【正文】 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 推廣節(jié)點(diǎn)總體計(jì)劃 說明 :各項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)依據(jù)工程節(jié)點(diǎn)、蓄客量變化而變化，推廣節(jié)點(diǎn)依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)變化而變化。上鋪推廣費(fèi)用預(yù)算 ?金帝 推廣節(jié)點(diǎn) 3月 4月，概念導(dǎo)入 6月 10月持續(xù)促銷信息發(fā)布 4月 5月，認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布 5月 9月，開盤促銷信息發(fā)布 10月 12月尾盤清售信息發(fā)布 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 造勢(shì) —— 推廣執(zhí)行 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ?推廣節(jié)點(diǎn)總體計(jì)劃 ?金帝 上鋪 金帝 上鋪發(fā)售 1012月尾盤清售 女人街 金帝女裝城內(nèi)鋪 說明 :銷售節(jié)點(diǎn)依據(jù)工程節(jié)點(diǎn)、蓄客量變化而變化，蓄客充分的情況下，也可考慮提前發(fā)售。 工程節(jié)點(diǎn) 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間解析 項(xiàng)目名稱 蓄客期 熱銷期 持銷期 尾盤清售 金帝 金帝外墻亮化 ，配合 “女人街 ”發(fā)售。 精裝樣板鋪 . 28 . 28 ，配合 “上鋪 ”發(fā)售。當(dāng)蓄客充分時(shí)也可考慮 提前發(fā)售。上鋪發(fā)售 1012月尾盤清售 產(chǎn)品定性： 40年產(chǎn)權(quán) //蘆淞商圈 //火車站旁 //蘆淞步行街 //稀缺臨街獨(dú)立旺鋪 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 金帝女裝城內(nèi)鋪 —— 女裝王國(guó)，時(shí)尚之都 金帝女裝城內(nèi)鋪 —— 女裝王國(guó)，時(shí)尚之都 產(chǎn)品定位不改。兼?zhèn)涿廊?、美發(fā)、美體、美甲等服務(wù)性功能。 說明：依托金帝女裝城現(xiàn)有品牌，向女性用品市場(chǎng)縱深拓展，既是金帝女裝城的配套，又是金帝女裝城的延伸，實(shí)現(xiàn)雙贏。女人街” 產(chǎn)品定位語： 時(shí)尚秀場(chǎng)，女人天堂。上鋪，高層鋪王；租金低廉，自營(yíng)首選。上鋪” 產(chǎn)品定位語： 打造長(zhǎng)株潭首席精裝寫字樓商鋪集中營(yíng) 首創(chuàng)中國(guó)寫字樓商鋪規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式，開創(chuàng)商鋪?zhàn)馐坌骂I(lǐng)地。 本項(xiàng)目立面設(shè)計(jì)改造主要表現(xiàn)在：金帝步行街依據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整進(jìn)行的二次形象改造及金帝廣場(chǎng)外墻的亮化工程。 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 改造 —— 價(jià)值升級(jí) 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 改造 —— 價(jià)值升級(jí) 1. 電梯改造：將東大門兩臺(tái)觀光電梯直升 29層（ 10樓以上停偶數(shù)層），同時(shí)加強(qiáng)電梯內(nèi)、電梯廳廣告系統(tǒng)、各類導(dǎo)示系統(tǒng)的規(guī)范管理； 2. 步行街改造：步行街改造需結(jié)合業(yè)態(tài)定位進(jìn)行，聘請(qǐng)專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司裝修臨街門臉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)； 3. 16層商城導(dǎo)示系統(tǒng)、廣告系統(tǒng)的形象改造，提高運(yùn)營(yíng)能力，管理升級(jí)； 4. B塔改造：由寫字樓到商鋪的蛻變，公共走廊及導(dǎo)示系統(tǒng)、廣告系統(tǒng)的形象改造； 5. 步行街、商場(chǎng)外墻亮化：注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營(yíng)造一種商業(yè)文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 小危： 原有經(jīng)營(yíng)戶租賃價(jià)格過低，影響客戶、經(jīng)營(yíng)戶投資信心 ? 