【正文】 化量及均價(jià)同時(shí)上升09上半年與 08年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較2023年上半年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)月銷(xiāo)量走勢(shì) 2023年上半年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)月價(jià)格走勢(shì)受深圳市場(chǎng)回暖影響及長(zhǎng)時(shí)間剛性壓抑的釋放 ,投資需求復(fù)蘇， 2023年上半年惠陽(yáng)大亞灣市場(chǎng)一路飄紅 , 2023年上半年惠陽(yáng)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)一路飄紅，半年的銷(xiāo)售量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了 2023年全年成交總量，成交均價(jià)一路上揚(yáng)； 宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)分析宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期分析進(jìn)一步分析： 區(qū)域規(guī)劃 、 政策 及 深圳市場(chǎng)變動(dòng)為惠陽(yáng)大亞灣住宅市場(chǎng)變動(dòng)的主要影響因素區(qū)域規(guī)劃利好一直是支撐惠陽(yáng)大亞灣區(qū)域市場(chǎng)的重要因素：05年 07年惠陽(yáng)大亞灣住宅市場(chǎng)持續(xù)上升源于區(qū)域規(guī)劃利好的提前釋放；09年初深莞惠一體化規(guī)劃的出臺(tái)，成為了 09年市場(chǎng)回暖的重要刺激因素。本項(xiàng)目需充分把握好目前優(yōu)惠政策時(shí)機(jī)，盡早推出市場(chǎng)。政策在這段時(shí)間的影響相對(duì)較弱，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入政策消化期。強(qiáng)力型政策一般都在此段時(shí)間中出臺(tái)。2023年 5月中旬，國(guó)六條出臺(tái)， 5月底細(xì)化文件國(guó)十五條出臺(tái)， 67月各種細(xì)節(jié)性政策層出不窮。以上兩個(gè)政策指向直接拉開(kāi)了0 06年的政策大調(diào)控。矛頭直指房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。類(lèi)直接影響政府 ?購(gòu)房者政府 ?金融機(jī)構(gòu)?購(gòu)房者間接影響政府 ?金融機(jī)構(gòu)政府 ?開(kāi)發(fā)商政府 ?中介無(wú)明顯下降階段 42023年 1， 2， 4 3， 4， 12023年 1， 2， 4 3， 42023年 1， 2， 3， 4， 5 3， 4， 5成交量下降階段主要政策 其他階段主要政策年度2023年政策分析價(jià)格變動(dòng)率成交面積2023年 1， 4， 5 3， 4， 5直接影響類(lèi)政策的影響程度分析：在具體的細(xì)則出臺(tái)后政策將迅速對(duì)成交量產(chǎn)生影響，一般影響周期為 23個(gè)月，成交量萎縮 40%60%，同時(shí)價(jià)格將出現(xiàn)小幅下降1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月“ 新國(guó)八條 ” 細(xì)則出臺(tái)成交量首月下降 26%價(jià)格仍保持增長(zhǎng)連續(xù)下跌 3個(gè)月成交量下降 42%價(jià)格出現(xiàn)小幅下降4個(gè)月后成交量、價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)回升吹風(fēng) /“ 舊國(guó)八條 ” 分 策 2023年 1月 1日起，夫妻雙方共同申請(qǐng)公積金貸款最高額度為單人最高額度之和，可達(dá) 40萬(wàn)政策分析價(jià)格變動(dòng)率成交面積2023年 —09 年房地產(chǎn)政策回顧政策分析 2023年政策分析： 08年的政策以金融政策為主，前期出臺(tái)金融政策，屬于直接影響，對(duì)成交量的影響較小，隨著后期金融優(yōu)惠政策的加大二套房改等政策的出臺(tái)，直接涉及到購(gòu)房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對(duì)成交量的影響較大；1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月541224 221價(jià)格變動(dòng)率成交面積9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月20232023年政策分析：成交量的變動(dòng)主要由直接影響類(lèi)政策引起，及主要由第 1類(lèi)政策和第 2類(lèi)政策引起 在沒(méi)有第 1類(lèi)政策和第 2類(lèi)大量出現(xiàn)的階段，即使 5類(lèi)政策頻出，成交量的走勢(shì)也比較平穩(wěn)，甚至不斷走升，說(shuō)明 第 5類(lèi)政策（間接影響類(lèi)政策）對(duì)成交量的影響較小 ； 在第 1類(lèi)政策和第 2類(lèi)集中出現(xiàn)的階段，成交量會(huì)出現(xiàn)大幅的萎縮，說(shuō)明 第 2類(lèi)政策（直接影響類(lèi)政策）對(duì)成交量的影響較大政 這是住建部今年首次就房?jī)r(jià)問(wèn)題進(jìn)行公開(kāi)表態(tài)。 央行出臺(tái)管理辦法支持廉租房建設(shè)國(guó)務(wù)院：改善性住房取消二套房貸限制 國(guó)務(wù)院：鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以合理價(jià)格促銷(xiāo)商品房財(cái)政部： 90平米以下住房契稅下調(diào)至 1%銀監(jiān)會(huì)下發(fā) 《 通知 》 ，要求各銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行此前制定的 “ 二套房 ” 的房貸政策，即一旦認(rèn)定購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是第二套房，那么銀行必須執(zhí)行四成首付、 率 。