【正文】 也許都知道，國(guó)家在土地開發(fā)的審批上加大了監(jiān)管，特別是別墅開發(fā)用地，更不用說受國(guó)家保護(hù)的熱點(diǎn)旅游區(qū)域了。是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后又融合了美國(guó)人自由、活潑、善于創(chuàng)新等等一些人文元素。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 雄獅機(jī)構(gòu) 市場(chǎng)物業(yè)類別分析 ? 五大類別墅：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅。 雄獅機(jī)構(gòu) ? 結(jié)論 7： 客戶年齡構(gòu)成以 4045歲左右居多這些人事業(yè)穩(wěn)定，有相當(dāng)?shù)姆e蓄，有事業(yè)基礎(chǔ)及社會(huì)地位，對(duì)未來充滿信心，所以敢于超前消費(fèi)。此外，3%的客戶沒有明確表示付款方式，其原因有： 持幣觀望； 正在進(jìn)行購(gòu)買前的比較選擇。 雄獅機(jī)構(gòu) ? 結(jié)論 6： 客戶主要選擇銀行按揭付款方式 90%的客戶選擇銀行按揭，只有少部分客戶選擇一次性付款。其原因有： 許多客戶不了解別墅戶型的設(shè)計(jì)，不知道別墅 應(yīng)當(dāng)設(shè)置幾個(gè)房間？怎樣布置？ 部分客戶有自己的設(shè)計(jì)考慮。 雄獅機(jī)構(gòu) ? 結(jié)論 5： 客戶需求戶型以五房、六房居多本項(xiàng)目客戶比較接受五房、六房的戶型，選擇七房、八房的只占極少數(shù)。此外，選擇 800平方米以上或 200平方米以下的只占極少數(shù)。 雄獅機(jī)構(gòu) ? 結(jié)論 3： 客戶需求面積在 200— 450平方米之間較多，客戶普遍接受的面積在 200— 450平方米之間，比例達(dá)到 %。說明亞建高爾夫別墅項(xiàng)目的價(jià)位必須得到樓盤品質(zhì)與宣傳推廣的有力支撐。建議中期廣告、公關(guān)活動(dòng)注意針對(duì)各賣點(diǎn)作宣傳，同時(shí)樣板別墅應(yīng)盡快推出。 亞建高爾夫別墅客戶分析 以下是根據(jù)銷售部和前期推廣研究后的分析結(jié)果 ? 結(jié)論 1： 客戶認(rèn)識(shí)亞建高爾夫的主要途徑是通過戶外廣告、朋友。有強(qiáng)烈的追求意識(shí)，同時(shí)，這類企業(yè)主投資謹(jǐn)慎，對(duì)物業(yè)的性價(jià)比判斷有較豐富的經(jīng)驗(yàn)。 Ｂ、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)主。 雄獅機(jī)構(gòu) 市場(chǎng) 高爾夫別墅的誕生源于市場(chǎng)對(duì)傳統(tǒng)住宅的種種非人性化因素的揚(yáng)棄，對(duì)新生活方式的需求。 ● 秦嶺北麓別墅區(qū)之間產(chǎn)生市場(chǎng)爭(zhēng)奪。 Ｄ、威脅： ● 總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能達(dá)到目的。 ● 秦嶺北麓土地開發(fā)的稀缺，可借助地理位置和獨(dú)特環(huán)境進(jìn)行市場(chǎng)推廣。 ●接手后的項(xiàng)目在推廣上沒有力度，宣傳渠道單一，營(yíng)銷模式單一。 ●項(xiàng)目開發(fā)周期過長(zhǎng)，前期營(yíng)銷推廣手段不到位，沒有建立起品牌形象。 B、劣勢(shì)： ● 獨(dú)棟建筑面積大，每棟別墅面積約在 500— 800㎡之間，總房款很高，非普通個(gè)人所能承受。 ● 開發(fā)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。 亞建高爾夫別墅整合推廣策略 （執(zhí)行提案） 2023年８月３日 雄獅機(jī)構(gòu) SWOT分析 Ａ、優(yōu)勢(shì)： ● 西北區(qū)首創(chuàng)高爾夫物業(yè)領(lǐng)先模式，填補(bǔ)了西安市場(chǎng)空白。 ● 具有原生態(tài)山林背景，位居秦嶺北麓別墅群龍脈腹地。 ●１３００畝高爾夫綠菌場(chǎng)，形成天然氧吧。 ●戶型設(shè)計(jì)不夠人性化，配套設(shè)施不夠完善。 ●接待中心形式單一，短時(shí)間難聚集人氣。 ●項(xiàng)目在市場(chǎng)上的認(rèn)知度較低， C、機(jī)會(huì)： ● 高爾夫別墅引爆市場(chǎng)。 ● 市場(chǎng)對(duì)人性化、生態(tài)化、休閑化模式的需求。 ● 短期內(nèi)難以引起市場(chǎng)深度認(rèn)知。 ●周邊別墅群同樣占有地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)。 雄獅機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目定位 ? １、目標(biāo)客戶定位： Ａ、基于高爾夫別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，決定了其目標(biāo)客戶群范圍較小。此類企業(yè)主著眼于建立高品質(zhì)的生活。 