公司臨街部分鋪面月租僅 110120元 /平（買斷 5年經(jīng)營(yíng)權(quán)）；未買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)的公司臨街鋪面目前最高月租僅 210元 /平，大部分在 120180元 /平； ? 一樓內(nèi)鋪部分月租僅 60元 /平（買斷 5年經(jīng)營(yíng)權(quán)）；未買斷的內(nèi)鋪月租金在 70100元之間居多； ? 三樓內(nèi)鋪部分月租最低僅 25元 /平，大部分月租在 2540 /平之間，僅有幾戶達(dá)到最高 60元 /平； ? 原有商鋪招商定價(jià)存在隨機(jī)現(xiàn)象，租金浮動(dòng)價(jià)差較大，缺乏規(guī)范的招商租賃執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，無法依據(jù)此定價(jià)評(píng)判商鋪實(shí)際價(jià)值； ? 本商場(chǎng)目前商鋪?zhàn)饨鹋c同類市場(chǎng)租金相比，存在相對(duì)偏低的現(xiàn)象，如果商場(chǎng)提高商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到同類標(biāo)準(zhǔn)，就需要給予經(jīng)營(yíng)戶一個(gè)合理的理由。 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 危脅 —— 產(chǎn)品分析 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 大危： 證照不全，手續(xù)不齊，產(chǎn)權(quán)銷售面臨的最大障礙風(fēng)險(xiǎn)！ ? 原有部分投資者無法獲得齊全的證件，對(duì)本項(xiàng)目的銷售有不利流言影響； ? 部分已抵押資產(chǎn)，如果預(yù)對(duì)外銷售，則需完善相關(guān)解除抵押的法律手續(xù)； ? 影響權(quán)證辦理的相關(guān)法律手續(xù) ， 應(yīng)盡快完善落實(shí) ， 防患于未來； ? 辦證人員需及時(shí)反饋辦證情況 ， 及時(shí)協(xié)調(diào)及處理相關(guān)產(chǎn)權(quán)糾紛 ， 規(guī)避不利影響 。 ? 金帝女裝城位于金帝廣場(chǎng)裙樓 ， 該市場(chǎng)共設(shè)六層 ， 建筑總面積 4萬多平方米 ， 是集各類品牌女裝批發(fā) 、 零售為一體的批發(fā)大市場(chǎng) ， 經(jīng)營(yíng)定位明確 。 金帝廣場(chǎng)占地面積 ， 總建筑面積 12萬余平方米 ， 由商業(yè)步行街 ， 地下二層 、 裙樓 6層及兩棟 30層的塔樓組成 ， 樓高近 100米 ， 并規(guī)劃擁有空中商務(wù)會(huì)所花園 ， 11000平米地下停車場(chǎng) ，物流一條街 。 蘆淞服裝市場(chǎng)群面臨蛻變，商業(yè)價(jià)值將大幅提升。值得一提的是，各服裝市場(chǎng)將在地下連接，四通八達(dá)。 ? 株洲將打造“蘆淞千億服飾產(chǎn)業(yè)集群”的契機(jī)，蘆淞商圈將迎來再一次蝶變，“天時(shí)地利人和”造就了蘆淞商業(yè)地產(chǎn)的大有可為。 ? 現(xiàn)有各類服飾、鞋帽專業(yè)市場(chǎng) 42個(gè)，占地約 50公頃，匯聚了國(guó)內(nèi)外 4000多個(gè)知名品牌，從業(yè)人員 10萬余人，商品輻射全國(guó) 15個(gè)省、 230多個(gè)縣 (市 )區(qū)，市場(chǎng)年成交額近 300億元。 ? 不斷高漲的通貨膨脹壓力，逼迫投資者投資具有高保值增值能力的商業(yè)地產(chǎn)。 ? 地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施使得大量投資客戶的資金流向受阻，但這些卻給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機(jī)遇，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購(gòu)令的影響，開發(fā)商和投資客自然會(huì)多加追捧，也必然帶動(dòng)商用物業(yè)和辦公物業(yè)的成交走高。 運(yùn)營(yíng)思路 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 我們的目標(biāo) 合同銷售金額： ！ 銷售周期：正式發(fā)售后 38個(gè)月 我們的目標(biāo)： 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系重塑 形象溢價(jià) 營(yíng)銷溢價(jià) 全面溢價(jià) 土地溢價(jià) 產(chǎn)品溢價(jià) 項(xiàng)目面臨重塑價(jià)值 全面溢價(jià) 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 營(yíng)銷策劃 設(shè)計(jì)研發(fā) 營(yíng)銷推廣 市場(chǎng)語言 產(chǎn)品語言 市場(chǎng)語言 客戶定位 產(chǎn)品改造 推廣策略 思路必須變成行動(dòng)：環(huán)環(huán)相扣，緊密執(zhí)行 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 目錄 機(jī)遇 —— 市場(chǎng)分析 需求 —— 客戶分析 危脅 —— 產(chǎn)品分析 改造 —— 價(jià)值升級(jí) 蛻變 —— 概念升級(jí) 節(jié)點(diǎn) —— 時(shí)間控制 造勢(shì) —— 推廣執(zhí)行 兌現(xiàn) —— 銷售執(zhí)行 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 機(jī)遇 —— 市場(chǎng)分析 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ? 