【正文】 6400660068007000720074007600元/ 平米成交套數(shù) 成交均價(jià)1 0 1 2 月島外各區(qū)成交套數(shù)2481293402183074521585681059071181302004006008001000海滄 集美 同安 翔安套10月 11月 12月廈門市場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。隨后，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)紛紛跟隨進(jìn)。 ? 深圳成交量創(chuàng) 3年新低 12月份房貸新政補(bǔ)充通知發(fā)布，深圳樓市低迷狀況進(jìn)一步加劇 ——在推盤量高達(dá) 80余萬平方米的情況下，僅成交約 17萬平方米，部分新推項(xiàng)目均價(jià)明顯下調(diào) 宏觀背景 數(shù)據(jù)來源：互聯(lián)網(wǎng)摘錄 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。歲末京城樓市出現(xiàn)了瘋狂促銷，讓價(jià)幅度高達(dá)數(shù)十萬元 ? 上海成交量萎縮 12月的上海樓價(jià)雖然沒有下降，但一手市場供應(yīng)量減少、成交量萎縮與撤銷率提高、二手房買賣雙方對峙等情況都已表明，“有價(jià)無市”的趨勢已相當(dāng)明顯 。 市場環(huán)境分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 預(yù)案 3：公寓、獨(dú)棟全年混搭銷售， 不提“別墅年”，只區(qū)分推廣渠道 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨(dú) 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 08年完成銷售總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 6月份獨(dú)棟別墅開始推廣 年度推售解析 問題： ? 公寓銷售期拉長至全年，銷售速度必須達(dá)到原有的 1. 85倍（ 120套 /月），需要有一定的促銷及優(yōu)惠輔助； ? 無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從公寓盤向別墅盤的形象提升，別墅價(jià)格受限； ? 混搭銷售，整體推廣難度加大； 平均速度的 最高速度的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 預(yù)案 1：上半年基本完成公寓銷售，下半年轉(zhuǎn)入獨(dú)棟推售，確保順利過渡至“圣地亞哥別墅年” 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨(dú) 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 6月份轉(zhuǎn)入獨(dú)棟別墅推售 年度推售解析 問題： ? 若要在六月前（ 5個(gè)月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達(dá)到原有的 （ 264套 /月）；在現(xiàn)有市場環(huán)境下，需要強(qiáng)有力的促銷及優(yōu)惠支撐，難度極大； 5月底完成公寓量 90% 平均速度的 最高速度的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 公寓仍將是 08年工作重點(diǎn)，占 08年待售存量的 78%，占銷售金額的 58% 分期 一期公寓 二期公寓 待售公寓 湖疊墅 獨(dú)棟別墅 套數(shù) 約 470 約 1400套 72 08年約推 94棟 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 約 ㎡ 銷售 總額 約 測算均價(jià)：5300元 /㎡ 約 測算均價(jià)： 5300元 /㎡ 約 測算均價(jià)：5300元 /㎡ 約 測算均價(jià)：8000元 /㎡ 約 測算均價(jià)： 17000元 /㎡ 備注 —— B、 C區(qū)、 52 三期、 53 1922 獨(dú)棟一、二期 存量分析 08年待售物業(yè)面積比 18萬㎡的公寓存量 占 08年待售總量 ㎡ 78% 占待售總額 15%51%7%1%26%一期公寓 二期公寓 待售公寓湖疊墅 獨(dú)棟別墅08年待銷銷售金融比 35%38%7%1%19%一期公寓 二期公寓 待售公寓湖疊墅 獨(dú)棟別墅58% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。