【正文】 景區(qū)內(nèi)已形成可靠的給水系統(tǒng)，規(guī)劃期內(nèi)，要逐步遷出一些企事業(yè)單位和居民區(qū)，以增加供水能 力。 －特許路（紫金山電車道）。 （ 3）四級道路管制 －全開放路（通城市路。 （ 2） 10級內(nèi)外道路： －外部 3級：快速路、主干道、次干道。 （ 3） 三級服務(wù)站點：小型零售店。 服務(wù)部 （ 1）一級服務(wù)站點：郵電通訊、咨詢服務(wù)、辦公、票務(wù)、休息、餐飲、零售等。 游覽設(shè)施規(guī)劃：旅游服務(wù)基地分為三級 旅游城： 中山陵園外圍南京市區(qū)，國家級歷史文化名城、六朝古都和著名旅游勝地。 開展市民休閑游，分流、截流本地游客，實現(xiàn)城景共生共榮，風景區(qū)有序發(fā)展。 規(guī)模預(yù)測 預(yù)計中山陵園風景區(qū)客流量 2023年為 600萬人次、 2023年為 650萬人次、 2023年為 800萬人次。 布局 規(guī)劃用地分為八種用地類型： 風景游賞地、游覽設(shè)施用地、居民社會用地、交通與工程用地、林地、園地、水域、滯留用地。 （ 5）山岳景區(qū)： 包括紫金山山脊沿線地堡線、紫金山天文臺、頭陀嶺、北高峰、中茅山、小茅山、松山、東馬腰、 中馬腰、西馬腰等，面積 。 （ 4）白馬景區(qū)： 包括白馬公園、常遇春墓、仇成墓、吳楨墓、吳良墓、后山竹梅、山林等。 （ 2）中山陵景區(qū)： 中山陵、孫中山紀念館、鐘山書院、永慕廬、革命歷史圖書館、行健亭、永豐社、孝經(jīng)鼎、音樂 臺、光華亭、仰止亭、流徽榭、滑道游樂園、美齡宮、邵家山等，面積 。 性質(zhì) 以古都文化為基礎(chǔ)、以陵文化為代表、以中山陵著稱、融山（林）、水、城、陵為一體的雄 秀兼得的國家重點風景名勝區(qū)鐘山風景名勝風景區(qū)主體區(qū)域 劃分 中山陵園風景區(qū)劃分為六大區(qū)域，鐘山南麓自西往東有明孝陵景區(qū)、中山陵景區(qū)、靈谷寺景 區(qū)；鐘山北麓有白馬景區(qū)、山岳景區(qū)和自然景觀區(qū)。 （ 4）風景保護的相關(guān)性、景源利用的統(tǒng)一性、游賞功能的必要性、景區(qū)管理的可行性。 （ 2）景源分布特點及景觀空間生態(tài)環(huán)境和山、水、城、陵景觀特征的完整性。 要有序控制各項建設(shè)與設(shè)施，通過搬遷、更新、改造等手段進行綜合整治并應(yīng)與風景環(huán)境相 協(xié)調(diào)。嚴格控制 機動交通進入本區(qū)。 二級保護區(qū) 包括特級、一級保護區(qū)外圍以及風景區(qū)內(nèi)其余景點和景物周圍用地和空間。不得新辟機動車道，嚴格限制機動交通工具進入此區(qū)。 一級保護區(qū) 包括所有文物保護單位的建設(shè)控制地帶、自然景觀保護區(qū)、一級景點河部分其它級別景點周邊一 定范圍與空間。機動交通工 具不得進入此區(qū)。包括鐘山北麓 1 18林班及其周 邊 1 1 1 21林班等構(gòu)成的生態(tài)保護區(qū)。 面積： ，占風景總用地的 ％。這樣的規(guī)劃設(shè)計將給開發(fā)商與管理者帶來不經(jīng)濟的后果，將不能保障開發(fā)與效益的平衡。 對可適度商業(yè)開發(fā)的項目研究不足，投入太大，持續(xù)性收益考慮不足。旅游的全功能設(shè)計，是指將可相對獨立的城市游憩性設(shè)計完全納入傳統(tǒng)旅游的總體設(shè)計，過于強調(diào)觀賞性而忽略休閑性與商務(wù)性。 對城市游憩功能的發(fā)展能量不夠，仍用旅游的全功能代替前者，不能適應(yīng)城市游憩的需求。他們的需求會對鐘山外緣景區(qū)的商業(yè)化提出更新的價值要求。南京的新經(jīng)濟產(chǎn)品與新經(jīng)濟族群，雖然不像北京、上海那樣發(fā)達，但成長迅速。 