【正文】 7 成 20 年按揭 450 69296 ㎡ 單價(jià)幅度 均價(jià) 總價(jià)幅度 主力總價(jià) 銷售率 銷售戶數(shù) 14202000 1700 1355萬 20 萬左右 約 30 % 200 套左右 客源特征 以成都人、外地人和軍人居多，年齡在 4060 歲為主。 龍泉類比樓盤登記表二 項(xiàng)目名稱 天盛花園 項(xiàng)目地址 龍泉鎮(zhèn)航天南路 開發(fā) /房地產(chǎn)商 成都天盛房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 建筑設(shè)計(jì) 四川省紡 織工業(yè)建筑設(shè)計(jì)院 景觀設(shè)計(jì) 成都市園林綠化局工程三隊(duì) 物業(yè)管理 成都天盛物業(yè)管理 有限公司 售樓電話 84808248 84804598 總用地面積 綠化率 總建筑面積 公建面積 容積率 總棟數(shù) 145 畝 55% 98000 ㎡ 6000 ㎡ 27+11+23 棟 建筑形態(tài) 結(jié)構(gòu) /風(fēng)格 層數(shù) 總套數(shù)（戶） 公攤系數(shù) 層高 多層 +聯(lián)排 +單體 歐式 /磚混 +框架 36 700 戶 710 % 約 裝修標(biāo)準(zhǔn) 付款方式 車位 戶型面積范圍 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 清水房 7成 20 年按揭 500 個(gè) 80400 ㎡ 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 52 頁 單價(jià)幅度 均價(jià) 總價(jià)幅度 主力總價(jià) 銷售率 銷售戶數(shù) 多層： 9001300 別墅： 15002300 多層：約 1000 別墅：約 1700 多層： 730萬 別墅： 3060萬 多層： 16 萬左右 別墅： 40 萬左右 約 70% 180 套（目前共推出 280 套） 客源特征 目前購買者多為工薪階層，以本地人居多。 成渝高速公路新出入口 第二章 項(xiàng)目同比競爭樓盤分析 一、同比競爭樓盤的調(diào)查 龍泉類比樓盤調(diào)查一覽表 龍泉類比樓盤登記表一 項(xiàng)目名稱 宏宇?玉龍山莊 項(xiàng)目地址 龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)龍都大道旁 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 52 頁 開發(fā)商 成都興宏宇房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計(jì) 西南建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè) 計(jì) 日本井上商設(shè)計(jì)株式會社 售樓電話 84855118 86513138 總用地面積 綠化率 總建筑面積 公建面積 容積率 總棟數(shù) 2000 畝一期 400 畝 45% 萬 ㎡ 1萬 0. 54 192 棟 建筑形態(tài) 結(jié)構(gòu) /風(fēng)格 層數(shù) 總套數(shù)（戶） 公攤系數(shù) 層高 多層洋房 +聯(lián)排 +單體 美式 36 757 戶 08% 約 裝修標(biāo)準(zhǔn) 付款方式 車位 戶型面積范圍 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 清水房 按揭 1： 60416 ㎡ 單價(jià)幅度 均 價(jià) 總價(jià)幅度 主力總價(jià) 銷售率 銷售戶數(shù) 洋房： 12581488 聯(lián)體： 17802028 單體： 23983480 洋房：約 1300 聯(lián)體：約 1900 單體：約 2680 10150萬 1540 萬 約 60 % 450 套 客源特征 購買者的身份多為高校退休教師、醫(yī)生、成都市區(qū)政府官員。 臨界狀況 本項(xiàng)目東臨 40 米寬的錦繡路，街對面即水電部成勘院培訓(xùn)中心（在建）；南靠寬 30 米的圣景路，與鎮(zhèn)政府辦公大樓隔街相望；西接部分農(nóng)田，緊鄰陽光鋁業(yè)、同安消防設(shè)備有限公司及香港標(biāo)榜學(xué)院；北連規(guī)劃 60 米寬的忠誠路，與陽光假日別墅、成都信息工程學(xué)院遙相呼應(yīng)。 所屬地： 本項(xiàng)目地塊隸屬成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)。都江堰、龍泉、新津等是你理想的第二居所，適合你過 5+2 的生活，周邊自然環(huán)境、治安環(huán)境、休閑娛樂配套設(shè)施是你要重點(diǎn)關(guān)注的方面。白天在城里上班，晚上在郊區(qū)居住，這些區(qū)域進(jìn)城通暢，最多不超過 15 分鐘車程，且沒有過路費(fèi)。另外，每個(gè)城市還打出了標(biāo)榜自己最適合居住的口號，樂山：山水之城，生態(tài)環(huán)境第一城；金堂：花園水城，東方第一水城；大邑：花園式山水旅游城市；新都：花園生態(tài)型新城區(qū)；龍泉：最佳生態(tài)居住區(qū)；崇州：園林式文化旅 游城市；邛崍：東方波爾多，天府五彩城；都江堰：成都后花園。同時(shí)，繼 2001年 6 月“成都經(jīng)濟(jì)圈城市建設(shè)峰會”后， 8 月，溫江召開“住在溫江— 成都房地產(chǎn)高層論壇周邊房市主題會”； 9 月，樂山舉辦“精雕細(xì)刻山水之城 — 樂山”大型招商會； 2002 年 3 月，龍泉又召開“成都 ㈢、 郊區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 面對轟轟烈烈郊區(qū)住宅運(yùn)動(dòng)，成都周邊市縣使出渾身解數(shù)吸引成都人到自己那兒去居住。