政策調(diào)控：住宅遇冷，商業(yè)升溫 ? 自 2023年以來，中國(guó)樓市一直處在調(diào)控的重壓之下，從 2023年的“新國(guó)十條”、“新國(guó)五條”，再到 2023年伊始出臺(tái)的“新國(guó)八條”、“房產(chǎn)稅”、“限購(gòu)令”，一系列政策的密集推出，旨在對(duì)住宅市場(chǎng)投機(jī)、投資者全面封殺。 運(yùn)營(yíng)思路 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 小型活動(dòng)促銷 借助金帝 M層整改重新開業(yè)的優(yōu)勢(shì)，通過 M層的開業(yè)慶典，進(jìn)行小型的活動(dòng)促銷，通過媒體的邀約，座談會(huì)等形式，針對(duì)我們重新整改的形象以及重新打造的概念，進(jìn)行促銷活動(dòng)的推廣。 運(yùn)營(yíng)思路 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 重新定義，改良配套設(shè)施 我們將會(huì)針對(duì)步行街、金帝 B塔樓等物業(yè)進(jìn)行重新的定位，同時(shí)，重新制定我們的 VI系統(tǒng)，將配套設(shè)施完全。 項(xiàng)目解析 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 隱形降價(jià) 針對(duì)我們金帝的項(xiàng)目，降價(jià)并不是在之前的基礎(chǔ)上進(jìn)行降價(jià)政策，而是通過實(shí)升隱降的方式，讓消費(fèi)者感覺到實(shí)惠。 目標(biāo)鎖定 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ? 當(dāng)前金帝女裝城尾盤項(xiàng)目存在著一定的問題，包括戶型、大小、電梯等等，因此，消費(fèi)者在購(gòu)買的同時(shí)，即會(huì)存在一定的顧慮，因此我們需要通過整改以及概念重述，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝。金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 株洲市大帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 劉益成 2023年 3月 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ? 金帝女裝城位于株洲火車站南側(cè)，地處于株洲最繁華的地段，當(dāng)前尾盤集中為三個(gè)位置， 1）步行街鋪面 ? 2）鐵西路鋪面 ? 3） B塔樓物業(yè) ? 三處房源均有自己不同的特點(diǎn)，因此我們的策劃思路以及推廣方向，需要從三個(gè)不同的方向進(jìn)行。 項(xiàng)目概述 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ? 雖然三處房源特點(diǎn)不同，但是我們的目標(biāo)客戶大致相同： – 蘆淞服飾商圈經(jīng)營(yíng)與服飾相關(guān)的經(jīng)營(yíng)商家 – 長(zhǎng)株潭地區(qū)的投資客戶 ? 我們可以將這兩部分的客戶在進(jìn)行細(xì)分： 私營(yíng)企業(yè)家 部分國(guó)家公務(wù)員 株洲市以及周邊城市高收入人群 部分機(jī)構(gòu)消費(fèi)者 目標(biāo)鎖定 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ? 消費(fèi)群特點(diǎn)： ? 年齡在 30— 45歲之間 ? 習(xí)慣于理性思維判斷事物 ? 有比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入 ? 對(duì)于房地產(chǎn)有一定的眼光 目標(biāo)鎖定 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 ? 消費(fèi)群容量 ? 因?yàn)榻鸬叟b城尾盤項(xiàng)目相對(duì)而言價(jià)格不低，因此消費(fèi)人群屬于金字塔中上部分，同時(shí)株洲屬于四線城市，貧富懸殊大，基本指數(shù)比較低， 高收入人群的絕對(duì)數(shù)量較小，該部分消費(fèi)者數(shù)量相對(duì)穩(wěn)定，因此一旦失去就很難補(bǔ)充 ，因此我們?cè)阡N售的時(shí)候，必須注意有意向客戶的成交率。