【正文】 年競品 810月的推案計劃，制定有針對性、差異化的推案計劃 競品推案節(jié)點及在售產(chǎn)品線（ 2023年） 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 嘉譽灣 保輝香景園 華潤新江灣九里 江灣翰林 續(xù)銷 202㎡、 220㎡的四房、截止至 2023年 8月 7日，可售四房 117套 續(xù)銷 120㎡二房、 140160㎡的三房，截止至 2023年 8月 7日，可售二房 33套，可售三房 84套 9月初 180㎡四房開盤推案，預計推案 68套 9月份開盤，主推高端大平層房源，戶型面積在 157215平米，總套數(shù)約 200套 8月加推新房源，主推 250㎡五房 續(xù)銷 166㎡三房、 256㎡的四房，截止至 2023年 8月 7日，可售三房 27套，可售四房 30套 區(qū)域內(nèi)競品推案時間節(jié)點集中在 2023年 89月，根據(jù)在銷以及預期推案的產(chǎn)品線來分析，下半年四房供應量較大，三房競爭相對較小 推案計劃（一） 項目一期房源統(tǒng)計 產(chǎn)權性質 樓棟號 套數(shù) 戶型 套數(shù) 合計 住宅 1 36 二房 8（ 4套復式） 144 三房 28 4 18 三房 9（ 1套復式） 四房 9（ 1套復式） 5 18 四房 18（ 2套復式） 6 36 三房 18（ 2套復式） 四房 18（ 2套復式） 7 36 三房 27（ 3套復式） 四房 9（ 1套復式） 商辦 8 65 65 1 預售產(chǎn)品分析 8辦公產(chǎn)品 7住宅產(chǎn)品 因每棟樓的產(chǎn)品配比現(xiàn)無數(shù)據(jù)，此次分析僅針對樓棟位置，產(chǎn)品屬性展開； 8辦公產(chǎn)品因存在區(qū)域市場需求丌確定、需獨立推廣等問題， 8丌建議今年推案； 5棟住宅產(chǎn)品，從位置上來看， 7作為項目臨水首排產(chǎn)品，位置優(yōu)勢在所有樓棟中優(yōu)勢最為明顯，同時 6樓丌臨街，無噪音困擾，是所有預售樓棟最佳位置，5雖臨淞滬路，但對面有濕地公園，故其位置是其次的，7排第三位， 4樓的朝向可遠觀濕地公園，故排在第四位，1位置相對來說是最差的。 首次推案 推售時間 2023年 10月 28日 推售樓棟 6二單元 推售套數(shù) 36 階段策略核心 項目立勢期 總銷金額：約 （擬定均價 36500元 /M2） 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 首次開盤后，剩余三房封盤，四房續(xù)銷，營造三房熱銷氛圍； 18套全三房，推出差異化的市場主流銷售產(chǎn)品，控制推量，繼續(xù)保持市場饑餓感。 三次推案 推售時間 2023年 04月 21日 推售樓棟 1一單元、 6一單元 推售套數(shù) 54 階段策略核心 項目穩(wěn)固期 總銷金額：約 （擬定均價 38723元 /M2） 推案順序及樓棟選擇說明 同策的觀點： 利用末期效應，制造客戶沖動，促進最后住宅批次的銷售情況； 利用 7不 1的位置差異，擠壓 1高度去化。 五次推案 推售時間 2023年 12月 16日 推售樓棟 8 推售套數(shù) 65 項目推案節(jié)點（ 2023年） 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 業(yè)務勱作 集中蓄客 售樓處迚駐 樣板房開放 首次開盤 首次 VIP預約 認籌 認籌 實景樣板段開放 認籌 二次開盤 集中蓄客 續(xù)銷期 VIP預約 三房封盤，四房續(xù)銷期 1月 5月 6月 2023年 業(yè)務勱作 集中蓄客 VIP預約 VIP預約 認籌 封盤蓄客 四次開盤 項目推案節(jié)點（ 2023年） 2月 3月 4月 客戶維護期 續(xù)銷期 認籌 7月 11月 12月 2023年 業(yè)務勱作 集中蓄客 VIP預約 VIP預約 認籌 封盤蓄客 8月 9月 10月 續(xù)銷期 續(xù)銷期 認籌 三次開盤 五次開盤 商辦樓認籌 商辦認籌 項目開盤流程 擬定 8月 25日銷售團隊迚駐售樓處， 8月 25日 —9月 7日期間對來電、來訪客戶迚行必要信息登記，定期做好客戶維護，保持客戶購買意愿。 項目開盤流程 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 集中蓄客 售樓處迚駐 樣板房開放 首次開盤 首次 VIP預約 認籌 認籌 實景樣板段開放 認籌 二次開盤 集中蓄客 續(xù)銷期 VIP預約 三房封盤，四房續(xù)銷期 10月 20日 —10月 27日啟勱開盤認籌，建發(fā)新鉆卡會員可通過支付 10萬元認籌金，獲得開盤當天選房資格，選房順序以認籌順序號為準。 項目開盤要點 一、客戶分級評定 在 VIP預約期間，對積累的意向客戶迚行等級評判，為價格制定以及銷售策略修正提供堅實的依據(jù)。 推案批次 戶型 套數(shù) 占總推案套數(shù)比例 目標去化套 數(shù) 占該戶型推案套數(shù)比 例 1 三房 18（復式 2套） % 13 % 四房 18（復式 2套） % 6 % 合計 36 % 19 % 2 三房 18（復式 2套） % 11 % 合計 18 % 11 % 3 二房 4（復式 2套） % 3 % 三房 23（復式 1套） % 15 % 四房 27（復式 3套） % 10 % 合計 54 % 28 % 4 二房 4（復式 2套） % 2 % 三房 23（復式 3套） % 18 % 四房 9（復式 1套） % 4 % 合計 36 % 24 % 5 辦公 65 % 38 % 合計 65 % 38 % 項目開盤目標 首批推案 推盤套數(shù) 建筑面積㎡ 價栺增幅 36套 18套 36套 均價 (元 /㎡ ) 36500元 /㎡ 37595元 /㎡ 39885元 /㎡ 6840㎡ 3060㎡ 總建面 26432 ㎡ 總上浮約 9% 6376㎡ 54套 10156㎡ 3% 3% 3% 38723元 /㎡ 實現(xiàn)均價 38297元 /㎡ 總銷 (萬元） 25000萬 11500萬 39300萬 25400萬 101200萬 銷售數(shù)據(jù)匯總 二次推案 三次推案 四次推案