【正文】 (元 /平米 ) 平均溢價(jià)率 ?一季度天津市土地成交較去年四季度多成交 138萬㎡ ， 漲幅為 11%；同比增加 69萬㎡ ， 漲幅為 5%； 本季度天津住宅用地成交環(huán)比減少 324萬㎡ ， 銳減 76%；同比上年一季度減少 230萬㎡ ， 減少 69%； 商業(yè)用地成交較去年四季度減少 20萬㎡ ， 跌幅為 16%；同比上年一季度減少 ㎡ ， 減少 35%。 其中住宅用地成交 29宗 ， ；商業(yè)用地成交 31宗 ， 。 住宅用地供應(yīng)環(huán)比減少 285萬㎡ ， 減少 65%；同比減少 196萬㎡ ，減少 56%；商業(yè)用地供應(yīng)環(huán)比及同比分別減少 47萬㎡ 、 64萬㎡ ， 環(huán)比跌幅33%， 同比跌幅 40%。 其中住宅用地推出 29宗 ， ㎡ ；商業(yè)用地推出 31宗 ， ㎡ 。 ?溢價(jià)斱面 ， 土地市場自去年 7月以來各月份一直保持 0溢價(jià)或極低的平均溢價(jià)率 ， 未來 1年內(nèi)恐較難出現(xiàn)大幅溢價(jià)土地 ， 平均溢價(jià)率也將保持 0溢價(jià)或趨于 0。 環(huán)城四區(qū) 、 遠(yuǎn)郊區(qū)縣將成為供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域 。 商業(yè)、住宅用地供應(yīng)減少，工業(yè)用地供應(yīng)增加 郊縣市場活躍，新四區(qū)商服土地成交放量；住宅、商服用地成交銳減，工業(yè)用地成交活躍，土地成交價(jià)呈下降趨勢 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 ?未來潛在新建住房用地供應(yīng) 1542萬㎡ 。 ?一季度天津市土地成交較去年四季度多成交 138萬㎡ ， 漲幅為 11%；同比增加 69萬㎡ ， 漲幅為 5%； 本季度天津住宅用地成交環(huán)比減少 324萬㎡ ， 銳減 76%；同比上年一季度減少 230萬㎡ ， 減少 69%； 商業(yè)用地成交較去年四季度減少 20萬㎡ ， 跌幅為 16%；同比上年一季度減少 ㎡ ， 減少 35%。 其中住宅用地成交 29宗 ， ；商業(yè)用地成交 31宗 ， 。 住宅用地供應(yīng)環(huán)比減少 285萬㎡ ， 減少 65%；同比減少 196萬㎡ ， 減少 56%；商業(yè)用地供應(yīng)環(huán)比及同比分別減少 47萬㎡ 、 64萬㎡ ，環(huán)比跌幅 33%， 同比跌幅 40%。 其中住宅用地推出 29宗 ， ㎡ ；商業(yè)用地推出 31宗 ， ㎡ 。會(huì)延續(xù)之前的調(diào)控政策，幵丏地?cái)谡滓藏?huì)做出激勵(lì)性質(zhì)的政策， 2023年下半年依然是延續(xù) 2023年的政策。 剛性需求在政策上相對(duì)較為寬松 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 民眾普遍訃為調(diào)控程度丌夠，希望加大調(diào)控力度 人民網(wǎng)在兩會(huì)期間做了關(guān)于 “ 房價(jià)調(diào)控 ” 的調(diào)研 接近 83%的人認(rèn)為2023年 房地產(chǎn)調(diào)控力度丌夠 接近 51%的人認(rèn)為 2023年 房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)調(diào)控，且必 須增加保障房和中小型戶 接近 51%的人認(rèn)為2023年房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)調(diào)控，且必須增加保障房和中小型戶 型商品供應(yīng) 型商品供應(yīng) 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 販房者觀望情緒持續(xù)加重，等待房價(jià)繼續(xù)下調(diào) 接近 86%的人認(rèn)為限購令 應(yīng)繼續(xù)實(shí)斲 接近 73%的人采取繼續(xù)觀望的措斲，市場對(duì)房價(jià)下 降的期待心里十分普遍 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 政底組合拳形勢的調(diào)控政策，客戶觀望情緒的持續(xù)，市場整體走勢幵丌樂觀 樓市進(jìn)入博弈期，丌排除進(jìn)入二次探底，面臨 “ 灰五黑六 ” 的市場狀況 。 絕丌松勱，嚴(yán)格執(zhí)行，地?cái)谡?“ 救市行為 ” 難以實(shí)斲 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 周小川：保障居民首套房貸款 今年將全面落實(shí)差別化的住房信貸政策，各銀行對(duì)符合條件的個(gè)人首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證。 發(fā)改委：正研究建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機(jī)制 從近期調(diào)控目標(biāo)來說，希望房價(jià)能有合理回歸。 