【正文】 群 新橋板塊及莘閔別墅區(qū)與泗涇、九亭、新城是目前上海市松江地區(qū)主要的經(jīng)濟(jì)類別墅供應(yīng)、成交集 中地區(qū)，主力總值基本在 300萬 /套以內(nèi)，地區(qū)主力購買人群集中在徐匯、長寧、閔行等周邊地區(qū)人 口。而相比之下，由于對地面道路體系過度依賴以及公交系統(tǒng)發(fā)展相對滯 后，成為阻礙新橋板塊地區(qū)人口大量導(dǎo)入的主要抗性。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 泛城市的、傳統(tǒng)的、規(guī)模的經(jīng)濟(jì)型別墅聚居區(qū) ? 城市的、傳統(tǒng)的、規(guī)模的、成熟的 與閔行和結(jié)合、近郊的地段使項目具備了泛城市的特性，發(fā)展歷史較長、開發(fā)總量較 大，使項目具備了規(guī)模的效應(yīng)，項目的市場認(rèn)知度較高，板快別墅產(chǎn)品成熟度較高。 疊加別墅漸漸淡出市場 沿海 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 供應(yīng)萎縮，莘閔放量走強 從莘閔別墅區(qū)內(nèi)主力別墅類樓盤供銷特征走勢來看，聯(lián)體別墅主力供應(yīng)時間段集中在 2023年度上半年度，總供應(yīng)套數(shù)達(dá)到 170套左右，體量近 3萬平方米，約占全年總推體量的 74%，全年總共推出約 230套左右聯(lián)體別墅。 ? 地區(qū)年初成交狀況出現(xiàn)了較強的反彈，主要因素也在于宏觀二級市場的走強帶動地區(qū)銷售市場的逐步走高，供應(yīng)市場又重新回到有利的位置， 2023年上半年地區(qū)內(nèi)各個主力樓盤都出現(xiàn)了銷售井噴現(xiàn)象，銷售速度由原來的月均 5套左右突破到 3060套的銷售速度。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 供應(yīng)量 減少 銷售量持續(xù)增長 從總體的角度分析，受土地供應(yīng)趨緊政策影響，莘閔板塊后市居住類體量出現(xiàn)明顯的大幅萎縮特征，同時由于受以“國六條”為代表的新一輪新政效力不斷顯露， 7090政策針對的地塊項目逐步進(jìn)入開發(fā)流程，尤其以別墅為代表的低密度住宅的產(chǎn)品稀缺性將進(jìn)一步加重！ 以當(dāng)前新橋銷售供銷狀況來看，當(dāng)前市場基本進(jìn)入原有市場存量的去化期。 以上地區(qū)交通及人口運輸?shù)牟蛔?，對地區(qū)人口的導(dǎo)入形成較大抗性。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 交通通暢度不高，對人口導(dǎo)入形成較大抗性 項目配套及交通： 莘閔板塊目前對外交通主要依托以 A8高速、滬閔高架等地面道路體系，區(qū)域周邊軌道交通暫無規(guī)劃，架車出行受外界影響較高。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 本案 莘閔別墅區(qū) 新橋鎮(zhèn) 達(dá)安圣芭芭 花園 四季 御庭 綠洲比華利 萬科白馬 意墅家 心易墅 巴比倫、 莘閔生 活廣場 本案地段邊緣化特征突出 板塊區(qū)位分布： 板塊內(nèi)別墅密集程度較高，主要包括 東部別墅集中度較高，呈現(xiàn)以巴比倫生活廣場及莘閔生活廣場為中心呈扇型分布。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 閔行 上海市區(qū) 莘閔板塊 區(qū)域部分與閔行部分地區(qū)融和，板塊呈現(xiàn)泛城市別墅特征 隨著地區(qū)不斷的發(fā)展和歷史的沉淀，板塊擴張將必然成為趨勢，就目前而言，莘閔板塊東、北部邊緣已與九亭、泗涇以及閔行的西部部分融合，泛城市的發(fā)展特性已十分明顯。