【正文】 、文化、娛樂、旅游及停車服務(wù)等多功能于一體，是揚(yáng)州市乃至蘇中地區(qū)目前唯一的一家提供“一站式”立體服務(wù)的現(xiàn)代綜合消費(fèi)場(chǎng)所。XX廣場(chǎng)的發(fā)展前景。三、XX廣場(chǎng)有關(guān)情況導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答XX廣場(chǎng)項(xiàng)目的相關(guān)情況。F：崇文苑位置：揚(yáng)子江中路新聞大樓對(duì)面?！　　　　　　∽饨穑?0年）：611萬元 / 鋪位，平均在89萬元 / 鋪位?！　　　　　　〗ㄖ娣e：約4500平方米。　　　　　　　E：躍進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)　　　　　　　采用一次出租40年的方式，實(shí)際相當(dāng)于出售。　　　　　　　建筑面積：約2000平方米　　　　　　　計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：餐飲、娛樂、沐浴等?！　　　　　　′N售狀況：較好，已售出約60%　　　　　　　客戶來源：本地和外地的投資人和經(jīng)營者。計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：購物，餐飲，娛樂，休閑。 C：鴻泰家園商業(yè)街位置：文昌東路北側(cè)。銷售狀況：11月20日開始銷售，至當(dāng)日16：45，共售出59個(gè)鋪位（總共169個(gè)鋪位），銷售狀況良好。售價(jià)： 一樓：13000元/平方米二樓：9500元/平方米三樓：7300元/平方米四樓：5700元/平方米五樓：4700元/平方米得房率：60%。建筑面積：約9000平方米。客戶來源：揚(yáng)州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地?！′N售方式：按年回報(bào)率68%，返租三年?！∫黄谑蹆r(jià)：　一樓平均售價(jià)約7000元/m2；　二樓平均售價(jià)約4000元/m2； 三樓平均售價(jià)約2300元/m2；　整體均價(jià)：　約4500元/m2。1揚(yáng)州市在售商鋪有關(guān)情況A、宋城名都位置：文昌中路與泰州路交匯處 建筑面積：總建筑面積約5萬平方米，已建成，二期面積近1萬平方米?！　　±鐏睑Q臺(tái)廣場(chǎng)，一期商鋪已基本銷售完畢，已基本具備了開業(yè)經(jīng)營的條件，但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營狀態(tài)。目前揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的問題　　　就目前來看，可以坦率地說，揚(yáng)州的商鋪基本都賣得比較好，但是不少商業(yè)地產(chǎn)銷售后，后續(xù)經(jīng)營卻未能及時(shí)跟上。最近，像宋城名都、來鶴臺(tái)、陽光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎無一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說明商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)商看好的同時(shí)，也正為越來越多的個(gè)體投資者認(rèn)同。如宋城名都等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步形成，及運(yùn)營氛圍的日趨匯集，將使揚(yáng)州的商業(yè)服務(wù)體系更均衡、服務(wù)范圍更廣泛，將有利于促進(jìn)揚(yáng)州商都地位的提升。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)漸漸與國際潮流接軌　　　揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已從過去的“小農(nóng)意識(shí)”社區(qū)商鋪、住宅商鋪等，已逐步發(fā)展到關(guān)注城市區(qū)域的商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題式商場(chǎng)、內(nèi)藏式商鋪等。實(shí)現(xiàn)商鋪在市場(chǎng)中樹立主題性、專業(yè)性的整體形象，從而提升整個(gè)商鋪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；　　　統(tǒng)一對(duì)外形象。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場(chǎng)，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營方向?！　　纳啼伣?jīng)營角度來看，目前揚(yáng)州各類商鋪大都采取所有者與經(jīng)營者分離的經(jīng)營模式，從根本上將商鋪統(tǒng)一化經(jīng)營，有效地減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高額投資回報(bào)。另外，隨著揚(yáng)州城市主導(dǎo)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變及沿江大開發(fā)戰(zhàn)略思想的確立，要求揚(yáng)州的區(qū)域功能走上更高層次，商業(yè)和旅游業(yè)作為兩大支撐要素，有著迫切發(fā)展的要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)被看好的“城市意識(shí)”，并有可能促使商業(yè)地產(chǎn)成為揚(yáng)州下個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆的原因首先，揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)吸引眾多投資者的主要原因是其投資回報(bào)高。B：外地人員占了相當(dāng)大的比例。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者構(gòu)成A：投資者是購買商鋪的主力?！　“獾匿N售方式是目前揚(yáng)州在建商業(yè)地產(chǎn)銷售的主流方式。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式主要有兩種：A：出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。揚(yáng)州市商鋪銷售的總體特征從目前收集到的資料來看，目前揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況總體良好，此次調(diào)查的正在出售產(chǎn)權(quán)的商鋪，銷售情況都比較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近60%的鋪位?！　　　　　　?二、揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況怎樣？揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式怎樣？揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的構(gòu)成？揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆的原因？揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式？哪些人在做揚(yáng)州的商業(yè)地產(chǎn)？揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題有哪些？目前揚(yáng)州市有哪些商業(yè)地產(chǎn)在售，其情況如何？揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述　　 目前，揚(yáng)州的建設(shè)步伐正在加快，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)勁?！　　∪龢侵饕?jīng)營兒童服飾，目前正處于季節(jié)更換之時(shí)，因而前來給孩子添置衣服的家長較多，生意也較往日的好，人流量一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一樓人擠人的場(chǎng)面。（4）經(jīng)營狀況由于地勢(shì)優(yōu)越，價(jià)格低廉，該市場(chǎng)的生意很興隆。一樓的租金為200400元/㎡（根據(jù)位置好壞），㎡；二樓的租金在170180元/㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在15㎡；三樓的租金價(jià)格在60元/㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在20㎡。（1）區(qū)域功能劃分1F：針織品、化妝品、飾品等小百貨2F：面料、服裝3F：童裝（2）經(jīng)營特點(diǎn)是一家主要經(jīng)營低檔百貨類的批發(fā)型大市場(chǎng)。D：東方商品城位于金鷹國際商城東南面，是一家百貨類小商品批發(fā)市場(chǎng)。（4）經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況較好。（1）區(qū)域功能劃分　B1：超市、家電　1F：皮具、化妝品、珠寶、照相器材、鐘表、手機(jī)　2F：女裝、女休閑裝、飾品、美容院　3F：男裝、男休閑裝 4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、兒童用品、琴行、健身器材（2）經(jīng)營特點(diǎn)以經(jīng)營中偏高檔百貨為主，經(jīng)營范圍較廣。C：百盛商業(yè)大廈揚(yáng)州百盛商業(yè)大廈有限公司系揚(yáng)州市商貿(mào)局與馬來西亞金獅集團(tuán)合資經(jīng)營的大型綜合性百貨商場(chǎng)，位于城區(qū)繁華地段文昌中路98號(hào)，面積2萬平方米，經(jīng)營15個(gè)大類5萬多種商品。經(jīng)過兩年多的經(jīng)營，不斷地調(diào)整經(jīng)營品種，已經(jīng)被公認(rèn)為揚(yáng)州市最高檔的購物場(chǎng)所，經(jīng)營狀況良好。無場(chǎng)地租金和水電費(fèi)，只收取銷售額的扣點(diǎn)，扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)與萬家福相近，商鋪為金鷹所有，不對(duì)外銷售。以國際知名高檔精品百貨為主流。年銷售額約2億，居揚(yáng)州商業(yè)零售行業(yè)之首。 　　　 金鷹國際地上樓層共六層，內(nèi)外部裝修氣派豪華。 B：金鷹國際商城　　　 　　金鷹國際商城位于市中心汶河南路120號(hào)，是揚(yáng)州目前最頂級(jí)的百貨購物中心?！　∩坛侨龢墙?jīng)營的有國內(nèi)知名品牌的女裝專柜，也有一些中低檔的女裝柜臺(tái)，此外還有一些男裝、針織品等。如果是國際品牌還將給予政策優(yōu)惠。（1）區(qū)域功能劃分　B1：百貨超市、醫(yī)藥　1F：化妝品、女式鞋包、黃金珠寶、鐘表　1/2F：工藝禮品　2F：少女服飾、飾品　3F：淑女服裝、內(nèi)衣、針織品　4F：男士服飾、男式皮鞋　5F：運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)服飾、童裝、床上用品　6F：辦公用品、小家電、照相器材、燈具、宏圖三胞賣場(chǎng)　7F：?jiǎn)T工餐廳　8F：倉庫、辦工區(qū)（2）經(jīng)營特點(diǎn)中偏高檔專業(yè)經(jīng)營，以服飾為主。經(jīng)過2002年的大樓擴(kuò)建工程，商場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模，改善了硬件條件。內(nèi)外部裝修一般，經(jīng)營檔次中高檔。揚(yáng)州商業(yè)正在形成 “點(diǎn)、線”明晰的布局形態(tài)特征，即“一點(diǎn)”——城市中心區(qū)域文昌閣商圈，短期內(nèi)這一商圈的主體地位還不可能動(dòng)搖，文昌閣商圈適宜于形成和強(qiáng)化構(gòu)筑百貨、飲食消費(fèi)和金融中心；東區(qū)適宜于形成以陽光城、曲江百貨市場(chǎng)、蘇寧羅城店、水果蔬菜水產(chǎn)品小商品批發(fā)市場(chǎng)等為主體的商貿(mào)、物資線狀形態(tài)供應(yīng)基地；西區(qū)適宜于形成以鐵路西站、會(huì)展中心、來鶴臺(tái)、廣潤發(fā)、邗江路等為主體構(gòu)筑的 “十字”交叉線狀客流、會(huì)展、本城區(qū)配套服務(wù)中心；南區(qū)適宜于形成以大唐世家、新世紀(jì)大酒店、揚(yáng)州商城、東方銀座、九洲大廈、待建106號(hào)地塊商業(yè)項(xiàng)目等為支撐的條線形商貿(mào)和專業(yè)市場(chǎng)中心，該中心可以江陽路一線實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步延伸；北區(qū)則宜形成以旅游景點(diǎn)、旅游產(chǎn)品市場(chǎng)、旅游配套服務(wù)為優(yōu)勢(shì)資源的休閑旅游服務(wù)業(yè)帶狀中心。一、　 XX廣場(chǎng)所在地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r　　　　　　 導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答XX廣場(chǎng)所在地商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)怎樣？XX廣場(chǎng)面臨的與其直接競(jìng)爭(zhēng)的商場(chǎng)有哪些？它們的經(jīng)營狀況如何　　　　　　　揚(yáng)州市商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì)自隋朝開大運(yùn)河以來，揚(yáng)州就是江南的重鎮(zhèn)之一。揚(yáng)州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案目　　　錄上篇——項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)狀況一、XX廣場(chǎng)所在地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r…………………………………3二、揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況………………………………………7三、XX廣場(chǎng)有關(guān)情況………………………………………………12下篇——營銷推廣思路一、核心是信心………………………