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文稱 將逐步取消毛坯房 建設(shè)部： 16日起下調(diào)個(gè)人住房公積金利率 溫家寶部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中第三項(xiàng)增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的投資收購(gòu)和開(kāi)發(fā)建設(shè)；落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施；促進(jìn)中小戶型、中低價(jià)位普通商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。 2023. 7深圳房貸緊縮政策 2023年房地產(chǎn)政策回顧價(jià)格變動(dòng)率成交面積政策分析1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月價(jià)格變動(dòng)率成交面積2023年政策分析： 07年的政策以金融政策為主，前期出臺(tái)金融政策，屬于間接影響，對(duì)成交量的影響較小，而后期金融政策直接涉及到購(gòu)房者的首付及貸款資格，屬于直接影響，對(duì)成交量的影響較大； “ 限外令 ” 則直接限制了部分客戶的購(gòu)房權(quán)3 15434 53 3 34 53 3 23 3政策分析2023. 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正式聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 銀發(fā) 〔2023〕 214號(hào)，明確把 “ 建筑面積在 90平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè) ” 納入金融優(yōu)先支持節(jié)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范疇。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)。 自 2023年 7月 21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 嚴(yán)禁 “ 炒賣(mài)樓花 ” 。 2023. 境外個(gè)人、港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑在深圳市只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的商品房（住宅類(lèi)） 未獲預(yù)售證禁止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部登記、辦理 VIP卡認(rèn)購(gòu)書(shū)使用全市統(tǒng)一示范文本嚴(yán)禁 “ 炒賣(mài)樓花 ” ；商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 從 2023年 4月 16日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn) 。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。從 2023年 1月 15日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 從 2023年 2月 25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn) 2023. 2023. 從 2023年 6月 5日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 分點(diǎn)。2023. 十屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕式上，中華人民共和國(guó)物權(quán)法草案獲得通過(guò)。 ,標(biāo)準(zhǔn) 》 自2023年 1月 1日起實(shí)施。2023. 一、用地預(yù)申請(qǐng)制度，二、國(guó)有土地協(xié)議出讓公示五部委聯(lián)合發(fā)出緊急通知：要求各地在 1個(gè)月內(nèi)對(duì)今年以來(lái)的新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，新開(kāi)工項(xiàng)目至少滿足5個(gè)條件：一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，個(gè)人住房貸款利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的 到 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，凡外商投資房地產(chǎn)公司未全部繳付注冊(cè)資本金、未取得 《 國(guó)有土地使用證 》 或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額 35%的，不得借用外債；外國(guó)投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn)。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)房必須滿足三點(diǎn)要求：其一，必須到土地和房地產(chǎn)部門(mén)備案；第二，在中國(guó)工作或者學(xué)習(xí)超過(guò)一年；第三，購(gòu)房實(shí)名制。2023. . 5溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題2023. 建設(shè)部等九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)一、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo) 9月底前公布 二、 90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上 三、購(gòu)房不足 5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅 四、空置 3年以上商品房不得作為貸款抵押物 五、個(gè)人房貸首付比例不低于三成 六、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型 七、土地閑置 2年將被收回使用權(quán) 八、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度 2023. 一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積， 要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房三、 5％土地出讓金用于廉租房 2023. 溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。 