新經(jīng)濟是指以通訊、網(wǎng)絡(luò)、金融、文化、咨詢等產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的城市經(jīng)濟形態(tài)，這一經(jīng)濟形態(tài)以全新的發(fā)展模式推動了傳統(tǒng)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，創(chuàng)造了新的財富，形成了特有工作方式與生活方式。易道規(guī)劃中未能充分重視這一至關(guān)重要的政治要素與城市文化競爭要素。 外緣景區(qū)一端緊鄰市中心，一端處于正在發(fā)展的仙西副中心，這區(qū)位決定了其不可能僅僅負擔郊野公園的功能，還同南京市的國際化發(fā)展目標密切相關(guān)。易道規(guī)劃考慮了如上要素，但對如何挖掘、開發(fā)并賦予其旅游、游憩、商業(yè)、生活形態(tài)的新價值方面，未能深入思考，因此其方案設(shè)計未能真正適應(yīng)南京這個城市在國際化、城市形象與城市經(jīng)濟中新消費主義者的復(fù)合需求。 未能深入理解景區(qū)與城市的歷史文化遺產(chǎn)，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計不足。它面對的消費群體既是外地旅游者，又是本地游憩者；既有商務(wù)消費者；又有青年白領(lǐng)群，有家庭客群，也有 NGO客群。 中國市場是復(fù)合性的，對鐘山景區(qū)而言，它的性質(zhì)也是復(fù)合型的。 （ 1）外緣景區(qū)的 7個地塊各有各的主題，缺少一個既同鐘山景區(qū)內(nèi)涵有關(guān)，又同南京城市定位相符的總體定位，這樣，人們在理解或試圖傳播這一不同于核心景區(qū)與重要景區(qū)的外緣地帶時，往往不知所措； （ 2） 易道規(guī)劃在技術(shù)上的功能十分清晰，但對外緣景區(qū)的總體定位確認上，缺少國際性的基于城市文化競爭戰(zhàn)略意義上的宏觀把握。 （ 1）對民國遺產(chǎn)的挖掘，設(shè)博愛園； （ 2）野營地、健康山莊，豐富了景區(qū)的產(chǎn)品組合。 （ 1）前湖南片區(qū)，將東南大學(xué)原規(guī)劃中的護城河，修正為曲折狀的湖岸狀，使其更具景觀性與現(xiàn)代審美性； （ 2）在博愛園、天地園、運動園、東入口，都利用溝、平地的地形態(tài)勢，強化了“水”的意象，增加“水”面積，彌補了原景區(qū)有山少水的缺憾； （ 3）在新景區(qū)大量采用了“草坪”與“花卉”的，使這些景區(qū)具有既區(qū)別于核心景區(qū)又適應(yīng)市民游樂觀賞的功能。 考慮到了城市景區(qū)的游憩需求，新規(guī)劃了 4個景觀公園（前湖、博愛、天地、運動）。 整合改善了景區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)，兼顧通達性與保護性，使景區(qū)交通更為合理與有效。 （ 4）“三重點”，指明孝陵、中山陵、靈谷寺三個重要景區(qū)。 （ 2）“四空間”，即景區(qū)大空間分為山北自然景區(qū)、山南陵文化景區(qū)、湖西湖南城墻景區(qū)與湖 北湖東臨水景區(qū)。 鐘山外緣景區(qū) ICRC項目工作組 KMG美國科特勒營銷集團 Lee Associates城市設(shè)計公司 ITEK愛特克旅游娛樂設(shè)計公司 中國科特勒顧問公司 2023年 12月 28日 1. 對易道的評估 2. 項目基礎(chǔ)資源條件分析 3. 項目自然與人文環(huán)境評價 4. 項目開發(fā)價值分析 5. 項目總體定位 6. 項目核心競爭力定位 7. 項目營利模式、經(jīng)營管理模式定位 8. 項目品牌推廣定位 9. 結(jié)語 目 錄 1. 