成都人又占了其中的 80%以上。據(jù)悉， 2001 年，雙流縣房地產(chǎn)上半年投資達(dá) 億元，同比增長 1 倍，全年開工面積近 170 萬㎡，比上年同比增長 50%；都江堰銷售商品房 萬㎡，而 2000 年僅 萬㎡，增長近 5 倍，龍泉房地產(chǎn)鏡面積 萬㎡，比上年增長 77%。 2001 年，郊縣房地產(chǎn)確實(shí)火了一把，芙蓉古城先后獲得多項(xiàng)大獎(jiǎng)，府河音樂花園一、二期居然在短時(shí)間內(nèi)銷售達(dá)到 100%。據(jù)了解，近兩年，郊區(qū)地價(jià)漲幅很大，華陽地價(jià)由 1995 年的6— 7 萬 /畝漲至 12— 40 萬 /畝，都江堰從 1998 年的 5— 10 萬 /畝漲至10— 30 萬 /畝，十陵則從 1998 年的 14— 15 萬元 /畝漲至今 — 26 萬元 /畝。 ㈡、 郊區(qū)房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù) 郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的巨大商機(jī)吸引眾多開發(fā)商來角逐這一市場。 5+2 生活模式、精品社區(qū)、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)運(yùn)而生。 趨勢 居住觀念發(fā)生革命性改變，住在郊區(qū)成為時(shí)尚 府南河改造， 10 萬人大搬遷，沙河整治，東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城東、城南新城區(qū)規(guī)劃，城市迅速向外擴(kuò)張，人們的居住觀念也隨之 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 52 頁 改變。綠化覆蓋率達(dá)到 18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市區(qū)水平。以 1995 年與 2000 年比較，成都城市道路長度由558 公里增加到 951 公里，道路面積由 780 萬㎡增加到 萬㎡，排污管道由 463 公里增加到 820 公里，自來水綜合生產(chǎn)能力由 萬噸提高到 萬噸；天然氣用氣普及率提高到 %。 趨勢 郊縣基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展改善郊區(qū)住宅的居住條件 近年來，郊縣政府投巨資完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。成都市城市軌道交通線路總體格局初步定為：三環(huán)路內(nèi)為“十字”加環(huán)狀地鐵，三環(huán)路外為高架或地面軌道。 2002 年 3 月 1 日，《成都市第三層次區(qū)域規(guī)劃管理暫行辦法》開始實(shí)施，郊縣規(guī)劃建設(shè)正式納入統(tǒng)一管理。結(jié)合四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大城市，綿陽一個(gè)大城市，德陽、彭州、邛崍、崇州等 10 個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸形成以成都為核心，以 20—50 萬人口的衛(wèi)星城和中等城市為主體，以小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。城市化的加速推進(jìn)，使城市空間向郊區(qū)拓展，也為郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的市場機(jī)會。 2001 年，成都市 GDP 約 1600 美金，為住宅郊區(qū)化奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 52 頁 “優(yōu)詩美地 ”營銷策劃草案 目錄 第一章 項(xiàng)目的營銷市場分析 第二章 同比競爭樓盤的調(diào)查及分析 第三章 項(xiàng)目的 SWOT 分析 第四章 項(xiàng)目目標(biāo)群體的鎖定及分析 第五章 項(xiàng)目核心價(jià)值的建立 第六章 項(xiàng)目的主題定位及形象定位 第七章 項(xiàng)目的價(jià)格策略 第八章 項(xiàng)目的推廣策略 第九章 項(xiàng)目的銷售策略 第十章 項(xiàng)目營銷環(huán)境的建議 第一章 項(xiàng)目營銷背景的調(diào)研 一、項(xiàng)目的宏觀市場分析 ㈠、成都住宅郊區(qū)化的 6 大趨勢 縱觀世界發(fā)達(dá)國家居住區(qū)位的演繹軌跡，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：在城 市化初期，住宅建設(shè)的區(qū)位重點(diǎn)在市內(nèi)舊城改造和偏重于市區(qū)邊緣擴(kuò)大，；在城市化中期，集中開發(fā)建設(shè)的大規(guī)模城郊住宅和別墅區(qū)開始出現(xiàn)，城市人口增大引起居住區(qū)由市區(qū)向郊區(qū)拓展；在城市化后期，城鎮(zhèn)體系日臻完善，城市化與工業(yè)化相輔相成，使城市與鄉(xiāng)村邊級模糊趨同。成都目前正處于城市化初期向城市化中期過渡階段，郊區(qū)住宅應(yīng)運(yùn)而生，這是因?yàn)椋? 