華邦顧問金泰恒業(yè)電子城商業(yè)地產項目策劃方案(186-展示頁
2025-03-04 09:53本頁面
【正文】 西臨太白南路，南臨丈八路，交通便捷，未來交通核心地位會愈加凸顯。特別是西南角呈楔型，成為該路口最顯著的位置，利于整體規(guī)劃和人氣聚集；基地地面平整，具備迅速開工的條件； ■ 環(huán)境優(yōu)勢 地塊西臨市政綠化廣場，南臨市政綠地。而且地塊緊鄰西安跳水館和奧林匹克公園以及即將修建的木塔寺公園和科技公園，北側為 30米的唐城綠帶。 本項目正處在城市未來格局中西南部的三角形的腰部，戰(zhàn)略地位顯著； 未來太白南路將成為老城區(qū)通往高新區(qū)中心的最主要的干道，是城市西南方向的軀干； 本案具備成為未來高新區(qū)中心商業(yè)圈的區(qū)位基礎。規(guī)劃在今后 5年內，完成基礎設施開發(fā)配套面積 60平方公里，建成新型工業(yè)區(qū)、國際軟件園區(qū)、創(chuàng)業(yè)研發(fā)園區(qū)和商務辦公區(qū)等 4大功能園區(qū)。經過十幾年的建設與發(fā)展，西安高新區(qū)成為我國中西部地區(qū)人氣最旺、環(huán)境最優(yōu)、發(fā)展最快的區(qū)域之一。 影響價格突變的動因 人均可支配收入超過 10000元； 土地價格及供求關系的改變； 大規(guī)模城市拆遷； 其他政策性影響。 結論： 西安的房地產價格走勢受到相關政策的影響，總體態(tài)勢呈現(xiàn)為不活躍的增長，而且走勢已經明顯背離了人均可支配收入的增長。 0123456789100304 0405沈陽 0123456789100304 0405成都 濟南 0123456789100304 0405012345678910110304 0405西安 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 0304 0405 西安 沈陽 成都 濟南 ChinaIdea 我們發(fā)現(xiàn)：其它三個城市在近三年內的人均住房消費力相對穩(wěn)定并呈遞減狀態(tài)。 房價 開發(fā)商與百姓心中永遠的痛 全國二線城市近年房價走勢分析 （沈陽、濟南、成都、西安） 沈陽 濟南 成都 西安 房價增長速度與人均可支配收入增長速度關系的系數 —— 潛 在消費力指數 N 潛 在消費力指數 N=年人均可支配收入增長率 /年房價增長率。在政府、媒體和公眾的眼里，幾乎所有的房地產開發(fā)商都成了原罪者。 公建及持有性商業(yè)物業(yè) 2萬平米 可出售的商業(yè) 10萬平米 主流住宅 35萬平米 非主流住宅 3萬平米 商務（含賓館酒店） 3萬平米 開發(fā)及融資模式組合 以多種開發(fā)模式，適應不同的產品類型組合 1．自主開發(fā) 2． REIT（房地產信托投資） 3．定向開發(fā) 公建及持有性商業(yè)物業(yè) 2萬平米 REIT 可出售的商業(yè) 10萬平米 自主開發(fā) 主流住宅 35萬平米 自主開發(fā) 非主流住宅 3萬平米 自主開發(fā) 、 REIT 商務（含賓館酒店） 3萬平米 定向開發(fā)、 REIT 市場研究 從九十年代初，中國住房制度改革以來，房地產市場開始活躍。 二、利潤周期 以時間換空間，通過開發(fā)周期的高效安排，突出產品利潤的最大化，即“在最合適的時間推出最合適的產品滿足客戶最合適的需求” 。 電子城項目的商業(yè)模式 具有絕對產品優(yōu)勢的商業(yè)競爭環(huán)境 產品的稀缺性、領先性，保持未來四、五年內的難以復制和趕超的優(yōu)勢 實現(xiàn)逐年遞增的高額經營利潤 選擇高利潤產品、制定利潤的增長周期、注重產品組合收益 確立企業(yè)的開發(fā)風格和團隊能力 收獲一支高效的團隊、有突出專長的業(yè)務能力優(yōu)勢 樹立企業(yè)的行業(yè)地位和品牌形象 確立本地主流開發(fā)商地位，初步樹立金泰恒業(yè)在國內地產市場上的品牌個性（產品品牌的知名度、創(chuàng)新性和獨特性）。 三、踏實可行 務實的日常管理和高遠的戰(zhàn)略眼光 選擇正確、完美的商業(yè)模式，是確定未來開發(fā)銷售過程形態(tài)的原則，也是確定項目未來核心競爭力的基礎。這種組合可以向客戶提供額外的價值，使客戶能用更低的價格獲得同樣的利益，或者用同樣的價格獲得更多的利益。 “ 當今企業(yè)之間的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭 ” —— 彼得 金泰恒業(yè)電子城項目提案 INDEX 商業(yè)模式 開發(fā)及融資模式 市場研究 土地分析 項目定位 產品研究 案名及 LOGO 樣板項目介紹 商業(yè)模式 商業(yè)模式是項目開發(fā)的基礎， 也是項目定位的基本前提。 商業(yè)模式是什么？ 商業(yè)模式就是賺錢的方法，是企業(yè)經營的環(huán)境、需要實現(xiàn)的財務目標以及在特定環(huán)境中實現(xiàn)既定的財務目標所需要的內部活動和能力。 德魯克 成功商業(yè)模式三要素 一、價值獨特 新的思想、產品和服務三者獨特的組合。 二、難以模仿 通過確立與眾不同的商業(yè)模式，來提高行業(yè)的進入門檻，保證利潤來源不受侵犯。 以
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