【正文】 。 賣點： ● 太原街第一高度建筑，全新國際化地標； ● 波特曼風格品位高級精裝修公寓； ● EOD生態(tài)商務會所，零干擾會客場所； ● 自然生態(tài)式休閑植物園，突破公寓無綠化歷史； ●歐式后現(xiàn)代藝術品質公寓大堂； ●數(shù)碼三維動態(tài)智能電梯間； ●全功能酒店式商務服務； ●無線國際網(wǎng)絡平臺； ●高品位雙會所，六層娛樂頂層健身； ●幾何主義立體空間建筑， 。 項目開發(fā)總面積近 10萬平方米，分地上 28層和地下 3層。 嘉興國際 商貿(mào)國際 榮達大廈 海潤國際 “一字形” 12 各個項目廣告訴求 項目名稱 定位語 廣告主訴語 南站 商圈 商貿(mào)國際 太原街商貿(mào)型財富公寓 第 5大道榮耀 國際商務未來 東大商巢 新派寫字公寓 南五馬路 〃 新派寫字公寓 世紀星城 太原街上的星秀領地 沈陽太原街上的財富尊座 北站 商圈 嘉興國際 CBD爵版精品公寓 自由國際生活 希爾斯聯(lián)邦 東北亞的國際化平臺 我們的時代，人民的機遇 財富中心 全陣容商務總部 財富無限 光達大廈 傳說中的『上游之城』 比肩：國際名所規(guī)劃，經(jīng)典演義純粹人生 奉天銀座 產(chǎn)權商務樓 實現(xiàn)都市新辦公主義 鐵西 榮達國際 五星級國際商務 DC 實現(xiàn)百年質感的豪宅價值 慈芳大廈 —— 宜商宜住宜投資 小結： ● 沈陽商住樓定位語及廣告主述語普遍強調地段、國際化等概念； ● 語言創(chuàng)意不突出，較為平實，給人留下印象不深刻。 表四：商住樓平面布局 “回字形” 該布局的特點為采光較好、通風較好。榮達大廈有 九路家具城為依托，租賃價格為 550元 /m2/年； ● 臨近南站的太原街附近項目租賃價格約為 800元 /m2/年，但都為精裝 修項目； ● 三好街商住樓（金科大廈、艾特國際公寓）租賃價格約為 400— 550 元 /m2/年； ● 中街附近的酒店式公寓項目租賃價格約為 600元 /m2/年。因此，南站商圈內商住樓可以作為本項目定價的參考依據(jù)。 2023—— 2023年曾推出對外銷售的商住樓 —— 艾特國際公寓，主力戶型面積 167— 220m2，非主力南向小戶型銷售較好，目前租賃價格約為 550元 /m2/年。 三好街板塊 ●代表項目：中潤國際、金科大廈、硅谷大廈、艾特國際公寓 三好街通常為只租不售寫字間，租賃價格在 600元 /m2 /年元左右。 和平北大街板塊 ● 代表項目：華麗大廈、亞洲商貿(mào)中心 該板塊為沈陽傳統(tǒng)“寫字間聚集區(qū)”，華麗大廈租金在 650元 /m2/年左右，售價為 4888— 7188元 /m2，亞洲商貿(mào)中心租金在 680988元/m2/年左右，售價為 8800元 /m2。 南站板塊 ● 代表項目：東大商巢、商貿(mào)國際、世紀星城 ● 區(qū)域內新盤推盤量：約 1000余套 ● 銷售均價： 4500—— 4700元 /m2元之間 ● 銷售方式：以對外銷售為主 ● 戶型面積：主要集中在 50— 80m2之間 ● 目標客戶：多為 IT、醫(yī)藥行業(yè)的經(jīng)營者 北站 CBD板塊 ● 代表項目：嘉興國際、希爾斯聯(lián)邦、光達大廈 ● 區(qū)域內新盤推盤量：約為 2023余套 ●銷售均價 ： 4800—— 6300元 /m2之間 ● 銷售方式：以對外銷售為主 ● 戶型面積：主要集中在 50— 100m2之間 ● 目標客戶：多為中小型金融、保險、科技、中介、通訊、廣告等成 長型公司 鐵西板塊 ● 代表項目：榮達大廈、天寶公寓 ● 區(qū)域內供應量：約 300余套 ●銷售均價 ：尚無可類比的商住樓項目 ● 銷售方式：以對外銷售為主 ● 目標客戶：多為九路家具城或相關行業(yè)（如裝修公司）的辦公群體 金廊板塊 ●代表項目：五里河城、五里河大廈、昌鑫廣場、匯寶國際 金廊板塊在建項目較多，但面向市場銷售項目較少。 鐵西區(qū)商住樓 市場調研方案 目錄 一、沈陽商住樓市場狀況 二、區(qū)域個案分析 三、項目概況 四、本項目 SWOT分析 五、目標群體定位 六、價格定位 七、市場定位 八、功能配套及裝修標準建議 九、營銷推廣 十、推廣費用預算 一 、沈陽商住樓市場狀況 11 沈陽商住樓市場 目前的商住樓市場來看，可以分為北站 CBD板塊、金廊板塊、三好街板塊等幾大板塊。本項目所處的區(qū)域 —— 鐵西區(qū)缺少成規(guī)模的商住樓項目。從目前開始銷售的項目來看，銷售業(yè)績一般。區(qū)域內競爭較為激烈，出租率多在 60—— 70%。如艾特國際公寓租賃價格約在 500— 600元 /m2/年、金科大廈租賃價格約在 400元 /m2/年、硅谷大廈租賃價格約在 500元 /m2/年、中潤國際租賃價格約在 500元 /m2/年。 二 、 區(qū)域個案分析 11 南站、北站、鐵西商住樓分析 本項目地處鐵西區(qū)，臨近南站商圈。 表一：典型個案概況 項目名稱 均價 面積區(qū)間 銷售率 銷售時間 供應套數(shù) 類型 南站 商圈 商貿(mào)國際 4500元 /㎡ 30㎡ — 100㎡ 60% 9個月 395套 商住樓 東大商巢 4700元 /㎡ 58— 88㎡ 50% 6個月 80套 商住樓 世紀星城 4600元 /㎡ 55— 80㎡ — — 490余套 商住樓 北站 商圈 嘉興國際 5500元 /㎡ 40— 80㎡ 60% 8個月 360余套 商住樓、寫字間 希爾斯聯(lián)邦 6300元 /㎡ 40— 80㎡ 20% 1個月 —— 酒店式公寓、寫字間 財富中心 6000元 /㎡ 155— 175㎡ 40% 1年 —— 寫字間、商住公寓 光達大廈 5000元 /㎡ 42— 106㎡ 60% 6個月 312套 商住公寓 奉天銀座 4800元 /㎡ 40— 150㎡ 70% 1年 400余套 商住樓 格林自由城 5500元 /㎡ 50— 70㎡ —— —— 400余套 商住樓 鐵西 榮達國際 4500元 /㎡ 50— 120㎡ 售罄 1年 255套 酒店式公寓 天寶公寓 3500元 /㎡ 40— 60㎡ — — —— —— 慈芳大廈 3500元 /㎡ 107— 174㎡ 15% 2年 120套 商住樓 新湖 〃 尚峰 5000元 /㎡ 48— 53㎡ —— —— 150套 商住樓 江南春城 4900元 /㎡ 50 ㎡左右 —— —— 300套 商住樓 東環(huán)國際 —— 40— 103㎡ —— —— 300套 商住樓 表二：典型個案租賃狀況 序號 項目 租金 銷售均價 位