【正文】 次設(shè)計(jì)效果和成本控制總不能和諧統(tǒng)一？ 為什么施工完成后，后期物業(yè)管理中總會(huì)表現(xiàn)出不符合實(shí)際使用要求和維護(hù)方面存在成本高等方面困難。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程管理 2023年 9月 江蘇 南通 2 目錄 1. 為什么要進(jìn)行流程管理 2. 如何策劃流程管理體系 3. 房地產(chǎn)全流程管理體系介紹 3 為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例一：一個(gè)煙囪 4 為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例二：不是笑話的笑話 領(lǐng)導(dǎo)忙 策劃看領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃等策劃 報(bào)建待圖紙 工程量清單編制和目標(biāo)成本等 圖紙審核 招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本 項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購(gòu) 不能按時(shí)交房 前松后緊，留給施工圖設(shè)計(jì)和施工的時(shí)間很短 前期遺留問題太多，導(dǎo)致后期返工 。 6 為什么我們會(huì)出現(xiàn)這些問題？ 案例四 專業(yè)交叉點(diǎn)管理 一 .場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì) 2. 原因分析 : 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。處理方案必須將已施工完成的拐角處六層改為五層，并將 M6五層窗臺(tái)， M7四、五層窗臺(tái)向里改，將原大三房改為小三房。如此取消兩套屋頂板成本近 15萬元 . 案例 3：某項(xiàng)目二期設(shè)計(jì)中所有衛(wèi)生間均未留設(shè)排氣孔，主體施工完成后再補(bǔ)變更進(jìn)行梁上鉆孔作業(yè)，導(dǎo)致鉆孔無效成本支出 7萬元。工程部解釋是按消防部門要求沒有做隔墻，從而造成銷售底商時(shí)沒有及時(shí)告訴銷售部門。 【 關(guān)鍵控制點(diǎn)缺乏有效審核 】 設(shè)計(jì)要求不明確，存在“拍腦袋”的情況。 *在方案設(shè)計(jì)管理階段同樣存在 《 設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 不夠細(xì)致的問題，沒有明確的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。 * 1 1 3 3 3 3 2 問題描述 2 3 提交方案 接收方案 安防、消防監(jiān)控室沒在一起，增加管理人員成本。 由于排水管、空調(diào)機(jī)位空間不夠，引起業(yè)主投訴，但只能歸結(jié)到設(shè)計(jì)問題無法解決。 【 活動(dòng)周期較長(zhǎng) 】 簽證流程快的周期要 4天，慢的要 17天，主要是工程部和預(yù)算部審批的周期比較長(zhǎng)。 【 簽證反饋不規(guī)范 】 辦公室負(fù)責(zé)簽證跟蹤，但各部門反饋往往不及時(shí)甚至沒有反饋。 【 未考慮到對(duì)成本管理流程的影響 】 決算時(shí)是以簽證形式反映此部分成本支出，無法準(zhǔn)確反映設(shè)計(jì)變更時(shí)成本影響。 編制設(shè)計(jì)管理流程，按照設(shè)計(jì)過程和專業(yè)進(jìn)行細(xì)分，明確各個(gè)設(shè)計(jì)流程的邏輯關(guān)系，明確職責(zé)，在制度上保證各專業(yè)之間的配合，加快設(shè)計(jì)進(jìn)度。 在確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，成本與設(shè)計(jì)應(yīng)反復(fù)溝通，達(dá)成一致。 明細(xì)化設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確各個(gè)專業(yè)任務(wù)書的內(nèi)容和深度。 3 材料選型定板 材料設(shè)備選型定板滯后，給材料設(shè)備的采購(gòu)和工程施工帶來影響。 在方案階段，根據(jù)以往項(xiàng)目、周邊樓盤的調(diào)研和設(shè)計(jì)單位的推薦，編制材料設(shè)備清單初稿；同時(shí)在此階段成本部門提供材料設(shè)備的成本意見，采購(gòu)部門和項(xiàng)目部明確材料的供貨方式（即是甲供還是甲定乙供等） 。 施工圖設(shè)計(jì)完成后，材料設(shè)備選型定板工作全部完成，立即著手進(jìn)行采購(gòu)相關(guān)工作，大大縮短了采購(gòu)時(shí)間。 在材料設(shè)備選型定板階段，加強(qiáng)與成本部門、采購(gòu)部門和項(xiàng)目的溝通聯(lián)系，把材料設(shè)備的成本因素和供貨方式前置考慮。 流程現(xiàn)狀 2 客 戶 投 訴 處 理 流 程客 戶 經(jīng) 營(yíng) 層黃 總辦 公 室客 服 主 管侯 總代 理 公 司提 出 書 面 投 訴向 相 關(guān) 領(lǐng) 導(dǎo) 反應(yīng)確 認(rèn) 投 訴 內(nèi) 容向 客 戶 反 饋 處理 意 見備 案權(quán) 限 內(nèi)提 交 領(lǐng) 導(dǎo)判 斷 影 響 性 ，提 出 處 理 意 見研 究 決 定 處 理方 案權(quán) 限 外工 程 部 進(jìn) 行 整改 ， 客 服 進(jìn) 行跟 蹤是 否 接 受是參 與 客 戶 協(xié) 調(diào)否整 改 完 成 ， 客服 驗(yàn) 收 后 通 知客 戶 驗(yàn) 收3 4 1 2 3 4 23 用問題樹的方法是尋找解決問題方案的有效途徑 流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化1設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)能力差 設(shè)計(jì)時(shí)間短 成圖質(zhì)量差 會(huì)審時(shí)間緊 對(duì)審圖要點(diǎn)缺乏經(jīng)驗(yàn) 責(zé)任心不高缺乏質(zhì)量意識(shí) 審圖不認(rèn)真 工作時(shí)間短 工期安排時(shí)間安排緊 審圖效果差 