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 松江地區(qū)的別墅成交主要來源于莘閔板快，本區(qū)開發(fā)較早，已具相當(dāng)規(guī)模，但配套相對不夠成熟。 ?統(tǒng)一的低密度建筑，開闊的自然空間，幽雅的居住氛圍 …… 完全的別墅之境已然成熟。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 滬上發(fā)展最早、規(guī)模最大、市場認(rèn)知度最高的別墅聚集板塊 ?莘閔別墅區(qū)現(xiàn)有 別墅 10000多棟，開發(fā)面積達(dá) 8000多畝 ，是全亞洲最大的別墅區(qū)之一。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 松江別墅市場歸總分析： ?上海最大的別墅聚集區(qū)； ?最主要的經(jīng)濟(jì)類別墅供應(yīng)區(qū)； ?年初起 ,供求關(guān)系走強 ,價格增幅較大 ,與全市整體走勢相當(dāng) ,市場回暖跡象明顯。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 價格走勢平穩(wěn) ,年初增幅明顯 ,強于全市水平 ?2023年上半年別墅銷售價格接近近年度歷史最高位， 達(dá)到 14981元 /平方米，較去 2023年初年同期增長 %，強于全市增幅近 50個百分點； ?別墅價格走勢則表現(xiàn)出穩(wěn)定走勢，與全市走勢相當(dāng) ,年初增幅明顯 ,7月較 1月增幅達(dá) %。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 供求關(guān)系與上海市大勢相似但強于大勢 市場供需闡述 : 與上海市別墅類產(chǎn)品市場總體走勢相似，松江地區(qū)別墅總體市場供需關(guān)系連續(xù)四年走強 ,供求關(guān)系分別達(dá)到 :1::::。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 松江是經(jīng)濟(jì)類別墅集中區(qū)域，布局呈現(xiàn)“西高東低” 九亭 莘閔 松江新城 佘山 泗涇 別墅地產(chǎn)布局特征 : 松江別墅類項目主要包括 5大板塊，佘山、九亭、泗涇、新城、莘閔； 借助近年度大量的人口導(dǎo)入及軌道交通 9號線的建設(shè)，松江地區(qū)內(nèi)，除佘山板塊借助得天獨厚的旅游資源形成區(qū)域高端別墅市場聚集區(qū)域； 其他的如九亭、泗涇、莘閔、新城基本主要為經(jīng)濟(jì)類別墅供應(yīng)地區(qū)； 從產(chǎn)品區(qū)域布局來看，呈“西高東低”的特色。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 松江是上海市最大的別墅聚集區(qū) 別墅市場區(qū)域供銷特征 : 松江作為上海市郊、外環(huán)區(qū)域別墅類地產(chǎn)市場的主要的供、銷集中區(qū)域，市場占有比重較大，約占上海別墅銷售總量的 30%，其他四區(qū)按成交面積先后排名分別為閔行、青浦、南匯、浦東，比重分別為 18%、 14%、 8%、 13%。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 上海別墅市場歸總分析： ?以外、郊環(huán)線為核心，環(huán)繞中心城區(qū)帶狀分布； ?高、低端產(chǎn)品分化明顯，聚集效應(yīng)明顯； ?后市供應(yīng)不足，產(chǎn)品稀缺特性突出； ?政策重大利好， ?市場需求進(jìn)一步加大，價格增幅明顯，后市看好。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 別墅市場價格增幅明顯 ?2023年上半年別墅銷售價格接近近年度歷史最高位， 達(dá)到 14671元 /平方米，較去2023年初年同期增長 %，價格伴隨整體行情走勢趨暖一同走強； ?