【正文】 銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的貸款，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的最主要融資渠道之一。融資券不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行，只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)交易。具有法人資格的非金融企業(yè)，可依照 《 短期融資券管理辦法 》 規(guī)定的條件和程序，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評(píng)級(jí)和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作。包括發(fā)行公司債、企業(yè)債券、短期融資券（中期票據(jù)）等方式。二是一次融資資金量較大，可以長(zhǎng)期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間；四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很高，經(jīng)營(yíng)壓力加大。 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道，廣泛受到上市公司的青睞。預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源前期階段： 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主。根據(jù)目前的規(guī)定，在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的 4060%；銷售回籠款 即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源資金籌集應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)資金籌集的主要渠道如何辦理銀行貸款銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 自有資金 包括股東投入的注冊(cè)資本 (含發(fā)行股票募集的資金 )、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等。在實(shí)施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計(jì)劃在 5月取得，因此，申請(qǐng)向股東提出借款（原計(jì)劃沒有安排），出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口。如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目；在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額，沒有考慮當(dāng)年新增及還貸情況；或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分，不考慮股東借款；合作項(xiàng)目股東要求分紅，沒有安排現(xiàn)金分紅等等。按照項(xiàng)目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。 例如：某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投 18億元，總建面 30萬方， 當(dāng)年四證齊全及新開工面積 15萬方，安排貸款 2億元。 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高，按照通常情況，銷售費(fèi)用一般不得超過年度銷售計(jì)劃的 %，那么安排的銷售費(fèi)用不應(yīng)超過 2500萬元；管理費(fèi)用單盤基準(zhǔn)費(fèi)用為 300400萬元，再考慮到項(xiàng)目銷售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整，該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過高。（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 例如： 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷售回籠 10億元，假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。此例中，該公司全年銷售資金回籠安排在 910億元比較合理。 例如：某公司計(jì)劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算，項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為 12年，且當(dāng)年新開工面積比例較大，當(dāng)年安排工程建設(shè)支出 10001200元 /平方，該項(xiàng)支出顯然過大，應(yīng)安排 6億元左右。（ 1）項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開工量相符。、資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn)，注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系 資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃（包括投資計(jì)劃、施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、銷售計(jì)劃等）進(jìn)行編制，因此，計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門的共同參與和配合，總經(jīng)理要親自掛帥。 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。編制資金平衡計(jì)劃應(yīng)注意的幾個(gè)方面、編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則 首先要立足自身平衡，資金籌集一定要切實(shí)可行，具有可操作性和能有效實(shí)施。這一階段 重點(diǎn)是合理安排資金使用 。這一階段都采取比較粗淺的方法， 重點(diǎn)是落實(shí)好資金來源 。資金平衡計(jì)劃見下表：3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 X公司 XX年資金平衡計(jì)劃表 項(xiàng) 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計(jì)一、資 金支出土地 費(fèi) 用建 設(shè) 成本償還貸 款稅 費(fèi) 支出其他支出合 計(jì)二、資 金來源股 東 投入借入 資 金銷 售回 籠其他來源合　 計(jì)資 金盈缺 編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面： 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段，編制 項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃 。編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作，通過合理安排資金計(jì)劃，可有效地配置資源，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財(cái)務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。 2023年到 2023年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī)，如：u 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證（ 39號(hào)文）對(duì)開發(fā)企業(yè)資金的保 障程度提出了更高要求；u 銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步 縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間，提高了融資成本；u 資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制；u 二套房貸政策、預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需 求，而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用；u 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率 20%調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 20%，加大對(duì)土地增值稅 的清算等稅收政策直接增加了資金的流出。一個(gè)成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和預(yù)警措施。 資金密集型 大量的資金投入 資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng) 長(zhǎng)期的資金保障房地產(chǎn)項(xiàng)目資金的主要特點(diǎn)資金是房地產(chǎn)企業(yè)的 “ 血液 ” , 供血充足 生存、發(fā)展 貧血斷血 爛尾、破產(chǎn)搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理具有重要作用 資金是企業(yè)的血液，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理目錄：3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金平衡計(jì)劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用V 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點(diǎn)及重要性 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理有效地籌集和使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。中國(guó)第一爛尾樓 — 中誠(chéng)廣場(chǎng)：爛尾時(shí)間： 15年 地址：廣州天河北路 開發(fā)商：香港中誠(chéng)集團(tuán)、廣州城建廣州第一爛尾樓 麓景臺(tái) 爛尾時(shí)間： 13年 地址：廣州麓苑路 開發(fā)商：廣州輝煌房地產(chǎn)公司羊城大廈爛尾時(shí)間： 11年 地址：西灣路 86號(hào) 開發(fā)商：廣州羊城集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)：為什么有那么多 “ 爛尾樓 ” ？ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)很大程度依賴資金的特點(diǎn)，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策資金平衡計(jì)劃主要內(nèi)容 資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況，明確資金來源，合理安排資金支出和制定適宜的借款償還。資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平。即在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來源渠道和籌措方式。 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)流程，依據(jù)地價(jià)支付要求、施工進(jìn)度、融資時(shí)點(diǎn)、銷售安排等，對(duì) 年度資金平衡計(jì)劃 做出詳細(xì)安排，確保工程按期完成。 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后，各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃，其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容。資金安排要量力而行，留有余地，切忌滿打滿算，或留有缺口。在股東投入土地支出后，原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入，公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo)。在實(shí)際編制過程中，常常出現(xiàn)一些問題。 例如：某公司計(jì)劃全年在建面積 60萬方，其中新開工面積 30萬方（ 5月開工），安排的工程建設(shè)支出 9億元。（ 2）銷售回籠與年度銷售任務(wù)相匹配。 一般情況下，全年銷售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80%以上，上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回。上年認(rèn)購(gòu)未簽約 2億元本年回籠 8億元簽約 10億元（ 3）稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求。 營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷售回籠的 %，所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷售回籠的 %，由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓，無需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳，那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在 1億元左右比較合理。 例如：某項(xiàng)目公司全年銷售任務(wù) 12億元，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為 8000元/方，該項(xiàng)目全年平均在建面積 30萬方，安排銷售費(fèi)用 5000萬元，管理費(fèi)用 1000萬元。（ 4）貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符。 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小。、 要注意各項(xiàng)目的全面性，不要有漏項(xiàng) 在編制資金計(jì)劃中，經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況。、要注意資金來源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配，防止出現(xiàn)階段性的資金缺口 某公司編制全年資金計(jì)劃，現(xiàn)金流入 15億元（銷售回籠 10億元，銀行貸款 5億元），現(xiàn)金流出 13億元，結(jié)余 2億元，全年實(shí)現(xiàn)資金平衡。如果按