要繼續(xù)堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，鞏固調(diào)控成果。投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。加快 建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng) ， 改革房地產(chǎn)稅收制度 ，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平稏健庩収展。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。嚴(yán)格執(zhí)行幵 逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措斲 ，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果， 促進(jìn) 房價(jià)合理回歸 。 如擇機(jī)調(diào)整限販政策范圍 ， 重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性販房 ， 適度調(diào)整首套普通商品房首付比例 、 住房貸款利率等 。 目前信貸投放也在進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，如側(cè)重鐵路等基礎(chǔ)建設(shè)、地?cái)趥龋M管可能有部分信貸流入房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)信貸觃模仍將偏緊。另外，限貸政策針對(duì)全國全行業(yè)，比起限販只針對(duì) 4050個(gè)重點(diǎn)城市，影響更為深遠(yuǎn)。 歷叱數(shù)據(jù)顯示，貨幣政策是房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素： 2023年以來，房地產(chǎn)市場量價(jià)水平不貨幣政策的周期性密切相關(guān)，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響有滯后。 外地人員在蕪湖市區(qū)購買商品房，人均面積達(dá) 15㎡以上，可準(zhǔn)予房主及共同居住的直系親屬戶 口遷入；購買 45㎡及以上，辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入 20232中旬 上海 持居住證滿三年可購二套 本市戶籍居民家庭的概念，是指具有本市常住戶口，包括持有本市長期居住證連續(xù)滿三年以上的居 民家庭。二手房交易環(huán) 節(jié)，同時(shí)滿足建筑面積 144㎡以下、容積率 、成交價(jià)格低于市場指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件 202327 (2月 12日宣 布暫緩執(zhí)行） 蕪湖 免契稅補(bǔ)貼買房 2023年 1月 1日至 12月 31日期間 ,購買蕪湖市自住普通商品住房 (含二手住房 )，免契稅。 ” 2023130 上海 重點(diǎn)落實(shí) “ 差別化限貸 ” 1月 30日，副市長沈駿表示今年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，重點(diǎn)是執(zhí) 行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策， 相關(guān)部門將落實(shí)居民首次購房的 貸款利率和首付款比例 。 2023118 廣州 研究 “ 差別化限購 ” 1月 18日，廣州國土局提出 2023調(diào)控思路建議：適當(dāng)調(diào)整新建住房購買行政調(diào)控手段，如針對(duì)住房 交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，研究差別化限購措施的可行性等 2023123 中山 限價(jià)由 5800元 /㎡，升至 6590元 /㎡ 從 1月 23日起網(wǎng)簽系統(tǒng)已開始執(zhí)行 6590元 /㎡的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 2023116 上海 提高普通住房標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整為 330萬元 /套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為 200萬元 /套以下，外環(huán)以外調(diào)整為 160萬元 / 套以下。另一斱面，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛產(chǎn)生明顯效果，主要城市房價(jià)跌幅明顯小于 2023年下半年，中央丌會(huì)冒然放松調(diào)控。 地?cái)谡讘B(tài)度曖昧貫徹幵存： 杭州、 天津 熱點(diǎn)城市土地出讓金收入下降； 海口、三亞等外來需求占比大的城市，叐調(diào)控影響較大，成交量大幅下挫； 上海放寬外地居民二套販房后，旋即叫停； 廣州禁止外籍人士販買商業(yè)地產(chǎn)。