商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理(135-展示頁
2025-03-04 09:59本頁面
【正文】 施工單位 開 工 市 場 調(diào) 查 提 出 開 發(fā) 方 向 商 業(yè) 方 案 建 筑 方 案 開 發(fā) 方 案 商 業(yè) 論 證 市 場 論 證 資 金 落 實 主 力 商 家 承 諾 初 步 銷 售 方 案 建 筑 規(guī) 劃 論 證 銷 售 商 投 資 客 實 際 使 用 者 商 業(yè) 訴 求 確 認 項 目 方 案 初 步 協(xié) 議 價 格 定 位 對 象 推 盤 策 略 商 業(yè) 需 求 產(chǎn) 品 定 位 業(yè) 態(tài) 定 位 收益預(yù)測 周 期 成 本 項目決策 區(qū) 域 推 廣 方 案 返 租 方 案 風(fēng)險評估 用 地 研 究 商 業(yè) 征 詢 產(chǎn)品開發(fā)流程－追求市場價值最大化 落 實 SP活動 開 工 開 盤 籌 備 (推廣 ) 軟文 參 展 招商 商管籌備 銷 售 籌 備 按 揭 銀 行 施 工 開 盤 活 動 銷 售 階 段 商 場 開 張 調(diào) 整 商 管 成 立 統(tǒng) 一 辦 證 銀 行 按 揭 返 租 簽 約 異 地 銷 售 展 開 委 托 管 理 主 力 進 場 推 廣 商 企 入 駐 持有物業(yè)開發(fā)流程 — 追求持續(xù)增值 項目條件判析 業(yè)態(tài)定位 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)文化策劃 經(jīng)濟測算 消費對象 數(shù) 量 能 力 傾 向 規(guī) 劃 消 防 商 家 消 費 審 美 時 尚 流 行 經(jīng) 營 方 式 經(jīng) 營 策 略 交 通 條 件 環(huán) 境 條 件 規(guī) 劃 條 件 物 業(yè) 條 件 商 業(yè) 資 源 回 報 要 求 商 圈 范 圍 競 爭 策 略 業(yè) 態(tài) 類 型 業(yè) 態(tài) 構(gòu) 成 品 種 類 型 服 務(wù) 方 式 商 業(yè) 文 特 色 建 筑 條 件 配 套 條 件 交 通 組 織 業(yè) 態(tài) 布 置 商 業(yè) 主 題 櫥 窗 CI 系 統(tǒng) 色 彩 燈 光 初 步 租 價 成 本 測 算 收 益 預(yù) 測 客 流 頻 率 消 費 群 盈 利 狀 態(tài) 消費資源 租金成本能力 外 部 動 線 內(nèi) 部 動 線 到達路徑 引 導(dǎo) 縱向 橫向 經(jīng) 濟 收 益 評 價 品 牌 策 略 開 業(yè) 調(diào) 整 達到目標收益率 資產(chǎn)經(jīng)營 商 業(yè) 運 營 招商實施 商業(yè)運營 初 步 收 益 目 標 優(yōu) 惠 條 件 策 略 價 格 推 廣 商 洽 簽 約 對 象 開 業(yè) 推 廣 形 象 包 裝 運 營 模 式 組 織 場 地 建 立 制 度 取 費 標 準 建 檔 財 務(wù) 人 員 培 訓(xùn) 管 理 目 標 內(nèi) 部 制 度 商 場 制 度 裝 修 控 制 開 業(yè) 計 劃 慶 典 S P 活 動 開 業(yè) 時 間 開 業(yè) 率 商 品 調(diào) 整 商 店調(diào) 整 租 金 調(diào) 整 融 資 方 案 轉(zhuǎn) 讓 方 案 持 有 方 案 內(nèi) 部 增 值 資 產(chǎn) 包 裝 委 托 經(jīng) 營 自 營 方 案 拆 零 整 體 產(chǎn) 權(quán) 收 益 權(quán) 再 投 資 抵 押 節(jié) 奏 幅 度 六、融資和盈利模式 （一） 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的融資方向和現(xiàn)狀 經(jīng)營性物業(yè)融資 土地融資 \項目貸款 \帶資施工 RETIs融資 私募基金 民間資本 國際資融 產(chǎn)品變現(xiàn) 傳統(tǒng)融資通道 （二）盈利方式 基本類型： 實物銷售 資產(chǎn)經(jīng)營 上 市 具體方式 （ 1）變現(xiàn) 原則：市場價值最大化。 斯坦利模式 他們?yōu)槭裁磳覒?zhàn)屢?。? — 虹橋購物中心案例 案例檢討 一、取地攻略 二、市場分析方法 三、定位技術(shù) 四、開發(fā)技術(shù) 五、商業(yè)地產(chǎn)策劃 六、招商技術(shù) 七、營銷技術(shù) 八、商業(yè)地產(chǎn)管理的核心技術(shù) 九、不可不知 下篇 :商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù) 一、取地攻略 用地研究 取地方法 取地攻略 用地研究： 城市知道 商圈知道 消費知道 交通知道 市場知道 文化背景知道 地塊知道 自己知道 消費人口 數(shù) 量 質(zhì) 量 消費規(guī)模 商業(yè)狀況 租賃狀況 物業(yè)市場狀況 其他投資 利 潤 資金市場 配 置 商鋪投資 回 報 地塊價值 商業(yè)地塊判析基本辦法 案例檢討 1 蘇寧退地的尷尬 萬達謀地之道 案例檢討 2 仲盛案例 — 他在軌道哪一點上？ 案例檢討 3 服裝城案例 二、市場研究辦法 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)用地供應(yīng)和開發(fā)類型 規(guī)劃中的商業(yè)項目發(fā)展方向；開發(fā)類型 建設(shè)中的商業(yè)項目定位和市場狀況 兩個空間，三個市場 未來市場空間的研究 現(xiàn)時的市場狀況研究 銷售市場研究 租賃市場的研究 商業(yè)資源和發(fā)展前景研究 案例檢討 重慶農(nóng)貿(mào)市場案例 對比案例：宿遷南菜市場項目 三、 定位技術(shù) （ 1）可操作性 （ 2）適應(yīng)性 （ 3）兼用性 定位原則 策略定位 競爭型定位 適合型定位 在行精確定位體系 — 商業(yè)地產(chǎn)的五維定位體系 （ 1）逆向定位法 產(chǎn)業(yè) → 就業(yè) → 收入 → 消費 → 商品 → 業(yè)種 → 業(yè)態(tài) （ 2）市場定位法 — 商圈分析法 競爭關(guān)系、合作、差異 （ 3）建筑定位法 土地利用思路、建筑容積率、密度、建筑分布、主次入口、樓層、配套條件 （ 4）以招代定法 — 商業(yè)的發(fā)展計劃 （ 5）經(jīng)濟 (收益 )法 — 以租金來定價 定位技術(shù)要素 （ 1）目標定位 （ 2）消費類型定位 （ 3）商業(yè)定位 （ 4）規(guī)劃方向定位 （ 5）開發(fā)策略決策 （ 6）融資方式定位 （ 7）盈利模
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