【正文】 /㎡ 50 ㎡左右 —— —— 300套 商住樓 東環(huán)國際 —— 40— 103㎡ —— —— 300套 商住樓 表二：典型個案租賃狀況 序號 項目 租金 銷售均價 位臵 類型 1 榮達大廈 550元 /m2/年 4200元 /m2 九路家具城附近 酒店式公寓 2 博潤大廈 400元 /m2/年 5000元 /m2 北二路 酒店式公寓 3 銀信商座 800元 /m2/年 6000元 /m2 太原街 酒店式公寓 4 騰龍國際公寓 800元 /m2/年 6000元 /m2 太原街 酒店式公寓 5 中潤國際 500元 /m2/年 4200元 /m2 三好街 商住樓 6 金科大廈 400元 /m2/年 4500元 /m2 三好街 寫字間 7 艾特國際公寓 550元 /m2/年 5200元 /m2 三好街 酒店式公寓 8 金茂國際公寓 600元 /m2/年 7500元 /m2 中街 酒店式公寓 小結(jié)： ● 臨近本項目最近為博潤大廈，租賃價格為 400元 /m2/年。同時，“回”字形結(jié)構(gòu)平行交通非常順暢，給人以較強的通透感。地下一層和地上一至五層為大型現(xiàn)代化商場，地下一層與地下時尚購物街相通，地下 2— 3層為停車場。戶型面積在 30— 100m2，主力戶型為 51m2,購買人群以周邊生意群體為主。居住、商務、商業(yè)相宜 ,小面積的商住多功能公寓、高檔的住宅及底層臨街商鋪。 賣點 ● 地理位臵 太原街商圈； ● 商住公寓、高檔住宅、時尚商業(yè)商住、住宅 ,集商、辦、居三位一體； ● 50— 70平方米小面積空間； ● ； ●商務配套成熟； ●酒店式管理服務。與周邊同一類樓群的比較投資分析，不是很策略，有失妥帖。 賣點： ● 周邊 18家高級寫字樓， 15家金融機構(gòu)， 8處頂級豪宅，多家美食府； ● 交通便捷，周邊有三十條公交線路，規(guī)劃地鐵 2號線通過項目地； ●會所設施齊全：健身房 /桑拿房 /臺球房 /乒乓球室 /快餐廳 /多功能會議廳 /商務中心 /超市 /洗衣房 /咖啡吧等； 簡評：由于自由密碼是嘉興國際的住宅部分，可住可辦公，與 715層寫字樓部分功能重合，此部分重點突出投資回報。 定位語 :傳說中的『上游之城』 項目簡述 :本案居于北站商圈 ,郵政大廈、北站左右相依 ,屬于北站商圈核心區(qū)位。總體感覺沒有什么亮點和產(chǎn)品支撐點。 三 、 項目概況 ● 建筑面積： 23800m2 ● 套數(shù)：共 350套（ 14套 *25層每層 14戶，商住樓共 25層）； ● 層數(shù)：共 28層， 1至 3層為商業(yè)網(wǎng)點； ● 建材情況：建筑結(jié)構(gòu)為框剪結(jié)構(gòu)； ● 裝修標準：公共部分精裝修，室內(nèi)部分為廚衛(wèi)精裝修，其余部分為 簡裝。 劣勢 ● 鐵西區(qū)缺少商務氛圍 缺少商務氛圍是本項目的致命缺點，沒有濃厚的商業(yè)氛圍，意味著 周邊沒有經(jīng)營型客戶，投資型客戶也不愿到此投資。 威脅 ●競爭對手實力雄厚 本項目的主要競爭對手為東環(huán)國際花園，其商住樓的產(chǎn)品形式與 本項目非常相近，對本項目的威脅較大。因此，我公司提供兩套方案，建議如下： 方案一：裝修標準為 300元 /m2 公共部分精裝修，室內(nèi)廚衛(wèi)精裝修，室內(nèi)吊頂、地面復合地板、墻面刮大白 ● 第一組團的公開價格為 3700元 /m2，推盤量為 30%； ● 第二組團的公開價格為 3900元 /m2，推盤量為 40%； ● 第三組團的公開價格為 4000元 /m2，推盤量為 30%； ● 總體銷售均價約為 3900元 /m2。 