【正文】 le distribute the majority of ine cash flows to investors without taxation at the corporate level. What is a REIT ？16 REITs的基本要素252。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。p 從當前來看，為解國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的 “ 近渴 ” ， 發(fā)展一個 REITs的過渡產(chǎn)品 —— 私募 REITs非常有意義 。 比同樣的資產(chǎn)以其他融資方式進行融資時融得資金更多。 比股權(quán)融資方式更能夠掌握對資產(chǎn)的控制權(quán)。 比公司上市和發(fā)行企業(yè)債券門檻低。 比典當?shù)热谫Y成本低。 比其他大部分融資渠道更具有可持續(xù)性。 更符合商業(yè)地產(chǎn)的融資需求。 國內(nèi) 11＋ 1種房地產(chǎn)融資渠道10 三亞地產(chǎn)投資券：十三年前的實驗時間： 1992年 11月發(fā)行人： 三亞市開發(fā)建設總公司標的物： 三亞市丹洲小區(qū) 800畝土地資金用途： 該片土地的規(guī)劃設計、征地拆遷、土地平整、道路建設及供電、供水、排水等五通一平的開發(fā)發(fā)行總額： 2億人民幣（ 800*25）投資管理人： 海南匯通國際信托投資公司發(fā)行總顧問 ：投資與市場研究所（何、方等）11 相對于諸多融資渠道而言， REITs由于自身的種種優(yōu)勢 …n 銀行貸款仍是不可或缺的主要融資渠道。n 當融資規(guī)模超過千萬但不足 2億時，信托和外資商業(yè)銀行貸款是很好的選擇。? 適合小額融通資金，其融資能力無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需求。? 不可能成為主流渠道。外 資銀 行 貸 款? 必須有國有投資背景，用途為生產(chǎn)經(jīng)營資金。? 貸款規(guī)模受發(fā)改委和銀監(jiān)會限制，同樣受 “宏觀調(diào)控 ”。海外基金? 匯豐、東亞、渣打等多家銀行業(yè)巨頭已獲得人民幣牌照。? 大鱷無情，雁過拔毛。? 主要利用的還是銀行資金，規(guī)模有限。? 始終未獲得政策面的支持。海外公司上市? 一些公司型私募資金已暗中籌備。? 必須表現(xiàn)出足具吸引力的盈利能力。? 未來必將成為中國商業(yè)地產(chǎn)最重要的融資渠道。? 有效降低風險的同時將房產(chǎn)的收入以派息形式分配給股東。? 權(quán)衡境內(nèi)上市可能性、融資能力、成本后，大部分放棄。? 受 200份限制，發(fā)行額度對大項目來說杯水車薪。國內(nèi) 銀 行 貸 款? 手段多樣，品種創(chuàng)新，可快速解決開發(fā)商資金短缺問題。? 未走出 “當鋪文化 ”，產(chǎn)品設計落后。國內(nèi) 11＋ 1種房地產(chǎn)融資渠道6常見的幾種途徑? 真實出資：股東資本金＋股東借款? 股權(quán)融資：附回購協(xié)議的股權(quán)轉(zhuǎn)讓? 夾層融資：類似于優(yōu)先股股 權(quán) 合作? 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金 55％來自于銀行。 中國目前房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀如何呢？提出一個有爭議的話題5海外基金民間金融REITs企業(yè)海外上市企業(yè)大陸上市境內(nèi)發(fā)行債券融資租賃 典當國內(nèi)銀行貸款信托融資外資銀行貸款企業(yè)間股權(quán)合作方式概念 REITs通過發(fā)行信托受益憑證或基金單位，集合公眾投資者資金，并委托專業(yè)機構(gòu)進行管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將房地產(chǎn)經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。就中國目前房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀來說，可以說還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。提出先發(fā)展私募 REITs的設想。研究領匯 “發(fā)售通函 ” 的要點。闡述 REITs的基本原理和概念。 本課題的邏輯結(jié)構(gòu)如下： 分析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀。 