高層、董事長(zhǎng) /總經(jīng)理為主 董事長(zhǎng)/ 總經(jīng)理 高層管理 中層管理高級(jí)專(zhuān)業(yè)人士 中級(jí)專(zhuān)業(yè)人士 其他10% 5% 5% 33% 33% 14% 7 * 萬(wàn)科銅山街未來(lái)高端客戶(hù)構(gòu)成 居住 租賃 區(qū)域 客戶(hù)行業(yè) 金融 貿(mào)易 制造 專(zhuān)業(yè)服務(wù) 其他 南濱江 20%30% 30%40% 20% 5% 10%15% 聯(lián)洋 30%40% 5% 5% 20% 30%35% 問(wèn)卷調(diào)查 26% 35% 14% 9% 21% 萬(wàn)科據(jù)客戶(hù)預(yù)期構(gòu)成 區(qū)域 客戶(hù)行業(yè) 金融 貿(mào)易 制造 IT 專(zhuān)業(yè)服務(wù) 萬(wàn)科據(jù)客戶(hù)預(yù)期構(gòu)成 問(wèn)卷調(diào)查 14% 38% 35% 24% 14% 8 * 高端客戶(hù)分析方法 高端客戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷 樣本數(shù)量：自?。?43 租賃： 21 南濱板塊江高端傳統(tǒng)客戶(hù)訪談 定性分析 定量分析 訪談數(shù)量： 9 (上海 ) 上海、外地高端金融客戶(hù)訪談 訪談數(shù)量： 8 上海 (3) 深圳 (5) 高端客戶(hù)訪談 調(diào)查問(wèn)卷 問(wèn)卷種類(lèi)：自??；租賃 9 * 金融客戶(hù)來(lái)源 歐美 亞太地區(qū) 全國(guó)（非上海） 上海 金融客戶(hù)來(lái)源 10 * 兩地訪談金融客戶(hù)在上海臵業(yè)動(dòng)機(jī)與戶(hù)型需求 工作便利 居住改善 稀缺景觀 商業(yè)往來(lái) 資產(chǎn)配置 臨時(shí)居住 上海 深圳 偏好大戶(hù)型 偏好小戶(hù)型 11 * 金融客戶(hù)特征 工作便利型人群 工作 生活 休閑 社交 ? 工作決定生活，居住圍繞工作展開(kāi)，車(chē)程少于 30分鐘 ? 工作繁忙、惜時(shí)如金，追求簡(jiǎn)約、快捷、高效率 ? 注重職業(yè)形象，個(gè)人與居住環(huán)境皆有體現(xiàn) ? 多為三代同堂（ 46），家庭成員多 ? 注重空間功能與隱私，追求舒適、高品質(zhì)，親近自然 ? 追求物業(yè)硬件高檔化，軟件專(zhuān)業(yè)化與人性化 ? 多為商務(wù)目的休閑，且追求時(shí)尚休閑 ? 個(gè)人休閑偏好戶(hù)外休閑（散步、爬山） ? 個(gè)人休閑追求簡(jiǎn)單化，社區(qū)化，就近原則 ? 社交以工作社交為主 ? 重視圈層感，偏好與同行或同層次的人群交往 ? 家庭有時(shí)為社交接待單位，希望會(huì)所能提供交流空間 12 * ?金融、及相關(guān)服務(wù)行業(yè)人士 ?社交活動(dòng)頻繁 ?夜生活豐富多彩 ?工作：追求高效 ?生活：內(nèi)容豐富而快節(jié)奏 ?大多具有高學(xué)歷背景 ?喜愛(ài)健身和 spa等放松活動(dòng) ?大多具有海外旅居背景 ?處于事業(yè)上升期的中青年 ?喜愛(ài)購(gòu)物和城市美食 金融客戶(hù)價(jià)值觀 13 * 上?？蛻?hù) 金融客戶(hù)主要購(gòu)買(mǎi)決定因素 深圳客戶(hù) 地段 外立面 品牌 品質(zhì) 園林 會(huì)所 地段 戶(hù)型 配套 物業(yè) 園林 會(huì)所 兩地金融客戶(hù)主要購(gòu)買(mǎi)決定因素 14 * 高端客戶(hù)空間重視程度（女性） 次臥 客廳 廚房 餐廳 書(shū)房 主臥 15 * 高端客戶(hù)空間重視程度（男性） 次臥 客廳 廚房 餐廳 書(shū)房 主臥 16 * ? 