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 52 頁 趨勢 經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化迅速推進(jìn) 近年，成都經(jīng)濟(jì)以每年 10%左右的幅度高速發(fā)展。據(jù)悉，未來幾年，成都 市的城市化水平將從目前的 33%提高到 45%，城市人口將增加百萬之眾，為此，政府已開始放開戶口限制。 趨勢 城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃繪就大成都藍(lán)圖 《成都市城市總體規(guī)劃（ 1995 年至 2020 年）》繪就了成都經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展藍(lán)圖，根據(jù)規(guī)劃，成都城市空間布局分為三個(gè)層次：第一層次為外環(huán)路以內(nèi)的中心城市，并將形成多中心格局；第二層次為中心城市周邊的青白江、龍泉驛區(qū)、新都、郫縣、溫江的行政區(qū)范圍以及雙流的北部地區(qū)構(gòu)成，將建設(shè)大彎、龍泉、 柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等 7 個(gè)衛(wèi)星城，龍泉、高新區(qū)、溫江 3 個(gè)開發(fā)區(qū)；第三層次則為第一、第二層次以外的市域范圍。2002 年 1 月 1 日，新都撤縣設(shè)區(qū)，緊接著，郫縣、溫江、雙流也將撤縣設(shè)區(qū)，郊縣城市化進(jìn)程加快。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 52 頁 趨勢 快速通道四通八達(dá)，轎車普及家庭使住在郊區(qū)成為可能 成綿高速、成渝高速、成樂成雅高速、外環(huán)高速、“五路一橋”和即將修建的成溫邛高速、成彭高速、光華大道兩延線、紅星路南延線、成金路、草金路西延線縮短了成都與郊縣的距離，小汽車普及家庭更使住在郊區(qū)成為可能。屆時(shí)，普通市民將一改騎車不超過半小時(shí)為開車或乘車不超過半小時(shí)來確定居住地與上班單位的理想距離，城內(nèi)上班，城外居住成為最普遍的居住模式。崇州市投入 10 個(gè)億整治西江濱河路，龍泉投入近 12 億用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。新建城市廣場、小游園 40 多個(gè)，新增公共綠地 400 多公頃，建成區(qū)人 均公共綠地由平均 3 平方米增加以 平方米。青白江、新都、彭州、都江堰等地還建設(shè)了污水處理廠。享受優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，回歸自然，厭倦了都市喧囂和水泥森林的人們越來越講究生活的品質(zhì)和居住質(zhì)量。 趨勢 “大盤圍城”保證了郊區(qū)住宅 的社區(qū)生活配套 郊區(qū)住宅大都規(guī)模開發(fā)，不僅環(huán)境優(yōu)美，而且配套完善，醫(yī)院、學(xué)校、會所、購物、物業(yè)管理一應(yīng)俱全，一改住在郊區(qū)生活不方便的歷史。繼新津、華陽之后，圈地?zé)岢庇窒驕亟埲?、郫縣、新都、廣漢等地蔓延。開發(fā)熱必然帶來購房熱。首屆“城房會”共售房 3000 多套，其中青城白鷺洲一天就賣了 200 多套，弘民新城、綠水康城、濱河花園都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。有資料統(tǒng)計(jì)， 在郊縣的購買者中，華陽版塊成都人占了 7 成，十陵版塊外地及成都人占 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 52 頁 了 6 成，東升版塊成都人占了 5 成，龍泉版塊區(qū)外購買者占了 4 成。強(qiáng)勁的市場需求導(dǎo)致房價(jià)水漲船高，十陵房價(jià)去年 800— 900 元 /㎡，現(xiàn)在 1200 元 /㎡，華陽均價(jià)從 2000年的 800— 900 元 /㎡漲至目前的 1500— 1600 元 /㎡，都江堰也從 2000年均價(jià) 1000 元 /㎡漲至今年的 1200 元 /㎡。繼首屆成房會 后，去年，雙流、溫江、新津、邛崍、崇州、彭州、金堂、都江堰等先后召開房交會。龍泉 21 世紀(jì)最佳生態(tài)居住區(qū)”研討會。 如此五彩繽紛的叫法，讓想去郊區(qū)居住的人難以選擇。選擇這種房子，除了考慮周邊的環(huán)境外，更重要的要注重社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃、戶型、配套、物業(yè)管理，特別是自來水和排污最好進(jìn)入城市管網(wǎng)，總之，生活成本的高低，居住舒適、方便 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 52 頁 是你首要考慮的因素。 二、項(xiàng)目的 微觀市場分析 ㈠、地塊及地域環(huán)境 區(qū)位： 本項(xiàng)目位于成都市東南面，中國西部陽光城 —— 龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)范圍內(nèi)，鎮(zhèn)政府街對面，圣景路北側(cè)。 街道名 ：本項(xiàng)目位于錦繡路與圣景路交匯處。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 52 頁 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀鳥瞰 地塊現(xiàn)狀近景 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 52 頁 地 塊 北 面 臨 界 現(xiàn) 狀 遠(yuǎn) 眺