【正文】 三房兩廳大戶型 富麗花城： 2023年 6月開盤 ， 入戶花園 、 空中花園等灰空間均為贈送 ， 性價(jià)比極高 。 分岔口 是進(jìn)入衰退期？ 還是升級產(chǎn)品的下一個(gè)生命周期？ ？ 4 導(dǎo)入期 以 2023年 6月 1日的 “ 70/90” 政策出臺為導(dǎo)火線，以 “灰空間” 為發(fā)端，各開發(fā)商開始豬著眼中小戶型產(chǎn)品的“可變空間” 藍(lán)光凱麗豪景： 2023年 1月 3日開盤?？勺儜粜偷膭?chuàng)新成為關(guān)鍵?！翱勺冿L(fēng)潮” 從此涌現(xiàn)并風(fēng)靡成都樓市。 前言 3 發(fā)展歷程 導(dǎo)火線 ：2023年 6月1日，出臺“ 70/90政策”，至使中小戶型增多，市場產(chǎn)品逐漸同質(zhì)化嚴(yán)重。熱潮中的冷思考 成都市高附加值暢銷產(chǎn)品淺析 2 與國內(nèi)大中城市一致，成都房地產(chǎn)市場整體趨冷，客戶、開發(fā)商、政府三方博弈；客戶從瘋狂購房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇再彿浚欠裎镉兴党蔀榭蛻暨x擇樓盤的關(guān)鍵所在，對于市場中大部分剛性需求而言（可從現(xiàn)實(shí)情況中得出），高性價(jià)比無疑成為這類客戶追捧的對象。 顧名思義，性價(jià)比，性能價(jià)格比值，而高性價(jià)比，就是性能遠(yuǎn)高于其價(jià)格；從逆勢飄紅的中海（蘭亭、翠屏灣）、藍(lán)光（富麗、凱麗系列）、正成（財(cái)富領(lǐng)地）可以看出，高性價(jià)比并不單指低售價(jià)，其具有一定的“相對性”，如單價(jià) 13000元 /㎡的正成財(cái)富領(lǐng)地（躍層）、總價(jià) 70萬中海樓盤（蘭亭、翠屏灣）仍得到客戶的追捧，它們在高售價(jià)后不約而同地打了同一張牌 高附加值，獲得市場的認(rèn)同。 2023年 6月 2023年初（春交會） 導(dǎo)入期 “灰空間” 發(fā)端：在 面積、容積率的限制下，開發(fā)商開始著眼于“灰空間 ”的對產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值挖掘 。 成長期 “偷面積” 的一年：在 08春交會上，“可變空間”成為最大看點(diǎn)之一，并且產(chǎn)品數(shù)量繁多，形式多樣。 2023年初（春交會） 成熟期 預(yù)計(jì) 2023年下半年 飽和期 根據(jù)產(chǎn)品發(fā)展周期共性以及目前成都樓市高附加值樓盤的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)計(jì)市場在 2023年下半年會出現(xiàn)飽和?！翱勺兛臻g”的開創(chuàng)者。 皇后國際： 2023年 6月開盤 ， 藍(lán)光在凱麗豪景之后 ， 幾乎都推出高附加值房源 。 因此有了 (或 )的挑高空間 成熟期 發(fā)展歷程 2023年， “戶型創(chuàng)新”年。 成熟期的主要特征是： 從平面偷面積向空間偷面積的過渡，兩種形式共存 平面附加值 ：藍(lán)光：產(chǎn)品的延續(xù) —— 富麗碧蔓汀、富麗東方、凱麗美域； 中海 翠屏灣 ： 城南首個(gè)可變空間社區(qū) ； 還有金科一城、 國嘉 .新視界、西錦國際、華潤二十四城 、 鑄信 .境界等 空間附加值： 上行匯錦、香木林 .加州國際、錦江城市花園、正黃 .上嶺、中海蘭庭等在平面的基礎(chǔ)上， 加大對空間尺度的拉闊，挑高。 如果繼續(xù)創(chuàng)新，就成為一種可變空間的升級，進(jìn)入新的生命周期。 萬科 —— ？ 6 現(xiàn)狀 高附加值戶型項(xiàng)目的分布特征 : 1)集中分布在二、三環(huán)之間的城鄉(xiāng)結(jié)合部；從中低品質(zhì)到中高品質(zhì)樓盤均有涉及 2)有向三環(huán)外四大新城擴(kuò)散的趨勢 。 2)城南 :高附加值樓盤主要集中在三環(huán)及以外區(qū)域 ,多為近期新開盤項(xiàng)目及預(yù)售項(xiàng)目 。 4)城西 :高附加值樓盤集中在二三環(huán)之間 ,區(qū)位也相對集中 ,項(xiàng)目持續(xù)銷售周期相對較長 。