別墅價格走勢則表現(xiàn)出明顯的震蕩格局，近期受各類利好信息支撐及行情走強，價格波動幅度逐步減小，低部逐步攀升，價格趨于穩(wěn)定，上半年價格增幅明顯 ,達(dá)到 19%。年初土地增值稅調(diào)整為 %,對別墅產(chǎn)品形成政策重大利好 。 沿海 別墅類高、低端產(chǎn)品逐步分化，集聚效應(yīng)不斷增強。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 高、低端產(chǎn)品逐步分化，集聚效應(yīng)不斷增強 區(qū)域 板塊 主要業(yè)態(tài) 主力總值 松江 泗涇 聯(lián)排、獨棟、雙拼 300萬以內(nèi) 佘山 獨棟 600萬以上 松江莘閔 聯(lián)排、雙拼 300萬以內(nèi) 松江新橋 聯(lián)排、雙拼、疊加 300萬以內(nèi) 松江九亭 聯(lián)排、雙拼、疊加 300萬以內(nèi) 閩行 華漕 聯(lián)排、疊加 300萬以內(nèi) 滬閔路 聯(lián)排、雙拼、獨棟 300萬以內(nèi) 青浦 徐涇 獨棟、聯(lián)排、雙拼 300萬以內(nèi) 趙巷 聯(lián)排、雙拼 300萬以內(nèi) 浦東 龍東大道 聯(lián)排 300萬以內(nèi) 金橋、曹路 獨棟 600萬以上 南匯 野生動物園 獨棟 600萬以上 周康 聯(lián)排 300萬以內(nèi) 航頭 獨棟 600萬以上 各別墅業(yè)態(tài)布局特征 : 除松江佘山板塊、浦東金漕板塊、南匯野生動物園板塊及航頭板塊別墅業(yè)態(tài)主要以總價超600萬元的豪宅類別墅為主外，以松江新橋板塊為代表的其他別墅類熱點板塊主要業(yè)態(tài)仍以經(jīng)濟(jì)型別墅為主。 上海別墅市場逐步形成五大行政區(qū)域板塊，構(gòu)成以外、郊環(huán)地區(qū)為中心，帶狀環(huán)抱中心城區(qū)的整體大布局態(tài)勢。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 第一章 / 市場背景研究 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 沿海 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告二 00七年八月 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 環(huán)繞中心城區(qū)已形成五大別墅區(qū)域板塊 青浦 上海市區(qū) 浦東 南匯 閔行 松江 一、上海市別墅市場綜述 別墅總體布局特征 : 青浦、松江、閔行、南匯、浦東在目前上海別墅市場中表現(xiàn)出群聚效應(yīng)，是供應(yīng)總量、板塊特征最為突出的五大區(qū)域，其他上海各地區(qū)別墅規(guī)模效應(yīng)及板塊特征均不明顯，以零星布局為主。 沿海 市場形成四大高端別墅聚集區(qū)、十大經(jīng)濟(jì)類別墅聚集區(qū)的細(xì)化布局特點。本案所在的莘閔板塊既是典型的經(jīng)濟(jì)類別墅聚集區(qū)。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 市場供求矛盾加劇 市場供需闡述 : 以別墅類用地為代表的低密度住宅用地停批 ,直接導(dǎo)致別墅類產(chǎn)品后續(xù)供給不足 ?？傮w市場供需關(guān)系連續(xù)四年逐步走強，供求關(guān)系分別達(dá)到： 1： ::: 在 2023年度上半年供求關(guān)系達(dá)到歷史最高點 ,為 1: 沿海 沿海 沿海 二、松江別墅市場綜述 沿海 沿海 在 2023年度上半年供求關(guān)系達(dá)到歷史最高點 ,為 1:,較同期上海整體水平高出 . 沿海 沿海 沿海 ?