Ｃ、目標(biāo)客戶按所有制機(jī)構(gòu)和規(guī)模分為三類： ● 大中型民營(yíng)企業(yè)主；（首推） ● 國(guó)家高級(jí)干部； ● 中型外資企業(yè)主； ? ２、案名剖析： 亞建高爾夫莊園是一個(gè)優(yōu)越而人性化的居住環(huán)境，案名體現(xiàn)出了： 生態(tài)化、園林式； 全新的、高品質(zhì)的居住模式； 稀缺的、具有第一性的。絕大部分客戶是通過朋友和戶外廣告了解本到本項(xiàng)目，說明前期宣傳對(duì)市場(chǎng)的滲透力度不夠，客戶對(duì)樓盤無法形成較深刻的認(rèn)識(shí)，因此并未造成口碑效應(yīng)。 雄獅機(jī)構(gòu) ? 結(jié)論 2： 客戶最關(guān)心問題是價(jià)格、地理位置和面積過大，來訪客戶中，價(jià)格和建筑面積是最為關(guān)心的問題，其次為環(huán)境、戶型。其他問題如位置、環(huán)境等可以通過推廣計(jì)劃進(jìn)行全方位訴求。只有 %的客戶選擇 500— 800平方米的戶型。 雄獅機(jī)構(gòu) ? 結(jié)論 4： 客戶普遍接受的別墅總價(jià) 160萬以內(nèi)較多有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為 160萬以上的價(jià)格可以接受，而有 77%的消費(fèi)者認(rèn)為價(jià)位應(yīng)在 160萬以內(nèi)。此外，有 %的消費(fèi)者選擇其他的戶型。因此，本項(xiàng)目應(yīng)考慮在戶型的優(yōu)勢(shì)宣傳上多下工夫，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短。這符合市場(chǎng)的消費(fèi)水準(zhǔn)。建議在營(yíng)銷手段上推出一些刺激市場(chǎng)的政策，同時(shí)應(yīng)盡量多的得到銀行優(yōu)惠以吸引客戶。同時(shí)他們理智、成熟、有主見，消費(fèi)沒有盲動(dòng)性，購(gòu)買時(shí)會(huì)從價(jià)格、地段、品質(zhì)及服務(wù)等方面因素綜合考慮問題。 獨(dú)棟別墅無疑是別墅中的被追捧者，獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 雄獅機(jī)構(gòu) 亞建高爾夫別墅源于北美風(fēng)情 ? 北美風(fēng)格是一種混合風(fēng)格，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格熏陶，相互之間又有融合和影響。 ? 亞建高爾夫別墅的風(fēng)格依據(jù)歐美多個(gè)時(shí)期的藝術(shù)和文化建造，古典時(shí)期的風(fēng)格，文藝復(fù)興時(shí)期的古典風(fēng)格，中世紀(jì)時(shí)期或是現(xiàn)代風(fēng)格，構(gòu)成了別具北美風(fēng)情的建筑特點(diǎn)。很顯然目前已經(jīng)開發(fā)批復(fù)的項(xiàng)目將是秦嶺北麓別墅開發(fā)的珍藏之作。 ? 西安市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，提出創(chuàng)建西安城市整體生態(tài)綠化環(huán)境系統(tǒng)，恢復(fù)西安歷史生態(tài)和環(huán)境特色，使西安城市人居環(huán)境得到巨大改善，秦嶺山區(qū)是以生態(tài)保護(hù)為主，開發(fā)保護(hù)旅游資源，保護(hù)自然和人文景觀。亞建高爾夫別墅已經(jīng)成為這一區(qū)域高檔別墅的代表。在秦嶺北麓憑借著良好的自然環(huán)境和舒適的居住條件，吸引著更多人的眼球。山水草堂 秦嶺北麓，規(guī)劃占地2500畝，北接禪宗祖庭草堂寺，南臨亞建高爾夫球場(chǎng)，山水草堂一期紫閣分為“青蓮”、“香山”、“明道”、“子美”四個(gè)組團(tuán)。山水草堂項(xiàng)目目前處于前期宣傳階段， 4月 28日正式接待客戶：起價(jià)預(yù)計(jì) 4000到 5000元，均價(jià)預(yù)計(jì) 5000以上。的山地公園和山澗湖泊，單體別墅建筑面積在 230M178。之間，每棟別墅的客廳保持在 40多平方米，每棟別墅的建筑面積相差在1020多平方米。一層：設(shè)計(jì)主題為娛樂休閑及倉(cāng)庫(kù)。二層：為主要的生活活動(dòng)空間。三層：為休息私密區(qū)域。 雄獅機(jī)構(gòu) 紫薇山莊 ? 紫薇山莊總體占地 1075畝，總建筑面積為 16萬平方米，共有別墅 418套（ 262套獨(dú)立別墅、 142套聯(lián)排別墅、 11棟商務(wù)別墅、 3棟樣板別墅），項(xiàng)目總體分為兩部分，一期建成區(qū)（酒店區(qū)、玫瑰苑別墅區(qū)）和二期待建別墅區(qū)（棕櫚苑、紫竹苑、聽松苑及紅楓苑）。規(guī)劃以天然豐富的水資源為依托，從 110畝的文化湖、流水瀑布，到子在川、小蓬萊，形成大小不同、形態(tài)各異的水景，貫穿星級(jí)酒店、會(huì)議中心、娛樂中心、聯(lián)排別墅及商務(wù)別墅，幾組建筑圍繞水系靈活散布，形成自由而生態(tài)的聚落組團(tuán)。 ? 聯(lián)排均價(jià)： 4500元 /平方米 有 追求 的人是怎么生活的 世界首富比爾 ? 根據(jù)客戶的性格