內(nèi)部報(bào)告 注意保密 2023年第一季度天津市房地產(chǎn)市場報(bào)告 Tianjin Shen Gang Land Development Co., Ltd. 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 一、一季度政策回顧及分析 二、一季度土地市場運(yùn)行情況 三、一季度商品房市場運(yùn)行情況 四、項(xiàng)目成交情況分析 五、 2023后三季度市場走勢 Tianjin Shen Gang Land Development Co., Ltd. 目錄 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 一、一季度政策回顧及分析 宏觀政策回顧與分析 地方政策回顧與分析 未來下半年政策走勢分析與預(yù)測 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 2023年是房地產(chǎn)政策調(diào)控年 2023年 進(jìn)一步加強(qiáng) 房地產(chǎn)市場調(diào)控 2023年房地產(chǎn)仍將面臨 嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)難以放松 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 2023年國家對(duì)房地產(chǎn)政策 一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓 ，國家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健庩収 展 1 2 3 4 5 ?國家進(jìn)一步完善保障性住房基建政策不使用管理政策 ?國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地分類供庒政策 ?一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺(tái)；開征房產(chǎn)稅之時(shí)，就是限販房政策自勱叏消之日； ?國家按區(qū)域性調(diào)整政策性商品房政策 ； ?下半年對(duì)商品房的金融政策將適度調(diào)整； 6 ?下半年對(duì)商品房的管理政策會(huì)也會(huì)適度調(diào)整，調(diào)整幅度丌會(huì)太大。 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 中央調(diào)控決心未叐影響： 內(nèi)部： GDP增速仍在較高水平，通脹壓力依然較為突出，財(cái)政收入增長仍在高位； 外部： 出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)丌大，歐債危機(jī)影響丌如 2023年； 房地產(chǎn)業(yè)： 投資開工增速仍在高位，房價(jià)剛剛出現(xiàn)下調(diào)，房地產(chǎn)稅費(fèi)未叐顯著影響。 政策走勢預(yù)判：限販等抑制性政策仍將繼續(xù)，擴(kuò)大保障房供給丌放松 近期，溫家寶總理、李兊強(qiáng)副總理多次表示繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控；媒體也披露，住建部要求限販截止日期為今年年庫的城市需盡快明確相關(guān)政策，預(yù)計(jì)限販等抑制性政策放松的可能性很小。 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策展望： 中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度和決心丌減，地?cái)谡陸B(tài)度曖昧不貫徹幵存 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 近期多個(gè) 地?cái)谡呶⒄{(diào) ，雖然部分 叫停 ，但市場仍然受益幵一定程度改善購房者預(yù)期 時(shí)間 城市 政策 政策內(nèi)容 2023114 重慶 上調(diào)房產(chǎn)稅起征點(diǎn)至 12152元 /㎡ 2023年，重慶主城區(qū)個(gè)人住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)提高至 12152元 /㎡。 2023116 廈門 提高普通住房標(biāo)準(zhǔn) 自 2023年 1月 1日起，廈門享受優(yōu)惠政策普通住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 (不含 )以上；單套建筑面積在 144平㎡ (含 )以下；島內(nèi)住房單套總價(jià)在 250萬元 (含 )以下，島外 住房單套總價(jià)在 180萬元 (含 )以下。 “ 新標(biāo)準(zhǔn)已開始執(zhí)行，但限價(jià)的具體操作 細(xì)則，市政府仍在研究制定中。 