租金 349元 /m2/年 349元 /m2/年 705元 /m2/年 268元 /m2/年 452元 /m2/年 280元 /m2/年 376元 /m2/年 481元 /m2/年 308元 /m2/年 建議： ●在本區(qū)域內(nèi)開發(fā)寫字間（商住樓）并長期持有風險較大。我公司建議如下： 11 配套功能： ● 商務中心 ● 咖啡廳、書店 ● 保健醫(yī)院（供在此工作的白領階層工作疲勞時按摩、休閑） ● 中型會議廳 12 裝修標準： ● 大堂精裝修，顯示出寬敞、氣派； ● 電梯前庭精裝修，給人以華麗的感覺； ● 走廊精裝修，有通透感、現(xiàn)代感較強 （突出吊頂、地面的設計） ； ● 室內(nèi)部分簡裝（復合地板、吊頂、廚、衛(wèi)裝修）或室內(nèi)部分不裝 修，進而調(diào)低價格，增強價格競爭力。即增強產(chǎn)品自身的形象，同時，也使企業(yè)形象上具有很高的榮譽度。以“商務”和“國際”釋放產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)。 知本臵地大廈 “知本”是具有儒雅的形象和比喻，同時也是人才的特征，也可作“資本”講。是企業(yè)的“知本”地所在，也是知識經(jīng)濟下企業(yè)辦公的資本所在地。動力總部，即是推動力和原動力的辦公地的聚集地。 千緣 〃 愛都國際 從延續(xù)品牌的戰(zhàn)略上考慮，并從整體產(chǎn)品形象上出發(fā)，作為千緣 〃 愛城整體開發(fā)產(chǎn)品之一，即區(qū)別作為住宅部分的千緣 〃 愛城，又在商務形象上進行表達，并體現(xiàn)出產(chǎn)品自身的 大氣感，取“愛都”正是這種大氣感的完美呈現(xiàn)，而“國際”又使產(chǎn)品的商務形象溢于言表，同時，現(xiàn)代感強烈。座指大型建筑，亦是舊時的敬辭，指高級長官，可引申為尊貴之意。因此，我公司建議賦予本項目新的形象概念。使產(chǎn)品具有國際化的商務特征，具有現(xiàn)代感和檔次感。同時“工寓”諧音公寓，意義一目了然，無須太多概念闡釋，比較容易傳播。作為建設東路沿線上的商住公寓，本項目所處位臵猶如進入鐵西區(qū)內(nèi)的門戶。 15 2023年推廣節(jié)奏及相關銷售準備 5— 7月份 8— 10月份 11— 12月份 滲透期 強銷期 持續(xù)期 ● 報紙前期滲透 ● 戶外媒體造勢 （ 站亭 、 路旗 、 車體 、 路牌 ） ● 銷售資料準備 ● 樣板間 、 大堂設計 ● 航空 （ 票夾廣告 ） ● 專業(yè)雜志 ● 虎躍 （ 車內(nèi)電視廣告 ） ● 定向直郵 ● 掃樓 （ 寫字間內(nèi)派發(fā)資料 ） ● 樣板間開放 ● 報紙硬廣強銷 ● 軟文報道 按成交率 15%計算，預計應積累 700組客戶后開盤。 銷售時間： 2023年 7—— 12月份 十、推廣費用預算 通常銷售額的 %為廣告費用，銷售額約為 3600元 /m2*23800m2= 8568萬元。 :03:5105:03Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :03:5105:03:51March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 5時 3分 51秒 05:03:5127 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :03:5105:03Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 27日星期一 上午 5時 3分 51秒 05:03: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于