xx商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要-展示頁
2025-03-06 17:04本頁面
【正文】 金分割點 ”. 火車站商業(yè)圈也近在咫尺，未來跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價值巨大且尚未被挖掘。招商及業(yè)態(tài)定位的標準要符合廣域輻射功能 ,即具備 :先進性 \特色性 ,商家在行 業(yè)內有領頭的作用從商圈分析判定商業(yè)價值實現消費距離遠近強 弱弱強 核心商圈次級商圈邊緣商圈3公里 5公里 10公里游離商圈主要涵蓋項目周邊、大市口以西中山西路沿線、火車站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個人高端消費需要主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個人高端消費需要主要涵蓋流動人口的隨機性消費及鎮(zhèn)江郊區(qū)縣本項目的主流消費商圈將集中在老城區(qū)及新市政府周邊南徐版塊的商務群體消費，對于這個群體的商業(yè)價值挖掘將至關重要。跑馬山莊商業(yè)的運營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；216。這樣對于購買客戶而言，就可以宣稱首付 2成（首付壓力大為減輕）， 10年租賃期滿即等同購買（實際操作過程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭， 10年租賃期滿，由開發(fā)公司個人過戶到購房客戶即可）對于開發(fā)商而言，客戶首付 2成 312萬 ,銀行按揭放款 780萬，實際收益為 1092萬，和方式一相差無幾，如果欲實現更大預期，可以相對提高租金，通過租金與銀行按揭間的差價來實現）5樓 1+2F資金回收探討及計算（方式二：以租代售）此方式雖然可能面臨總價更高的問題，但購買商戶卻會大大減少首付壓力，更容易找到目標商家而迅速去化。目標篇2項目價值理解一、市場價格預期二、項目操作任務三、經濟指標統(tǒng)計四、商業(yè)貨值預估一、本項目市場價格預期時間 12F銷售價格 單位 (元 /平米 ) 1F租金價格1F: 2F:08年 07月 12月 8000元 4000 無09年 01月 6月 10000元 5000 無09年 07月 12月 11500元 5500 /平米 /天2023年 12500元 6500 /平米 /天2023年 2023年 14000元 7000 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天根據市場目前商業(yè)銷售現狀 ,并結合項目的自身及周邊情況 ,按照正常形成的商業(yè)氛圍 ,預估本項目隨著時間發(fā)展而產生價格的變化 .在 08年下半年要實現 1F:12500元方 ,2F:6500元 /平方； 1F在商業(yè)交付時要求迅速達到租金 1元 /平 方 /天二、 本項目操作任務將未來商業(yè)的價值提前反映三 、 本項目經濟技術指標統(tǒng)計樓棟 樓層 樓層面積 面積范圍 套數 運作模式34 1F 3950 招商56 1F 3500 招商34 12F 1400 100110 5 銷售150180 2230270 26 12F 1000 120190 3 銷售210230 25 12F 1200 1 銷售四、商業(yè)貨值預估商業(yè)總貨值為 :9380萬元（其中負一層價值為有產權情況下的理想設定，以下分析僅計算其租賃價值） 3\4\5\6樓 1F商業(yè)總貨值 :8000元 /平米 * (3500平米 +3950平米 )=5960萬元3\4\6樓1F 均價 12500元 /平米 2F 均價 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 :(12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓1F 均價 12500元 /平米 2F 均價 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬元1F層因無產權 ,暫時不考慮出售 ,其租賃價格參考周邊地區(qū)制定初步均價 :租金 1元 /平米 /天1元 /平米 /天 *(3500平米 +3950平米 )*365天 =2719250元3\4\5\6樓 1F總租賃收益計算 :按第一年免租 ,之后每三年遞增 5%計算 ,10年總租金收入為 :2572萬元3\4\6樓 1+2F總銷售收益計算 :街口 1+2層均屬于門面房 ,且面積適中 ,為快速實現開發(fā)公司資金流回收 ,采 取直接銷售方式解決但若要實現此銷售均價或者獲得更高的利潤收益 ,需要制造出一定的商業(yè)氛圍 ,即 1\2F中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣3\4\6樓1F 均價 12500元 /平米 2F 均價 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓 1+2F資金回收探討及計算（方式一：直接銷售）街口 1+2層均屬于門面房 ,但面積較大 :1200平方 ,銷售存在總價高，首付高的抗性 ,直接銷售可能會面臨銷售周期延長的問題。 目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高 ,地段 ,租金定價都成為空置的主要原因；216。 商鋪按投資回報公式計算 ,其商鋪的投資回報為 15年。 商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價格 .量體較大意味商業(yè)配套齊全 ,商業(yè)氛圍濃厚 .并且還能影響到附近乃至其整個區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；216。 而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價格較低，一般在 /平方米 /天；216。 已有品牌主力店入駐
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