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化 ? 物業(yè)服務(wù)完備 ? 高檔石材外里面，要求 典雅、經(jīng)久耐看 ? 信賴(lài)品牌電梯 ? 酒店式大堂設(shè)計(jì) 物業(yè)需求 地段 大堂、電梯、 外立面 會(huì)所 園林 物業(yè)管理 休閑 ? 游泳池 ? 熱瑜珈 ? 專(zhuān)業(yè)美容 ? 會(huì)所餐飲 金融主題會(huì)所 ? 專(zhuān)業(yè)書(shū)刊閱覽室 ? 現(xiàn)代風(fēng)格主題園林 ? 層次豐富 ? 綠化率高 ? 特色活動(dòng)區(qū)域（燒烤 等） ? 行車(chē)時(shí)間不超過(guò) 20分鐘 ? 周邊配套完善 功能設(shè)計(jì)要求 上?？蛻?hù)物業(yè)需求 17 * ? 能安臵老人休息 ? 要與主臥保持距離， 保有主人隱私空間 ? 空間要大，能對(duì)外接待 ?可以擺放鋼琴、桌上足球 等大型設(shè)施 ?有客廳陽(yáng)臺(tái) 居住空間需求 主臥 客廳 廚房 餐廳 次臥 ?能擺放雙開(kāi)門(mén)大冰箱 ?能擺放大烤箱 ?能擺放洗碗機(jī) ?希望有生活陽(yáng)臺(tái) ? 餐廳要滿(mǎn)足接待客 人設(shè)計(jì) ?需要與客廳連接 ? 要求套間設(shè)計(jì)（含衣帽 間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、落 地窗、落地陽(yáng)臺(tái)） ?保證主臥隱私 ?采光、通風(fēng)兼?zhèn)? ?空間安排需寬敞舒適 功能設(shè)計(jì)要求 上?？蛻?hù)空間需求 18 * ? 專(zhuān)業(yè)化保潔、保安、 洗衣等 ? 管家式服務(wù) ? 高檔石材外里面， 穩(wěn)重 ? 酒店式大堂，高檔、 尊貴 ? 小區(qū)出入口要低調(diào)、 雅致 ? 電梯要品牌，裝修好 且要既快又靜 物業(yè)需求 地理位臵 外立面 大堂、電梯、 會(huì)所 園林 物業(yè)服務(wù) ? 露天游泳池（露天 室內(nèi)最好兼?zhèn)洌? ? 咖啡吧、茶吧 ? 籃球場(chǎng)（小朋友喜 歡） ? 健身房（專(zhuān)業(yè)教 練） 金融主題會(huì)所 ? 金融人士交流區(qū)（配備電腦） ? 需要主題園林 ? 高綠化率 ? 水系豐富 ? 層次豐富 ? 核心商業(yè)區(qū) ? 交通便利 ? 上班車(chē)程低于 20 分鐘 功能設(shè)計(jì)要求 深圳客戶(hù)物業(yè)需求 19 * ? 能安臵老人休息 ? 要與主臥保持距離，保有主人隱私空間 ? 空間要大，能對(duì)外接待 ?可以擺放鋼琴、桌上足球等大型設(shè)施 ?希望有客廳陽(yáng)臺(tái) 居住空間需求 主臥 客廳 廚房 餐廳 次臥 ?能擺放雙開(kāi)門(mén)大冰箱 ?能擺放大烤箱 ?能擺放洗碗機(jī) ?希望有生活陽(yáng)臺(tái)，可擺放洗衣機(jī)以及直接晾曬衣服 ? 餐廳要滿(mǎn)足接待客人設(shè)計(jì) ?需要與客廳連接 ? 要求套間設(shè)計(jì)（含衣帽間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、落地窗、落地陽(yáng)臺(tái)） ?主臥、衛(wèi)生間朝南，采光好、通風(fēng)好 ?空間安排需寬敞舒適 功能設(shè)計(jì)要求 深圳客戶(hù)需求 20 * 非金融傳統(tǒng)客戶(hù)特征 占有稀缺資源人群 工作 生活 休閑 社交 ? 事業(yè)多處于收獲期，積累較為豐厚 ? 絕大多數(shù)為企業(yè)高管 ? 注重隱私，追求奢華、尊貴與獨(dú)享 ? 追求物業(yè)硬件高檔奢華，軟件國(guó)際化與高品質(zhì) ? 生活注重全