【正文】 證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o o 在門窗的設計中，在必須滿足通風及采光要求的同時，應注意選擇合適的窗地比 (外墻門窗面積與建筑面積比 )。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設計成本的增加。擴初 設計階段o 本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設備選型 等：三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設費中選擇，本階段應對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案。二、各階段造價咨詢管理控制的重點o 同時應該對方案調(diào)整引起的下列變化進行重點關(guān)注：o 商業(yè)面積調(diào)整；o 地下室及人防面積調(diào)整；o 177。o （ 4）采用合同措施，可以在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費不允許超出施工合同價的某一比例（如5%）等。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。二、各階段造價咨詢管理控制的重點o （ 3）當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o （ 2）開展限額設計，有效控制造價，積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。特別是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%95%，實際上，當擴初設計批復之后 ,存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免 “先天不足 ”。合理科學的設計，可降低工程造價 10%。二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)推動產(chǎn)品標準化，嚴格控制成本二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)兩大挑戰(zhàn)什么樣的產(chǎn)品標準化？更好滿足高周轉(zhuǎn)標準化產(chǎn)品符合 市場需求適度 品質(zhì) ， 價格 合理……嚴控成本保證合理 價格底線能有效 預控成本 去向清晰……二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)要 多！要 省！要 好 …如何是 好 ？營銷設計成本主動對接 三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的 %2%，但對工程造價的影響可達 75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。o 淺談全過程造價咨詢管理一、全過程造價咨詢管理的簡介o 全過程造價咨詢管理的概念：為確保建設工程項目的投資效益和利潤最大化，對工程建設從可行性研究開始經(jīng)初步設計、擴大初步設計、施工圖設計、承發(fā)包、施工、調(diào)試、竣工、投產(chǎn)、決算、后評估等的整個過程，圍繞工程造價所進行的全部業(yè)務行為和組 織活動；o 全過程造價咨詢管理的目的：在優(yōu)化建設方案、設計方案和施工方案的基礎上，在建設的各個階段，采用科學有效的方法和措施，把建設工程造價所發(fā)生的費用控制在合理的范圍和合理的造價限額以內(nèi)，并隨時糾正其發(fā)生的偏差，以保證工程造價管理目標的實現(xiàn)，從而為投資方取得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益；一、全過程造價咨詢管理的簡介o 服務范圍：o 根據(jù)項目的特點，其服務范圍是從項目投資決策階段開始至項目的竣工結(jié)束。各階段的服務內(nèi)容將圍繞合理有效控制投資的目標進行，并對合同實施管理，應用信息技術(shù)對工程進行中的情況加以分析，為投資人各階段的決策提供技術(shù)支持。二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)o 設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。合理科學的設計，可降低工程造價 10%。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的 %2%，但對工程造價的影響可達 75%以上，由此可見，設計質(zhì)量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的。o 控制設計成本的幾點建議：o （ 1）推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。合約管理部應與設計部積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。這是增加工程造價的不確定因素。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 具體到各個設計階段方案比較過程中應關(guān)注的重點：o 概念 設計階段o在多個概念設計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應重點考慮以下幾個方面：三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 建筑主體應避開原水塘等軟地基所在位置；o 、道路環(huán)境標高、基礎埋深等引起土方挖填總方量最?。籵 水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設施的位置能使得各種管線的鋪設長度最短。停車比例及方式的調(diào)整 (停車率提高； “架空停車、地下車庫等非路面 ”停車的比例 )三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 基礎形式的調(diào)整；o 設備配套方案的調(diào)整；o 場地平衡基礎處理等內(nèi)容的增加；o 三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 建筑專業(yè)o 同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。建筑專業(yè)o 在確定層高時，應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高，層高每增加 相應增加該層的 35%鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。建筑專業(yè)o 在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：o 地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。造價較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎，實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。三、各階段造價咨詢管理控制的重點o 鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應作為結(jié)構(gòu)設計控制、審查重點，并與同類建筑進行比較