圣地亞哥近階段營銷策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 主要內(nèi)容 公寓產(chǎn)品的營銷策略調(diào)整 湖疊墅的推售策略 市場環(huán)境分析 存量分析及 08年度推售解析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 獨(dú)棟公開前，公寓推售壓力巨大 獨(dú)棟公開時(shí)公寓銷售率達(dá) 90%，獨(dú)棟別墅發(fā)售前尚需消化公寓存量：38*90%20=㎡ （約 1400套），銷售總額達(dá)： 持銷期銷售速度 平均銷售速度 最高銷售速度 9月 21日至 12月 21日三個(gè)月共銷售180套，總銷售面積約為 19179㎡；月銷售速度： 60套 ， 6393 ㎡ 10月銷售速度： 74套 ， 7225 ㎡ 平均銷售速度 平均速度兩倍 最高銷售速度 最高速度兩倍 22個(gè)月 11個(gè)月 銷售時(shí)間預(yù)測 存量分析 352 3 . 31 1 . 7141 7 . 54 . 755 . 45 . 86 . 477 . 88 . 8100 . 711 . 354 . 74 . 343 . 73 . 332 . 72 . 321 . 705101520253035400123456銷售時(shí)間 (月 ) 35 2 3 . 3 1 7 . 5 14 1 1 . 7 10 8 . 8 7 . 8 7 6 . 4 5 . 8 5 . 4 5 4 . 7倍數(shù) (比平均速度 ) 0 . 7 1 1 . 3 1 . 7 2 2 . 3 2 . 7 3 3 . 3 3 . 7 4 4 . 3 4 . 7 540 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300月銷售套數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 預(yù)案 2：確保 08年全年仍以公寓銷售為中心，年底過渡至“ 09圣地亞哥別墅年” 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨(dú) 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 8月底完成公寓總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 9月份轉(zhuǎn)入獨(dú)棟別墅推售 年度推售解析 問題： ? 若要在九月前（ 8個(gè)月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達(dá)到原有的 （ 165套 /月）；在現(xiàn)有市場環(huán)境下，應(yīng)加大促銷及優(yōu)惠支撐力度； ? “別墅年”推遲至 09年，放慢后期別墅工程進(jìn)度； 9月份轉(zhuǎn)入獨(dú)棟別墅推廣，年底正式開盤，過渡至 09年圣地亞哥 〃 別墅年； 平均速度的 最高速度的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 全年銷售壓力巨大，主要集中在公寓產(chǎn)品推售；近階段公寓快速回現(xiàn)是項(xiàng)目 08年工作開展的關(guān)鍵 ?現(xiàn)階段堅(jiān)持以公寓快速銷售回現(xiàn)為重點(diǎn)，線上以推廣銷售公寓產(chǎn)品主； ?針對近階段公寓快速回現(xiàn)壓力，調(diào)整營銷策略，促成銷售速度的快速提升； ?完善湖疊墅周邊園林景觀及小品，線下積極蓄客，年后發(fā)售； 階段工作重點(diǎn) 任一預(yù)案， 08年公寓都直接面臨著超過現(xiàn)有最高銷售速度 2倍以上的推售壓力；近階段公寓的銷售情況將直接關(guān)系到項(xiàng)目全年推售的布局： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 從京滬穗深四地看房價(jià)，樓市成交萎靡，調(diào)控作用正在顯現(xiàn) ? 北京有價(jià)無市 11月，北京市住宅期房雖然價(jià)格仍持續(xù)較大的漲勢，但每周成交量已呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢。 ? 廣州房價(jià)猛跌 12月，廣州市一半左右的樓盤開始實(shí)質(zhì)性降價(jià)，平均降價(jià)幅度達(dá)到20% 。 11 品牌上市開發(fā)商開始實(shí)行低價(jià)開盤策略， 主動迎合市場走勢，力求快速回籠資金 ? 受宏觀調(diào)控影響，進(jìn)入 12月，萬科率先策動價(jià)格調(diào)整，高調(diào)響應(yīng)中央政策，及時(shí)地將所有新開樓盤價(jià)格較市場預(yù)期全線調(diào)低，拉開了樓市降價(jià)的序幕。 ? 10月份以來，投資者對房地產(chǎn)的信心明顯下降，房地產(chǎn)股應(yīng)聲回落，部分上市開發(fā)企業(yè)不得不主動調(diào)價(jià)、加大促銷力度，力求快速回籠資金。 12 9月份以來，樓市低靡，新政對島內(nèi)高價(jià)樓盤的成交量萎縮比較明顯 廈門市場 廈門下半年樓市走勢40281760 1716842 825720576229818302205112113641130799628833100191144610124163721216013367 1326116133141640