【正文】 業(yè)地位。如今的西大街道路寬敞、規(guī)劃統(tǒng)一、商賈云集，可以預見，西大街必將成為鐘樓商圈發(fā)展的又一助推器。而城內裕朗國際、正大廣場等投資型項目也吸引著人們的眼球。伴隨著西安市城市建設和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)今年的商業(yè)改造力度也空前加大。 高新區(qū)商圈高科技帶動新商業(yè) 高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國矚目，其地位列于全國開發(fā)區(qū)前列。 它的建成，不但能夠給西高新的發(fā)展帶來巨大的推動力，也將成為西安商業(yè)新的名片，它不但服務西安還將輻射整個西北地區(qū)。 20xx年農歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個重大項目 ——— 大唐芙蓉園將向市民開放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。 除了這幾個商圈外，西安城東奧韻國際商業(yè)廣場、立豐購物廣場以及城北城市運動廣場商業(yè)街、韋曲大學城等商業(yè)項目都將對西安的商業(yè) 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 25 頁 發(fā)展起到積極的促進作用。 “ 兩橫 ” 即興善寺東街和興善寺西街（自陜西歷史博物館至朱雀路）、小寨東路和小寨西路（大雁塔北廣場至朱雀路）， “ 一 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 25 頁 縱 ” 即長安立交至緯二街段。 隨著西安舊城改造與城市化進程的加快，西安正大踏步向國際化大都市邁進， 鐘樓商圈、西高新商圈、曲江商圈的 商業(yè)地產投資高潮迭起 。 項目位于西安第二大商業(yè)中心 —— 小寨什字南一百米，坐擁小寨商圈成熟氛圍和旺盛人流。 位于 項目地下二層的電影院不但能提升商業(yè)人流，而且將給項目商業(yè)增加特色。 作為國際知名的旅游城市，西安成為各界名星必來之地，然而西安目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地。 威脅： 大唐不夜城、環(huán)城西苑等系列項目上市，將會 分流項目的部分目標客戶。 功能定位： 集集 購購 物物 、 休休 閑閑 、 演演 藝藝 、 娛娛 樂樂 、 餐餐 飲飲 為為 一一 體體 的的 明明 星星 夢夢 工工廠廠 風風 情情 主主 題題 的的 ““ 一一 站站 式式 ”” 商商 業(yè)業(yè) 文文 化化 廣廣 場場 。 造就一個西北絕無僅有的明星夢工廠。 滿足大學生們文化娛樂的需要。 （三）經營管理 購物中心的經營方式 經營方式 適用情況 自 營 企業(yè)具有商場經營管理能力 自營為主、招租為輔 企業(yè)具有商場經營管理能力，但擴大規(guī)模，充實服務功能，以招租形式引入一些核心經營業(yè)務外的商戶作為補充。通常情況下發(fā)展商必須在投資的短期和長期利益之間尋求平衡，在租售之間做出平衡。 地下一層經營定位：地下一層由于近乎三分之一的面積已經作為電影院定向開發(fā)銷售，剩余部分由于設計的緣故自然分割面積比較適中，建議作為回收資金的主要來源，以出售為主。結合小寨區(qū)域“無大戶不穩(wěn)、無小戶不活”的商業(yè)現狀，建議緊緊圍繞該項目的經營策略，引入有號召力的品牌主力店，知名商戶作為項目的牽動性商戶，建議對此商戶主要以租賃為主，并盡量將租賃條件放寬，促其入住，再利用其品牌號召力吸引其它商戶購買、入住。其它品牌店采取直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經銷商的形式招商、銷售，也可以輔助傳媒將信息傳達給廠商、經銷商及投資者。 （三）招商方式 在常規(guī)的招商中，一般會采用以下幾種主流的招商方式。 建議在招商工作中主要采取此方法。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 25 頁 代客加盟 由發(fā)展商協(xié)助投資客戶與目標品 牌商家談定加盟協(xié)議，投資客戶自主經營；或者發(fā)展商與品牌商家溝通，取得其意向加盟客戶資料邀請其進駐，自主經營。此法對經營者的資金和對市場的把握能力要求頗高。體驗營銷的定義是： “ 體驗是企業(yè)和顧客交流感官刺激、信息和情感的要點的集合。從而帶動消費 者休閑游玩的興趣和慷慨解囊的熱情，刺激投資者的投資熱情。 放牧資本、蓄養(yǎng)財富。 塑造物業(yè)的品牌形象 經過前一階段的整合推廣，項目已經在目標客戶和消費者中占有一席之地。由此出發(fā)，我們認為雁塔文化新天地要取得成功就必須在常規(guī)營銷策略、手段的基礎上，以招、引、挖三字決為策略實施深度營銷。 “引”字訣 引，即“引渠灌田”。 “挖”字訣 挖，即挖地三尺。 （ 2）價格定位 整體均價： 120xx 元 /m2。 （ 3）活動銷售：利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動。 基于直效營效的銷售組合 （ 1） 行銷：組織銷售隊伍，針對省內外的目標商戶展開上門宣傳，促進銷售。 拍賣式銷售 針對含金量高的個別鋪位，核定合理底價進行拍賣，價高者得。 階 段 時 間 銷售率 認購期 05 年 2—— 3 月 0 市場引爆期 05 年 3—— 5 月 30% 強銷期 05 年 6—— 9 月 35% 持續(xù)期 05 年 9—— 12 月 30% 尾盤期 07 年 1—— 3 月 5% 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 25 頁 陸軍 執(zhí)行形式：報紙廣告、現場包裝、戶外廣告、電視電臺、樓書折頁、銷售人員等。 目的：引導目標客戶群的關注，增強項目傳播的力度。 主要形式：報紙軟文、活動（詳情請見輔助措施） ? 第二戰(zhàn)：陜西人怎么啦？ 目的：用軟文形式質問陜西人的精神！大膽、創(chuàng)新、敢為人先的精神到那里去了？從而帶出我們項目的創(chuàng)新方式。 ? 第三戰(zhàn)：歷史記憶猶新 目的：用軟文的形式大肆炒作小寨的地理發(fā)展優(yōu)勢，通過對歷史的回顧、對未來的預測、以及通過世界各地的商業(yè)環(huán)境進 行鑒證。我們將節(jié)奏緊迫化些，吊足他們的胃口為開盤當天做足準備。 主要形式：報紙廣告、 DM、戶外廣告 ? 第六戰(zhàn)：真正返租收益 目的：本階段主要是將項目反租信息傳達給投資者，通過硬廣與軟文來吸引投資者達到投資的目的 主要形式：報紙廣告、 DM。我們必須采用大量的活動為項目 聚集人氣，通過口碑、現場結合促銷方式，三重攻擊投資者與經營者，讓他們覺得這里才是投資的熱土。那么，這個階段的營銷手段尤為重要。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁 嘉信不動產策劃 20xx 年 10月 28日