2023. 10《 關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知 》深圳開(kāi)征土地增值稅使用全市統(tǒng)一的示范文本 ；取得預(yù)售許可證后，必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售 ；不得采取 “ 提前登記、集中開(kāi)盤(pán)、分期銷(xiāo)售 ” 的售房模式 ；嚴(yán)禁 “ 炒賣(mài)樓花 ” 》2023年房地產(chǎn)政策回顧2023. 國(guó)稅局 強(qiáng)調(diào)要對(duì) 20% 個(gè)人所得稅進(jìn)行一體化征收2023. 11財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶表示， “ 十一五 ” 期間將出臺(tái)物業(yè)稅央行發(fā)布 《 2023 年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 》 ，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度2023. 人民幣兌美元即日升值 2% 。. 17個(gè)人住房貸款利率從從 2023年 3月 17日起再次上調(diào) 2023. 七部門(mén)１１日聯(lián)合出臺(tái)《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 》 。對(duì)本項(xiàng)目的屬性界定： 城市新 CBD//高容積率 //大體量都市綜合體項(xiàng)目屬性定位目標(biāo)界定 目標(biāo)下的問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)總攻略發(fā)展商目標(biāo)解決思路思路與框架市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析問(wèn)題界定形象攻略展示、服務(wù)攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項(xiàng)目本體分析市場(chǎng)分析宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期分析政策分析 2023年房地產(chǎn)政策回顧國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由20%及以上提高到 35%及以上 國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā) 71號(hào)令，要求從即日起就 “ 開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況 ” 進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地國(guó)務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國(guó)半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓 出臺(tái) 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 》 以及 《 關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知 》 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從 04年 10月1日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 從 2023年 10月 29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存 貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮 要求全國(guó)國(guó)土部門(mén)以2023年 12月 31日為基準(zhǔn)日期，到 2023年 3月 31日，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月價(jià)格變動(dòng)率成交面積1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月2023年政策分析：該年度政策較少，并且主要以第 5類(lèi)政策為主，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，成交量在 11月增幅較大價(jià)格變動(dòng)率成交面積44443政策分析1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月舊國(guó)八條?；莅拇蟮理?xiàng)目區(qū)位216。石化大道216。按成單率 8%計(jì)，需 1350批客戶上門(mén)，周均 122批。 ,樹(shù)立燦邦地產(chǎn)的品牌 。，建立大亞灣 CBD標(biāo)桿項(xiàng)目地位 。營(yíng)銷(xiāo)策略總綱及銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)界定 目標(biāo)下的問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)總攻略發(fā)展商目標(biāo)解決思路思路與框架近年政策市場(chǎng)利好競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析問(wèn)題界定形象攻略展示、服務(wù)攻略推廣攻略客戶攻略推售攻略案例借鑒策略總綱項(xiàng)目本體分析相關(guān)展示工程節(jié)點(diǎn)1棟開(kāi)盤(pán)預(yù)售證工程施工出正負(fù)零11月 15日2023年 11月至 2023年 4月3月 21日12月 25日售樓處開(kāi)放3月 15日工程至114樓樣樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放1月 20日 4月 18日２棟開(kāi)盤(pán)1月 1日開(kāi)始認(rèn)籌發(fā)展商目標(biāo)一期共推出 2棟，分別為 1和 2， 1216套、 2348套。由于工程安排 ,將分批開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，第一批推 1，第二批推 2。 50%以上 ,建立口碑 ,成為市場(chǎng)矚目焦點(diǎn) 。目標(biāo)分解目標(biāo)分解【 銷(xiāo)售