設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差 施工、監(jiān)理人員質(zhì)量意識(shí)低，監(jiān)控不到位 缺乏全壽命成本意識(shí)，質(zhì)量讓位于成本 人員材料選擇沒有征詢物業(yè)、工程部意見 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、方法，管理制度不健全 施工方自檢、監(jiān)理監(jiān)督檢查 沒有落實(shí)到位 監(jiān)理素質(zhì)低，不負(fù)責(zé) 對(duì)監(jiān)理單位管控不力 對(duì)施工單位管控不 到位 勞動(dòng)強(qiáng)度高 員工凝聚力差 隊(duì)伍選擇不合理 監(jiān)理職能弱化 施工單位施工組織 能力差 現(xiàn)場(chǎng)代表不穩(wěn)定 進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備監(jiān) 控不到位 選材標(biāo)準(zhǔn)低 材料設(shè)備質(zhì)量差 工序控制不嚴(yán) 人員素質(zhì)低 缺乏相關(guān)部門監(jiān)督 施工管理弱 質(zhì)量缺陷 合作方 選擇 開發(fā)進(jìn)度 材料選購(gòu) 施工組織 管理能力 進(jìn)度款支付不及時(shí) 口頭指令多，施工單位 對(duì)甲方失去信任 職責(zé)不清晰，工程部、研發(fā)部、合約 部對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料監(jiān)控力度不夠 24 清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和合理的組織管控模式是流程設(shè)計(jì)的基礎(chǔ) ? 為企業(yè)未來發(fā)展提供明確方向和實(shí)現(xiàn)步驟的考慮，其他問題都將在戰(zhàn)略指導(dǎo)下來展開。一般內(nèi)容包括： ? 組織結(jié)構(gòu) ? 管理模式 ? 功能劃分 ? 組織層級(jí)劃分 ? 權(quán)限劃分 ? 崗位說明書 ? 圍繞戰(zhàn)略的要求，提供與之配套的薪酬、考核等人力資源管理方案。一般內(nèi)容包括： ? 核心業(yè)務(wù)流程 ? 關(guān)鍵管理流程 ? 行政與人力資源管理流程等支持性流程 人力資源 組織與管控 模式 流程 戰(zhàn)略 正確的戰(zhàn)略 清晰的權(quán)責(zé)是流程優(yōu)化的基礎(chǔ) 基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的核心業(yè)務(wù)流程和計(jì)劃、成本等關(guān)鍵管理流程是流程優(yōu)化的重點(diǎn) 績(jī)效管理是流程有效實(shí)施的根本保障 25 科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)是流程管理的基礎(chǔ) 流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化1項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶需求滿足程度 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 26 優(yōu)化流程必須明確權(quán)責(zé)界面 流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化流程現(xiàn)狀評(píng)估與組織優(yōu)化1總部職能部門 項(xiàng)目 部 W BS 說明 項(xiàng)目拓展部 開發(fā)部 投資部 工程技術(shù)部 招標(biāo)采購(gòu)部 成本管理部 營(yíng)銷部 企管部 財(cái)務(wù)部 HR 部/ 其他部門 項(xiàng)目總經(jīng)理 工程部 合約成本部 銷售部 財(cái)務(wù) /綜合 編制《產(chǎn)品初步建議書》 ▲ △ △ △ △ △ 概念設(shè)計(jì)研究 ▲ △ △ 組織《概念設(shè)計(jì)方案》綜合評(píng)審 ▲ 編制《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃報(bào)告》 ▲ 組織集團(tuán)評(píng)審會(huì) ▲ 編制《項(xiàng)目控制性總體計(jì)劃》 △ △ △ △ △ △ △ ▲ △ △ △ 項(xiàng)目策劃階段 編制《項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)》 ▲ △ 規(guī)劃 設(shè)計(jì)階段 編制《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》 ▲ 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo) / 委托 ▲ △ △ △ 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位及中標(biāo)方案 ▲ △ △ △ 組織規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) ▲ △ △ △ △ △ 組織政府相關(guān)部門評(píng)審 ▲ △ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整并確認(rèn) ▲ △ 方案設(shè)計(jì)階段 編制《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》 ▲ 確定方案設(shè)計(jì)單位 ▲ △ △ △ △ 組織總圖、單體方案評(píng)審 ▲ 組織結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案評(píng)審 ▲ 組織公司和政府部門評(píng)審會(huì) ▲ 設(shè)計(jì)管理階段 方案報(bào)建 ▲ 27 系統(tǒng)規(guī)劃公司的流程管理體系－按類別分為管理流程和業(yè)務(wù)流程 管理流程 支持流程 核心業(yè)務(wù)流程 客戶 ? 為客戶直接提供產(chǎn)品或服務(wù)的流程，包括項(xiàng)目拓展、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售、服務(wù)等流程 ? 為業(yè)務(wù)流提供資源保障、服務(wù)支持的流程 ? 確保經(jīng)營(yíng)順利運(yùn)行的管理流程，主要包括：戰(zhàn)略管理、計(jì)劃預(yù)算