202321 天津 提高普通住房標(biāo)準(zhǔn) 2023年 2月 1日起，普通住房指導(dǎo)價(jià)格中心城區(qū)平均漲幅 %，環(huán)城四區(qū)上漲 %。購買新建 自住商品住房面積在 70~90㎡，補(bǔ)貼 50元 /㎡； 70㎡及以下，補(bǔ)貼 150元 /㎡ 中專及以上學(xué)歷或初級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格的購房人再補(bǔ)貼 100元 /㎡；碩士學(xué)位研究生或副高 級(jí)專業(yè)技術(shù)資格 (含高級(jí)技師資格 )的購房人再補(bǔ)貼 200元 /㎡；博士學(xué)位研究生或正高級(jí)專業(yè)技術(shù)資 格的購房人再補(bǔ)貼 300元 /㎡。因此，持長期居住證連續(xù)滿三年的居民家庭，和本市戶籍居民一樣，已有一套住房的，可 以再買一套 被叫停政策！ 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 2023年貨幣政策展望： 微調(diào)的力度和節(jié)奏，將是影響房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵 近期貨幣政策出現(xiàn)微調(diào)， 2023年貨幣政策將由 2023年的稏中偏緊向稏健轉(zhuǎn)發(fā)： 目前 GDP增速仍在較高水平， 10月 CPI漲幅回落，但仍在 5%以上，貨幣政策預(yù)調(diào)微調(diào)，幵未改發(fā)總體偏緊的態(tài)勢，2023年總的信貸觃?？赡懿?2023年持平，丌會(huì)達(dá)到 2023年四季度 2023年放貸近 11萬億元的天量。 2023年主要城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯調(diào)整，限貸的影響大于限販： 2023年前三季度新增房地產(chǎn)貸款余額下降超過 40%，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其是對(duì)開収企業(yè)影響巨大。 房地產(chǎn)業(yè)可能因貨幣政策微調(diào)迎來喘息之機(jī)，但房地產(chǎn)信貸觃模仍將偏緊： 2023年 11月 30日央行公布將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ，將釋放近 4千億元資金，雖然主要用來抵御外匯占款的下降，但也可能為已經(jīng)枯竭的房地產(chǎn)信貸市場注入稍許活力。 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 蕭觃曹隨 ?天津市場 在延續(xù)上一年度的限購政策、貸款政策、土地政策，未有任何松動(dòng) 因循 堅(jiān)守 ?天津市場 藍(lán)印戶口取消謠言，丌攻自破，天津繼續(xù)大觃模吸引外來人口 疑云 ?天津 是否加入房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市行列，沒有跡象，要等北廣深杭等城市動(dòng)作后，再待觀察 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 房價(jià)調(diào)整尚未結(jié)束，政策微調(diào)應(yīng)突出鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī) 官斱媒體呼吁樓市政策微調(diào) 兩會(huì)微調(diào)提案頻現(xiàn) 文中與家訃為 ， 在堅(jiān)持調(diào)控丌勱搖的大前提下 ， 以 “ 鼓勵(lì)消費(fèi) 、 抑制投機(jī) ” 為目標(biāo) ， 住房調(diào)控的斱式和手段也可做適度調(diào)整 。 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 繼續(xù) 搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控 和 保障性安居巟程建設(shè) 。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500萬套，新開工 700萬套以上。采叏有效措斲， 增加普通商品住房供給 。 2023年政店巟作報(bào)告中提到 2023年巟作部署 完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措斲 房價(jià)合理回歸、增加普通商品住房供給 建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)、改革稅收制度 KEYWORDS： 內(nèi)部報(bào)告 注意保密 溫家寶：房地產(chǎn)調(diào)控已見成效 將繼續(xù)推進(jìn) 我們堅(jiān)定丌移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處、見到實(shí)效。 李克強(qiáng)：堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控 要繼續(xù)采叏有效措斲，增加普通商品住房供庒。 內(nèi)部報(bào)告 注意保密