【正文】 置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。合約管理部應(yīng)與設(shè)計(jì)部積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。o 控制設(shè)計(jì)成本的幾點(diǎn)建議：o （ 1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的 %2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)o 設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。淺談全過程造價(jià)咨詢管理一、全過程造價(jià)咨詢管理的簡介o 全過程造價(jià)咨詢管理的概念：為確保建設(shè)工程項(xiàng)目的投資效益和利潤最大化，對工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、承發(fā)包、施工、調(diào)試、竣工、投產(chǎn)、決算、后評估等的整個(gè)過程，圍繞工程造價(jià)所進(jìn)行的全部業(yè)務(wù)行為和組 織活動(dòng)；o 全過程造價(jià)咨詢管理的目的：在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，把建設(shè)工程造價(jià)所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理的范圍和合理的造價(jià)限額以內(nèi)，并隨時(shí)糾正其發(fā)生的偏差，以保證工程造價(jià)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而為投資方取得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；一、全過程造價(jià)咨詢管理的簡介o 服務(wù)范圍：o 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，其服務(wù)范圍是從項(xiàng)目投資決策階段開始至項(xiàng)目的竣工結(jié)束。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的 %2%，但對工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià) 10%。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o （ 2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)，積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。二、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o （ 3）當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。o （ 4）采用合同措施，可以在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)不允許超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）等。二、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 同時(shí)應(yīng)該對方案調(diào)整引起的下列變化進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注：o 商業(yè)面積調(diào)整；o 地下室及人防面積調(diào)整；o 擴(kuò)初 設(shè)計(jì)階段o 本階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型 等：三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 建筑專業(yè)o 建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護(hù)結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價(jià)屬中間水平。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時(shí)期一般可以用月租的方式補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)用。o 方案比較進(jìn)行成本測算時(shí)，應(yīng)注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復(fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計(jì)算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時(shí)，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。o 設(shè)計(jì)工作小組應(yīng)與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)參數(shù)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計(jì)方案中成本有時(shí)會顛倒。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響， 在做方案比較時(shí)需著重考慮。o 提交設(shè)計(jì)院的住宅套內(nèi)的設(shè)計(jì)負(fù)荷指標(biāo)、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項(xiàng)目應(yīng)急負(fù)荷的指標(biāo)應(yīng)準(zhǔn)確提供，以便進(jìn)行發(fā)電機(jī)型號、功率的合理選擇。在設(shè)計(jì)過程中，須及時(shí)提供設(shè)計(jì)優(yōu)化需要的各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 結(jié)構(gòu)專業(yè)o 應(yīng) 建議業(yè)主要求設(shè)計(jì)院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)計(jì)算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計(jì)算書中的內(nèi)容與業(yè)主、設(shè)計(jì)師交涉、探討；三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 結(jié)構(gòu)專業(yè)o 若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點(diǎn)在于設(shè)計(jì)過程中對 設(shè)計(jì)院提供的計(jì)算書進(jìn)行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進(jìn)行細(xì)致的審圖工作?？照{(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在 “沿地暗敷 ”、 “沿墻敷設(shè) ”中選擇線路較短的敷設(shè)方式。o 居家防盜報(bào)警、對講系統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型 (對講報(bào)警一體 )的對講產(chǎn)品。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 園林景觀設(shè)計(jì)：o 園林景觀設(shè)計(jì)公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)做法往往較為保守，應(yīng)重點(diǎn) 對其進(jìn)行分析、優(yōu)化，同時(shí)將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)建議做法提供給業(yè)主及園林景觀設(shè)計(jì)公司。增加市場競爭，引進(jìn)更多、更好的承建商、供應(yīng)商。n 存在專業(yè)性太強(qiáng)的項(xiàng)目（如弱電、水處理等）n 存在總包進(jìn)場時(shí)已提前進(jìn)行的項(xiàng)目（如土石方、護(hù)坡降水等） 存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項(xiàng)目（如鋼筋采購、 機(jī)電設(shè)備采購等）三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 如何合理地準(zhǔn)確定義和描述各工程之招標(biāo)范圍即合約規(guī)劃是整個(gè)工程招標(biāo)工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。n 各工作包的界面劃分應(yīng)交待清楚，既不重復(fù)也不遺漏。o 這里要注意如何界定某一施工單位是否應(yīng)視為分包：當(dāng)施工單位與承包商沒有直接隸屬關(guān)系，且獨(dú)立管理或成建制地承擔(dān)某一部分工程施工的，應(yīng)視為分包。三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 在編制標(biāo)底前首先要做好下列準(zhǔn)備工作：n 要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會導(dǎo)致報(bào)價(jià)偏高或偏低之因素。o 要注意分析參加投標(biāo)的投標(biāo)人可能提出的報(bào)價(jià)來作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整三、各階段造價(jià)咨詢管理控制的重點(diǎn)o 招標(biāo)文件審查時(shí)需要注意的問題：o 1）招標(biāo)人、工程師、設(shè)計(jì)單位、咨詢公司和本招標(biāo)工程之名稱是否前后一致；o 2）文件中是否有其他工程的工程名稱和雇主的名字；o 3）有無其他城市或地區(qū)或政府相關(guān)部門的名字；o 4）目錄上的文件名稱和排列序號、頁碼前后是否一致；o 5）投標(biāo)保證金、拖期違約罰金、履約保函、預(yù)付款保函或其他各種保函之比例或金額是否前后一致；o 6）回標(biāo)文件的份數(shù)、正副本的份數(shù)是否一致；o 7）合同文件各部分的組成順序是否合理；n 各條款的標(biāo)題與內(nèi)容是否對應(yīng)n 有關(guān)暫定數(shù)量、暫列金額、暫定供應(yīng)單價(jià)、選擇項(xiàng)目等內(nèi)容是否均有相對應(yīng)之調(diào)整內(nèi)容；o 10）計(jì)量原則與單價(jià)內(nèi)容說明與合同條件、工程規(guī)范是否有不一致之處o 11）有關(guān)工程變更的計(jì)價(jià)條款是否合理及可操作o 12）付款方式是