【正文】 和高科技為主，商業(yè)配套明顯落后?？陀^地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些項目的相繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人 的風(fēng)采。數(shù)百米長的好又多購物廣場主體已全部完成；小寨 如此巨大的人流量必然會帶動商業(yè)的全面發(fā)展，多年來小寨形成了僅次于東大街的商業(yè)旺地。 小寨商圈高校林立鑄造物流旺地 。 據(jù)悉，憑借鐘樓商圈的黃金旺地，騾馬市商業(yè)步行街、時代盛典、宏府大廈等大規(guī)模對外銷售的商鋪都取得了不俗的銷售業(yè)績。南 大街是西安商業(yè)精品和品牌的云集地，由于競爭的加劇，今年南大街商業(yè)建筑的外立面裝飾明顯高檔化。西大街今年的建設(shè)也進入快車道，整體具有古風(fēng)特色的街區(qū)已初具規(guī)模，百盛搶占時代盛典更是為西大街的商業(yè)提升奠定了基礎(chǔ)。 近 年鐘樓商圈迎來全新升級換代。在古代，皇城內(nèi)便是一個國家政治、經(jīng) 濟、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 25 頁 f 第一部分：分析定位篇 一、 西安商業(yè)市場格局 西安近兩年 “ 大都市圈 ” 、 “ 南北發(fā)展帶動?xùn)|西兩翼騰飛 ” 、 “ 兩線一帶 ” 、 “ 西咸經(jīng)濟一體化 ” 、 “ 長安、未央兩副中心 ”?? 大規(guī)劃與大思路的提出與實施，猶如一股新鮮血液注入到了西安的樓市中，特別是為西安商業(yè)地產(chǎn)的 “ 火熱 ” 立下了汗馬功勞，它推動了西安商業(yè)項目的開發(fā)進入到了一個新 的 高峰期 。 從西安商業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r而言，西安商業(yè)呈現(xiàn)出以下格局： 鐘樓商圈百年積淀成就商業(yè)至尊 鐘樓、鼓樓是十三朝歷史古都的經(jīng)典代表作，也是當(dāng)今西安的重要標(biāo)志。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位。東大街的騾馬市正在緊張施工中，改造后的騾馬市商業(yè)步行街將成為西安集旅游、休閑、購物、娛樂等為一體的大型體驗式購物中心，整個項目 20xx 年有望投入使用。如今的西大街道路寬敞、規(guī)劃統(tǒng)一、商賈云集，可以預(yù)見，西大街必將成為鐘樓商圈發(fā)展的又一助推器。以往，和其他三條大街 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 25 頁 相比，北大街的商業(yè)發(fā)展相對滯后，但近年來也是發(fā)展迅猛，金鐘大廈、郵局大樓、宏府大廈等相繼建成或改造，世界零售巨頭家樂福挺進北大街，為這一區(qū)域的發(fā)展增光添彩。而城內(nèi)裕朗國際、正大廣場等投資型項目也吸引著人們的眼球。 陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵 電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。伴隨著西安市城市建設(shè)和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。 領(lǐng)秀城和百盛強強聯(lián)手，為這一區(qū)域增添了大型購物百貨主流店；隨后潮流街區(qū)借勢發(fā)力，它們共同演繹了一首小寨商業(yè)升級交響曲，小寨的人脈再度提升。 高新區(qū)商圈高科技帶動新商業(yè) 高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國矚目，其地位列于全國開發(fā)區(qū)前列。今年是西高新商業(yè)配套年，世紀(jì)金花挺進西高新即將在天幕闊景底層開店，這填補了西高新高檔購物場所的空白；易初蓮花的開業(yè)，結(jié)束了高 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 25 頁 新區(qū)缺乏大型超市的歷史，極大地方便了高新區(qū)居民的生活。 它的建成，不但能夠給西高新的發(fā)展帶來巨大的推動力，也將成為西安商業(yè)新的名片，它不但服務(wù)西安還將輻射整個西北地區(qū)。 20xx 年 12 月 31 日，大雁塔北廣場正式對外開放，從此，大雁塔北廣場便深深地烙在了西安市民的心里。 20xx年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個重大項目 ——— 大唐芙蓉園將向市民開放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。 曲江新區(qū)高舉 “ 旅游文化 ” 大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機。 除了這幾個商圈外，西安城東奧韻國際商業(yè)廣場、立豐購物廣場以及城北城市運動廣場商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)項目都將對西安的商業(yè) 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 25 頁 發(fā)展起到積極的促進作用。 政府傾力打造小寨現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，啟動小寨商業(yè)街區(qū)改造工程，堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點建設(shè)，將小寨地區(qū)開發(fā)建設(shè)成格調(diào)韻味高雅、現(xiàn)代氣息濃郁的新型商業(yè)街區(qū)。 “ 兩橫 ” 即興善寺東街和興善寺西街（自陜西歷史博物館至朱雀路）、小寨東路和小寨西路（大雁塔北廣場至朱雀路）， “ 一 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 縱 ” 即長安立交至緯二街段。鑒于小寨地區(qū)人流量較大、交通擁擠，核心地區(qū)小寨十字將建環(huán)形天橋，并向北至興善寺東街修建約 300 米長空中走廊 ，與興善寺天橋相接，同時，大雁塔北廣場修建地下通道，緩解當(dāng)?shù)亟煌〒頂D。 隨著西安舊城改造與城市化進程的加快，西安正大踏步向國際化大都市邁進， 鐘樓商圈、西高新商圈、曲江商圈的 商業(yè)地產(chǎn)投資高潮迭起 。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 25 頁 西安商業(yè)地產(chǎn)正處于供、需兩旺的良好發(fā)展階段，消費者投資熱情空前高漲。 項目位于西安第二大商業(yè)中心 —— 小寨什字南一百米，坐擁小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流。 項目周圍學(xué)府林立、科研機構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。 位于 項目地下二層的電影院不但能提升商業(yè)人流，而且將給項目商業(yè)增加特色。 地下二層商業(yè)本身的建設(shè)成本較高，同等條件下銷售面市勢必會在競爭中處于成本劣勢。 作為國際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地。 目前國內(nèi)尚無以明星為主題“一站式”商業(yè)項目，既為項目提供了領(lǐng)導(dǎo)市場發(fā)展方向的機會，也為項目面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。 威脅： 大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項目上市，將會 分流項目的部分目標(biāo)客戶。 四、項目定位 通過以上分析，我們不難看出：（ 1）以年輕人為主導(dǎo)的文教、旅游資源是項目擁有的核心資源，如何能將其挖掘、放大是本項目能否成功的關(guān)鍵；（