我們對易道外緣景區(qū)規(guī)劃的評估 易道規(guī)劃的優(yōu)點 優(yōu)化了景區(qū)的空間劃分，突顯了外緣景區(qū)的綜合利用價值。 6 . 該次規(guī)劃自 2023年 11月 28日起，至 2023年 01月 12日至，歷時共 45天。 我方收集的 《 南京城市“十五”發(fā)展規(guī)劃 》 、 《 南京市旅游規(guī)劃 》 、 《 鐘山風景區(qū)詳細規(guī)劃 》 、 《 南京形象策劃報告 》 、 《 南京市年鑒 2023/2023》 、 《 城市理性發(fā)展與經(jīng)營機制創(chuàng)新 》 、 《 江蘇省旅游調(diào)查分析 》 、 《 南京市旅游市 場調(diào)查分析 》 、 《 中山陵風景區(qū)旅游市場分析 》 、南京民國史料書籍、南京六朝、明朝史料書籍等資料，并向作者表示感謝?？铺乩?(Milton Kotler)、馬克 (Mark) 項目負責：曹虎、李亞夫、馬克 項目經(jīng)理：李亞夫 項目成員：曹虎、馬克、李亞夫、緹歇爾 (Tichelle)、熊威、李迪夫、徐小新、王瑞林 3. 美國科特勒集團 ICRC項目工作組，曾于 2023年 11月 27日－ 30日， 12月 11日－ 19日兩次來南京 進行項目的實地考察，其中科特勒先生、馬克先生、緹歇爾女士專門從美國前來。鐘山外緣景區(qū)旅游度假休閑運營策劃 國際文化新高地 鐘山游憩天地環(huán) 項目定位報告 鐘山外緣景區(qū) ICRC項目工作組 KMG美國科特勒營銷集團 Lee Associates城市設(shè)計公司 ITEK愛特克旅游娛樂設(shè)計公司 中國科特勒顧問公司 2023年 12月 28日 說 明 11月 28日，美國科特勒集團項目工作組與貴方簽署了 《 鐘山風景區(qū)旅游度假休閑運營策 劃 》 合約。 2. 美國科特勒集團 ICRC項目工作組，由如下專家及工作團隊組成： 美國專家：米爾頓 4. 美國科特勒集團 ICRC項目工作組，所提供的報告按貴公司規(guī)定應(yīng)有三部分；我公司實際共提 交四部分： 第一部分：市場調(diào)研報告 題目為： 《 博愛之都、文化南京、旅游勝地 》 第二部分：項目定位報告 題目為： 《 國際文化新高地，鐘山游憩天地環(huán) 》 第三部分：開發(fā)規(guī)劃與商業(yè)模式報告 題目為： 《 鐘山天地環(huán)，游憩新勝地 》 第四部分：由美國科特勒營銷集團項目組專門提交的工作文本 題目為： 《 南京鐘山外緣景區(qū) ICRC項目赴美國招商引資的工作建議書 》 5. 我們所提供的報告，其中的創(chuàng)意、模型、策劃、規(guī)劃以及相關(guān)數(shù)據(jù)，均來自下列文件與知識庫： 貴方提供的易道的鐘山景區(qū)規(guī)劃光盤。 我方擁有的知識模型與資料庫資料及數(shù)據(jù)。 在這一時間短、工作量大、要求高的工作過程中，我們得到了貴公司的大力支持，尤其是得 到了蔡龍董事長、朱生樹總經(jīng)理等人的關(guān)心與協(xié)助，以及王泉彬經(jīng)理的細致服務(wù)；在此，我們表示 誠摯的感謝。 針對老景區(qū)與外緣景區(qū)的功能定位不同，規(guī)劃了“四要素”、“四空間”、“三重點”、“兩核心”、“七外緣”的復(fù)合景區(qū)空間結(jié)構(gòu)： （ 1）“四要素”為“山、水、城、陵”，在原南京強調(diào)的“山、水、城、林”的定位上，根據(jù)景區(qū) 景源特征，強化了這四要素，形成輕重不同的景區(qū)空間。 （ 3）“兩核心”， 即為強調(diào)劃分了“山岳山頂生態(tài)保護區(qū)”與“紫金山名勝保護區(qū)”為長期規(guī)劃的 核心景區(qū)。 （ 5）“七外緣”，指可適度休閑化開發(fā)的“前湖、博愛、天地、運動、兩路帶、東北帶、山北 帶”。 （ 1） 12級交通方式： “外部 6交通方式”（地鐵、公交、旅交、小車、自行車、步行）、“內(nèi)部 6交通方式”（公交、 控制車、電纜車、電動船、電瓶車、自行車等） （ 2） 10級內(nèi)外道路： 外部 3級：快速路、主干道、次干道 內(nèi)部 7級：內(nèi)環(huán)路（控制車、電動車）、控制道（控制車、電動車）、優(yōu)先步道（控制車、 電車）、爬山徑、自行車徑、夜晚徑、湖濱道 （ 3）四級道路管制 全開放路（通城市路） 半開放路（內(nèi)環(huán)路） 特許路（紫金山電車道） 步行路 （ 4）三級景區(qū)入口： 一級環(huán)路入口 8個 二級公園入口 10個 三級爬山入口 2個 （ 5）二級綠化停車場： 主要車場 9個 次要車場 15個 （ 6）交換中心 12個 （ 7）三種通行證 內(nèi)部車輛長期免費證 旅游客車臨時免費證 社會客車臨時免費證 （ 8）路權(quán)管制口 12個 堅持生態(tài)環(huán)境的規(guī)劃理念，維持了景區(qū)的可持續(xù)開發(fā)的長遠價值。 強化了水、草坪、花卉、步道、休閑設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃，使外緣景區(qū)更具親和性、可進入性與開放空間。 傳承了部分景源的文化底蘊，導(dǎo)入了新休閑形態(tài)。 易道規(guī)劃的缺憾 對外緣景區(qū)的總體定位不突出，未能從城市競爭的高度考慮。 對城市新消費群的理解不夠，未能細分出各個顧客群的潛在需求。 它不是單一的遠離城市的自然風景區(qū)或歷史文化區(qū)，而是位于市中心近旁的、代表了南京市歷史、人文與文化形象的自然景區(qū)與文化遺產(chǎn)景區(qū)。易道規(guī)劃的外緣景區(qū)產(chǎn)品，尤其是北部產(chǎn)品，由于客戶市場不明，產(chǎn)品類型設(shè)計的較為粗疏。 中山陵景區(qū)是南京市的象征，其核心價值在于“自然生態(tài)、明陵遺產(chǎn)、民國遺產(chǎn)與居民游憩多樣性”。 未能從國際化高度入手，外緣區(qū)產(chǎn)品開發(fā)國際影響力較弱。雖然今年的國際游客僅僅 50萬人左右，但南京的歷史文化資源決定了它的國際化影響力的發(fā)展方向。 對城市新經(jīng)濟形態(tài)研究不夠，未能察覺到新經(jīng)濟形態(tài)對外緣景區(qū)的強烈需求，未設(shè)計適應(yīng)創(chuàng)業(yè)階層需求的產(chǎn)品。新經(jīng)濟從業(yè)者對旅游、游憩、商業(yè)與生活居住都提出了新的需求與價值趨向。由于南京文化深厚與人才濟濟的特征，新經(jīng)濟形態(tài)與新經(jīng)濟族群已在南京發(fā)育成長。易道規(guī)劃中對此雖有回應(yīng)，但力度較弱。 鐘山外緣區(qū)具有強烈的城市游憩特性，它同核心景區(qū)的旅游觀賞性與歷史紀念性不一樣，對其不能僅以傳統(tǒng)的旅游的全功能設(shè)計思想加以替代。易道規(guī)劃在這方面顯示了傳統(tǒng)旅游全功能設(shè)計思想的局限與不足。 易道規(guī)劃在高速公路區(qū)的商業(yè)開發(fā)設(shè)計不錯，但在前湖區(qū)、博愛區(qū)、天地區(qū)、運動區(qū)、山北民風區(qū)的商業(yè)性開發(fā)設(shè)計嚴重不足。 2. 項目基礎(chǔ)資源條件分析 用地保護區(qū)劃分： 核心景區(qū)： 由明孝陵下馬坊公園南側(cè)寧杭公路往西，轉(zhuǎn)至沿陵園大道西側(cè) 150米往北，接明孝陵石像路南 側(cè) 300米往西，經(jīng)前湖東岸現(xiàn)狀弧形路接太平門路至太崗路，轉(zhuǎn)至富貴山路，沿常遇春、仇成墓北邊 界上山，接山岳景區(qū)西界盤山路往北，經(jīng)山岳景區(qū)北界接鐘山北麓西北側(cè)盤