經(jīng)過近 10年的發(fā)展 ，以及城市化的發(fā)展，莘閔別墅區(qū)成為中產(chǎn)階級聚居的第一居所。 三、莘閔別墅市場綜述 沿海 沿海 沿海 沿海 周邊公交體系配套較弱，對地區(qū)與外界人口的營運運輸能力較差。 莘閔別墅區(qū) 本案 莘閔生活廣場 巴比倫生活廣場 新橋鎮(zhèn) 九新公路 明中路 明華路 A8高速 沿海 ? 隨著莘閔別墅區(qū)年內(nèi)心易墅、意墅家等地區(qū)主力別墅銷售樓盤進(jìn)入尾聲期，后續(xù)地區(qū)又沒有新增樓盤推向市場，近年內(nèi)地區(qū)僅有一宗土地成交，后市地產(chǎn)項目將明顯進(jìn)入一個萎縮期。 供需走強 沿海 而在 2023年上半年度，總共推出體量僅有130套，約 ,僅為去年同期的73%,聯(lián)體別墅市場供應(yīng)逐步萎縮特征明顯。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 疊加別墅供應(yīng)市場走勢萎縮特征較聯(lián)體別墅更為明顯， 2023年度上半年度市場供應(yīng)總量僅為 17套，僅為去年全年水平的 16%左右，同時由于本案為地區(qū)主力疊加別墅供應(yīng)樓盤，隨著年底前全部疊加別墅的推向市場，該類產(chǎn)品也將隨著逐步的銷售去化，逐步走出市場。 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 走勢波動穩(wěn)定，地區(qū)價格增幅空間不大 沿海 ? 交通！是阻礙地區(qū)人口導(dǎo)入的最大抗性 隨著上海城市化進(jìn)程的加速，以松江為代表的郊縣地區(qū)成為主流的人口導(dǎo)入地區(qū)，尤其 是軌道交通 9號線的規(guī)劃建設(shè)，加速了以泗涇、九亭、佘山以及松江新城為代表的松江 地區(qū)的人口導(dǎo)入。交通！成為地區(qū)發(fā)展瓶頸。 沿海 – 通過深度研究項目所處的莘閔板塊，研究其發(fā)展歷史與地產(chǎn)格局，剖析其失敗與成功的經(jīng)典案例，同時從營銷全城的角度去關(guān)注區(qū)域板塊之爭，從而發(fā)現(xiàn)機會、雕琢項目的精魂，預(yù)謀全城，畢其功于一役！ 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 心易墅 — 行銷成功點聚焦 天然沙港河 雙拼為主上午組團(tuán)圍合式情趣別墅社區(qū) 西式的建筑配以東方的園林 新古典主義與現(xiàn)代主義完美結(jié)合的風(fēng)格 71000平方米的大型原始生態(tài)景觀，1822株名貴喬木 沿海 莘閔別墅區(qū)典型案例研究 2：意墅家 [行銷賣點 ] ?意式立面風(fēng)格 ?1000平方米假日會所 ?300米羅馬大道 ?水岸景觀：親水木平臺、漁人碼頭、嘆息橋 ?4大主題花園 ?6公里到達(dá)莘莊，步行即達(dá)巴比倫生活廣場 ?4米挑高客廳，贈送車庫、保姆房、洗衣房、露臺 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 [項目簡介 ]總占地 700畝，容積率 ，綠化率 47%，得房率 88% [產(chǎn)品類型 ]四至五層公寓、情景洋房、聯(lián)體別墅 [主力面積 ]168— 220平方米 莘閔別墅區(qū)典型案例研究 3：萬科白馬花園 [行銷賣點 ] ?萬科新市鎮(zhèn)品牌 ?情景花園洋房專利產(chǎn)品 ?社區(qū)班車直達(dá)莘莊地鐵北廣場 ?大型休閑會所：露天泳池、童趣廣場、網(wǎng)球場、兒童泳池、會所休閑平臺 ?每戶均有情景花園或景觀露臺 ?環(huán)保材料：保溫材料、中空玻璃、防潮工藝 ?社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)中心、幼兒園、運動會所 沿海 麗水馨庭營銷策劃報告 33萬㎡國際原生態(tài)濱水小墅 項目地塊規(guī)模較大，土地方整，水系發(fā)達(dá) 五、項目分析 ?項目地塊資源： 本項目南臨明中路