2本課題研究的思路 本課題的主題是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。 我們可以先簡后繁，等到私募 REITs試點從設立 —— 運行 —— 擴充有了一定規(guī)模和經(jīng)驗后，再將私募發(fā)展到公募和公開交易，以達到 “ 積極穩(wěn)妥發(fā)展資本市場 ” 的目的。如果完全按國際資本市場公開發(fā)行的條件來設立， REITs的中國之路尚遙不可期，而到海外上市又確屬 “ 遠水 ” 。三、私募 REITs先行 ——REITs 的中國路徑 第五講 不動產(chǎn)融資導師：何小鋒教授組員：李慶平、黃靜、董梅2023年 12月 1日前言 REITs 是近來中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的熱點議題。但目前 REITs的中國之路仍然是 “ 萬事欠妥、只見東風 ” ，國內(nèi)實施 REITs仍然存在包括稅制在內(nèi)的諸多障礙。 我們課題組認為設立中國式 REITs應漸進進取，依據(jù)中國現(xiàn)實國情來創(chuàng)新設計REITs的中國路徑 —— 首先以財產(chǎn)信托計劃形式私募。這條路徑我們課題組將其定義為： 私募式準 REITs（ PreREITs） 。本課題的主要思路是：通過分析借鑒剛剛上市交易的香港 REIT—— 領匯（ ），結(jié)合目前中國的具體國情，探索 REITs的中國路徑。提出REITs是當前最值得探索的創(chuàng)新方向之一。以 “領匯 ”為樣板進行案例分析。以領匯為參考，探索中國 REITs的發(fā)展之路。第一部分 第二部分 第三部分 第四部分3目錄第一部分：中國 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方向探析第二部分： 關(guān)于 REITs的闡述第三部分：領匯案例分析第四部分： 私募 REITs的運作模式4 房地產(chǎn)融資 ＝ 房地產(chǎn)金融？ 國內(nèi)很多媒體把房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)融資劃上了等號，其實房地產(chǎn)融資僅僅是房地產(chǎn)金融的一個方面，一個最簡單的方面。 從房地產(chǎn)金融的機構(gòu)和業(yè)務來說，中國還存在很多空白，還沒有很好的研究和發(fā)展。趨勢 在 “ 11＋ 1” 種融資渠道中， REITs在未來 5至 10年內(nèi)必將成為中國商業(yè)地產(chǎn)最重要的融資渠道。? 近年來國家宏觀金融政策調(diào)整，銀行收緊了房地產(chǎn)信貸。? 銀行家就是晴天借給你雨傘，在下雨天收回的那種人。? 受到 “ 314” 、 “ 212” 等多重政策限制，快速靈活的優(yōu)勢受到限制。發(fā) 行 資 金信托? 房地產(chǎn)行業(yè)政策性較強，而公司上市又需要滿足很多要求。企 業(yè) 大 陸 上市國內(nèi) 11＋ 1種房地產(chǎn)融資渠道7幾種輔助途徑? 一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。? 適合商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)。REITs? 內(nèi)地房地產(chǎn)公司大部分選擇香港，主板或創(chuàng)業(yè)板。? 總體來說，符合海外上市標準的國內(nèi)地產(chǎn)公司有限。? 溫州為中心的浙江地區(qū)和福州為中心的福建地區(qū)較為發(fā)達。民 間 金融? 售后回租＋保理。金融租 賃國內(nèi) 11＋ 1種房地產(chǎn)融資渠道8幾種輔助途徑? 近年來，海外基金在國內(nèi)表現(xiàn)異?；钴S，出手數(shù)筆大宗交易。? 最好不要在長滿幼苗的美麗田野上跑洋馬。? 項目開發(fā)思路與國內(nèi)迥異，產(chǎn)品設計領先。? 人民幣存款總量不足，有限的人民幣貸款主要面向中小客戶。? 審批程序繁瑣，條件嚴格。發(fā) 行企 業(yè)債? 融資手續(xù)簡便，融資速度快捷，但融資成本高昂。典當國內(nèi) 11＋ 1種房地產(chǎn)融資渠道9房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身情況進行選擇：n 當融資規(guī)模在幾百萬元時，采用典當?shù)姆绞阶羁焖?、最方便。n 當融資規(guī)模超過 2億元又有成熟的商業(yè)物業(yè)時，就獲得了通過 REITs上市、吸引海內(nèi)外私募基金以及金融租賃融資的條件。n 而境內(nèi)外企業(yè)上市、發(fā)行公司債的方式下，由于程序復雜、手續(xù)繁瑣、政策約束多、籌集資金時間長等原因，在目前階段并不是適