翠屏灣 中海 現(xiàn)狀 藍(lán)光 〃 富麗碧蔓汀 ：連續(xù)三月上榜，兩次榜首。樓盤通過實(shí)得率最高 146%等面積贈送策略贏得了很多購房者的喜愛， 1月 1號樓開盤當(dāng)天則銷售了全部房源的 70%左右； 3月 320套的銷量再創(chuàng)佳績。 2月 23日開盤當(dāng)天便認(rèn)購了 360余套，只剩了 20多套 112和 114平米的大戶型房源。除了價(jià)格優(yōu)勢外，高附加值的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是銷售火暴的關(guān)鍵原因。大面積贈送的創(chuàng)新產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的連續(xù)暢銷。 3月 8日，推出了 291套 CHOUSE住宅。 中海 〃 翠屏灣 ： 3月上榜。 中海 〃 蘭庭 ： 3月開盤，榜上有名。該項(xiàng)目在戶型空間上創(chuàng)新升級，以“奢尺戶型”、“立體空間”、“可變空間”將居住的舒適度及享受度做到了更高峰。項(xiàng)目位于動物園側(cè)，臨富麗花城，低價(jià)、高附加值形成較高的性價(jià)比成為該樓盤熱銷的原因。 售價(jià) 附加值 高 高 中 低 中 低 橙郡 富麗東方 金科一城 碧蔓汀 凱麗美域 蘭亭 翠屏灣 財(cái)富領(lǐng)地 金域藍(lán)灣 現(xiàn)狀 9 現(xiàn)狀 前面提到，在“ 70%90平”政策的剛性執(zhí)行下，大量的 90㎡及以下中小套型房源涌現(xiàn)成都樓市，無疑會造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為了增加樓盤產(chǎn)品賣點(diǎn)，眾多開發(fā)商開始加大對戶型創(chuàng)新的研究 。 ? —— 落地凸窗、低臺凸窗、隱藏式衣柜 ?陽臺 12 ㎡以下計(jì)算 50%面積 —— 入戶花園和大陽臺 ?露臺不計(jì)入總面積 —— 錯(cuò)層陽臺 ?公共面積不計(jì)算面積，公共陽臺計(jì)算 50%面積 —— 空中走廊 10 中海 新政下的大贏家 針對冷市，中海地產(chǎn)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)策略，以剛性需求為導(dǎo)向（原中大戶型設(shè)計(jì)調(diào)整為中小戶型設(shè)計(jì)），并提升產(chǎn)品性價(jià)比設(shè)計(jì)，在逆勢下連續(xù)制造飄紅之勢。從橙郡的低總價(jià)到蘭亭、翠屏灣的高附加值，可以看出中海新政后始終打的一張牌“高性價(jià)比”，緊緊抓住剛性需求（中偏高端、注重品質(zhì)）客戶，最終獲得市場的充分認(rèn)可。客戶對藍(lán)光樓盤的統(tǒng)一認(rèn)識：“性價(jià)比高、劃算！”，這對剛性需求（中偏低端、優(yōu)先考慮價(jià)格因素）客戶吸引力極強(qiáng)。 案例 16 功能劃分 贈送名稱 贈送方式 個(gè)數(shù)(個(gè) ) 贈送面積( ㎡ ) 小計(jì)( ㎡ ) 功能性 可變空間 半 2 17 17 非功能性 飄窗 全 1 入戶花園 半 1 陽臺 全 1 10 總贈送面積( ㎡ ) 產(chǎn)權(quán)面積( ㎡ ) 74 實(shí)得 率 144% 藍(lán)光碧蔓汀 C4型 備注：實(shí)得率 =實(shí)得面積 /產(chǎn)權(quán)面積 *100% 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠 3%，房交會優(yōu)惠延續(xù) 2% 均價(jià)： 6900元 /㎡；，實(shí)得價(jià)格： 4546元 /㎡ “套一變套三” 案例 17 功能劃分 贈送名稱 贈送方式 個(gè)數(shù)(個(gè) ) 贈送面積( ㎡ ) 小計(jì)( ㎡ ) 功能性 可變空間 半 1 12 12 非功能性 飄窗 全 2 入戶花園 半 1 3 陽臺 全 1 9 總贈送面積( ㎡ ) 產(chǎn)權(quán)面積( ㎡ ) 60 實(shí)得 率 144% 藍(lán)光碧蔓汀 D1型 備注：實(shí)得率 =實(shí)得面積 /產(chǎn)權(quán)面積 *100% 優(yōu)惠方式：一次性優(yōu)惠 3%，已售罄 均價(jià)： 7100元 /