同時(shí)，之前的價(jià)格變動(dòng)，以及內(nèi)外價(jià)格不統(tǒng)一的原因，也對(duì)當(dāng)前的尾盤銷售造成一定的影響，因此我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝定位的同時(shí)，也需要針對(duì)價(jià)格進(jìn)行重新的定位調(diào)整。 譬如，我們可以降低 B塔樓的首付、贈(zèng)送裝修設(shè)計(jì)、甚至于贈(zèng)送裝修等政策，針對(duì)步行街可以贈(zèng)送面積等等方式，在原來的基礎(chǔ)上升高單價(jià)，但針對(duì)整個(gè)蘆淞商圈而言則是降低單價(jià)等方式。 運(yùn)營(yíng)思路 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 擴(kuò)大銷售營(yíng)銷渠道 我們將在傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的基礎(chǔ)上，加入電子營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)病毒式營(yíng)銷等方式，同時(shí)通過長(zhǎng)株潭地區(qū)的DM優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大之前的營(yíng)銷范圍；同時(shí)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的宣傳方式。 ? 注： 我們將通過借勢(shì)、造勢(shì)、引市等方式，爭(zhēng)取做到速戰(zhàn)速?zèng)Q。如今，二套房貸款首付六成、利率上浮 10%、三套房限制銀行貸款等操作細(xì)則使得商品房住宅交易量萎縮，住宅遇冷。 ? 首付比例比住宅低、利率相當(dāng)，更為關(guān)鍵的是沒有“限購(gòu)令”的限制，諸多過去看來不利的因素在樓市新政策的影響下成為了商業(yè)地產(chǎn)的“利好”。 大市：政策調(diào)控，造就商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)空前機(jī)遇！ 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 中市：蘆淞服飾商圈輻射全國(guó)，年成交近 300億！ ? 蘆淞商圈：歷史悠久，輻射全國(guó)，年成交近 300億！ ? 株洲蘆淞服飾批發(fā)市場(chǎng)群歷經(jīng)十多年的發(fā)展，已成為我國(guó)中南地區(qū)最大的服飾物流中心和全國(guó)十大服飾市場(chǎng)之一。同時(shí)，市場(chǎng)內(nèi)還有 5個(gè)物流聚散中心、 1個(gè)綜合性電子商務(wù)中心。 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 株洲核心商圈示意圖 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 1歐洲城服裝市場(chǎng) 1淞北市場(chǎng) 1瑞苑市場(chǎng) 1蘆淞大市場(chǎng) 1淞達(dá)市場(chǎng) 1南玉市場(chǎng) 1淞南服裝市場(chǎng) 湘龍布匹市場(chǎng) 2環(huán)洲服飾城 2淞華品牌內(nèi)衣城 2結(jié)谷門大市場(chǎng) 2大地商業(yè)廣場(chǎng) 2九天國(guó)際廣場(chǎng) 2城中布匹市場(chǎng) 2精品內(nèi)衣城 2南大門針織品市場(chǎng) 2株洲皮具城 南大門小商品批發(fā)市場(chǎng) 3金三角 3星通鞋城 3湘匯精品皮具城 株洲蘆淞服裝市場(chǎng)群主要的市場(chǎng)有： 金輪時(shí)代廣場(chǎng) 金冠國(guó)際廣場(chǎng) 金帝女裝城 金都服裝批發(fā)大市場(chǎng) 天雅 天山匯金國(guó)際 智超時(shí)尚廣場(chǎng) 華麗服裝批發(fā)大市場(chǎng) 中國(guó)城服裝市場(chǎng) 巨豐精品內(nèi)衣城 1金谷國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 1銀谷童服市場(chǎng) 株洲蘆淞服裝市場(chǎng)群目前正在進(jìn)行步行街提質(zhì)改造，包括地面鋪磚、景觀亮化、地下市場(chǎng)改造等工程，同時(shí)正在申報(bào)國(guó)家級(jí) 3A景區(qū)。正在施工的人防工程也如火如荼，完工后將實(shí)現(xiàn)人車分流，地上為步行街，地下一層為貨運(yùn)流通區(qū)，地下二層為停車場(chǎng)，市場(chǎng)群內(nèi)部和地下通道，將會(huì)設(shè)置相應(yīng)的休閑、休息區(qū)；華麗和中國(guó)城之間修建的“蘆淞廣場(chǎng)”，將作為群眾休閑和娛樂場(chǎng)所。 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，嚴(yán)禁外傳 金帝廣場(chǎng) 金帝尾盤營(yíng)銷執(zhí)行方案 公司內(nèi)部保密文件，