房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課-展示頁
2025-03-06 17:28本頁面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前 ,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn) ,經(jīng)營之日 .”。? 根據(jù)國稅總局 2023年 04月 27日問題解答：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度 ”，應(yīng)是指企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對外經(jīng)營活動開始年度。? 稅收返還? 開辦期止點(diǎn)? 根據(jù) 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 〈 稅收減免管理辦法（試行） 〉 的通知 》 （ 國稅發(fā) 〔 2023〕 129號 第十五條第（二）款規(guī)定： “新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。甲房地產(chǎn)集團(tuán)是一家在新加坡上市的房地產(chǎn)集團(tuán)公司， 2023年 3月 1日在A城市的 CBD區(qū)域（位于 B鎮(zhèn)）拍得土地一塊，用于建造五星級酒店、商業(yè)、寫字樓，投資總額 3億美元。甲房地產(chǎn)公司將一塊投資而來的工業(yè)用地變性為商業(yè)，補(bǔ)交土地出讓金10000億，簽訂土地變性合同。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?3%。? 【 案例 24】 ? 該項(xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為 6400萬元。 2023年 1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該項(xiàng)目于 2023年 5月完工。營業(yè)稅并且是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。、無土地權(quán)的拆遷補(bǔ)償? 是否免營業(yè)稅及土增、契稅？? 租來蓮花堤拆遷案? 免契稅 年，契稅稅率為 3%。項(xiàng)目公司乙于 ，甲、乙、國土局三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將購地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為開發(fā)該地塊的項(xiàng)目公司殼主體乙公司。? 2023年 8月 1日，甲一次性支付財政局71房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收管控? 一、拿地階段? 【 案例 21】 房地產(chǎn)開發(fā)流程中涉及財稅的九個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)涉及財稅人員重要節(jié)點(diǎn)財務(wù)重要節(jié)點(diǎn) 竣工驗(yàn)收備案交房稅收重要節(jié)點(diǎn) 簽訂土地出讓合同設(shè)立項(xiàng)目公司預(yù)售許可證竣工驗(yàn)收備案融資重要節(jié)點(diǎn) 簽訂土地出讓合同發(fā)改委立項(xiàng)取得建設(shè)用地許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證預(yù)售許可證集團(tuán)承擔(dān)政策中心、輔導(dǎo)中心、管控中心，建立標(biāo)準(zhǔn)，輸出制度，流程監(jiān)控避稅地稅收返還談判招聘人員建立財務(wù)制度、流程融資預(yù)售清算開辦立項(xiàng)三證齊上會，四證齊提款甲供材土地分割抵押制訂銷售流程，開盤演練按揭回款貸款還款預(yù)售后稅收風(fēng)險升高預(yù)售前資金投入最大化 銷售定價 企業(yè) 所得稅風(fēng)險突然升高資本化停止土地增值稅清算企業(yè)所得稅清算打包注銷交房竣工會計收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)第三部分 房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課前言甲房地產(chǎn)公司注冊在 A市，到異地城市 B市購得土地一塊，面積 7萬平米；土地出讓合同約定土地凈價70000萬，市政建設(shè)配套 1000萬，有線電視配套費(fèi) 800萬，土地出讓合同總額 71800萬元，由甲一次性支付給財政局，合同簽訂時點(diǎn) 2023年 6月 18日，合同約定交地時點(diǎn)2023年 12月 18日。800萬元，由財政局統(tǒng)一開具土地出讓金收據(jù)。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚?5元 /平米 ? 合同簽訂，變更拿地主體，變更收據(jù)? 出讓合同交印花稅，變更合同不交印花稅? 土地使用稅? 合同約定 2023年 5月交地，結(jié)果 2023年 5月交地，土地使用稅什么時候交？? 什么時候停止？? 異地拿地，土地使用稅什么時候交？由誰交？? 費(fèi)用交不交契稅？? ?。ǘ┻^戶? 契稅 土地總價 *3%? 如果是毛地，含前期開發(fā)費(fèi)用，但是操作過程中許多契稅都漏了，是由于管理的漏洞? 自建的房屋辦初始產(chǎn)證不交契稅? 【 案例 22】 土增 ? 后來產(chǎn)生了違約金? 違約金交不交營業(yè)稅？土增？? 【 例 23】 A公司 2023年 5月開發(fā)某項(xiàng)目（屬于城中村改造），該項(xiàng)目用地面積 21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積 29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為 7900平方米，其余 21100平方米的住宅由 A公司自由銷售或使用。 2023年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為 7000元 /平方米，取得銷售收入 14770萬元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi) 700萬元，建筑安裝工程費(fèi) 3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1600萬元，公共配套設(shè)施費(fèi) 200萬元，開發(fā)間接費(fèi) 300萬元，向某公司借款的利息 400萬元（假定不超過 金融 企業(yè)同類同期貸款利率）。甲房地產(chǎn)公司通過出讓的方式購得土地一塊，土地價格 20230萬元，同時出讓合同約定，該土地上有乙公司的建筑物 5000萬，甲公司需支付財政局 20230萬土地款，乙公司建筑物補(bǔ)償款 5000萬，乙公司建筑物無產(chǎn)權(quán)證。? 問題：甲公司應(yīng)該按 20230萬還是 25000萬作為契稅的計稅依據(jù)？? 【 案例 25】 ? 二、公司設(shè)立? 【 案例 31】 設(shè)立項(xiàng)目公司乙公司來開發(fā)運(yùn)作該地塊，于 2023年 6月 18日取得工商執(zhí)照， 2023年 2月 1日總包進(jìn)場開工，2023年 12月 1日預(yù)售取得第一筆收入。 ”，部分人士認(rèn)為房地產(chǎn)公司開辦期自 2023年 12月 1日預(yù)售取得第一筆收入作為開辦期的結(jié)束，這種觀點(diǎn)主要受工商企業(yè)納
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