【正文】 萬平方米 高層 均價(jià) 5400元 /m2 輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求 江南佳園 …… 高層 均價(jià) 4600元 /m2 大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求 彩虹城 30萬平方米 聯(lián)排、高層 均價(jià) 4400元 /m2 翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主 主 流 客 戶 本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流的中高端客戶； 主要臵業(yè)目的是滿足居住升級(jí)需求 客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等 …… 24 客戶簡析 ?目標(biāo)客戶多屬 成熟型家庭 ?臵業(yè)目的為滿足 居住升級(jí)需求 ?客戶 重視家庭生活 ?對(duì)于產(chǎn)品舒適度， 生活氛圍有較高要求 本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為 全市主流的中高端客戶 ； 主要臵業(yè)目的是 滿足居住升級(jí)需求 客戶類型主要包括： 私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等 …… 25 呼和浩特東岸國際社區(qū) —— 依托景觀規(guī)劃將國際化與社區(qū)感做到極致，營造生活氛圍 ?呼和浩特東岸國際社區(qū) ?市區(qū)東河以東，與市區(qū)隔河相望，項(xiàng)目本身不鄰河 ?一地塊總建筑面積 26萬平方米。 ? 銀河灣星苑除地段優(yōu)勢(shì)外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源 ， 推出 5棟實(shí)現(xiàn) 90%消化率 銀河灣星苑 22 主要原因是常州城市面貌較差，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成亮點(diǎn) ?02年以來，蘇錫常三市均加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但常州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況明顯弱于蘇州、無錫。 21 少部分項(xiàng)目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)了良好的市場(chǎng)反應(yīng) 規(guī)模 價(jià)格 核心競(jìng)爭力 天安河濱 …… 均價(jià) 5600元 /m2 依托景觀規(guī)劃與地層的綠化體現(xiàn)社區(qū)感，與，同時(shí)具備外部河景資源 銀河灣星苑 建筑面積 11萬平方米 均價(jià) 6000元 /m2 部分強(qiáng)調(diào)社區(qū)與景觀規(guī)劃，依托售樓處展示 ? 天安河濱 1999年面市，到現(xiàn)在仍是當(dāng)?shù)刂?xiàng)目，高認(rèn)知的住宅小區(qū)。 本項(xiàng)目競(jìng)爭范圍的界定：跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)范疇 —— 以老城區(qū)的土地稀缺性來提升本項(xiàng)目價(jià)值 萊蒙都會(huì) 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 本項(xiàng)目 天禧星園 鵬欣麗都 星河名居 國泰新都 天安河濱 江南佳園 ?考慮到核心老城區(qū)土地資源的稀缺性 ?本項(xiàng)目納入核心老城區(qū)的范圍以提升項(xiàng)目價(jià)值 19 核心老城區(qū)市場(chǎng)成熟，價(jià)格高，消化快 —— 同時(shí)，新盤供應(yīng)缺失 規(guī)模 物業(yè)類型 價(jià)格 銷售情況 嘉宏盛世 10萬商業(yè)， 900多戶住宅 高層、商業(yè) 一期均價(jià) 6000多元 / m2 ；二期 7000元 / m2起價(jià) 一期 ，兩幢，二期 11月開盤，推出一棟半 萊蒙都會(huì) 58萬平方米 高層、商業(yè) 均價(jià) 8500元 /m2（含 15002023的精裝修） 06年 9月 23日開盤，推出一棟，售完 鵬欣 2023年常州住宅建設(shè)情況 2023年常州住宅用地出讓計(jì)劃 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)在售住宅樓盤（包括商住兩用） 80余個(gè)。 開發(fā)狀態(tài) 大片待開發(fā)土地，未來競(jìng)爭激烈 產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢 處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最活躍地區(qū) 產(chǎn)業(yè)支持 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 原有產(chǎn)業(yè) 高新產(chǎn)業(yè) 15 老城區(qū)趨于成熟、配套完整、價(jià)格梯度明顯；中心老城區(qū)成為價(jià)格高地 ? 常州市區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，開發(fā)商整體水平較高，重視小區(qū)規(guī)劃 ? 從城市中心向周邊價(jià)格出現(xiàn)明顯梯度 ? 區(qū)域客戶和跨區(qū)域客戶同時(shí)存在，高端市場(chǎng)成熟 中心區(qū)，價(jià)格最高點(diǎn)， 6000以上高端產(chǎn)品市場(chǎng)成熟 次中心區(qū)，價(jià)格5000以上，投資者較多 第三梯度，價(jià)格適中， 4000以上，銷售旺盛 邊緣地帶，高層價(jià)格在 4000以下，但仍高于武進(jìn)區(qū)，別墅類產(chǎn)品銷售旺盛 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！? 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武進(jìn)區(qū) 中心城區(qū) 新北區(qū) 訪談?dòng)^點(diǎn) ?“常州人認(rèn)為老城區(qū)才算市區(qū)，其他地區(qū)是郊區(qū)，都想到市區(qū)買房。 7 本項(xiàng)目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì) ?地塊內(nèi)部與周邊資源缺乏 ?項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，蘭陵路、晉陵路、勞動(dòng)路是城市的核心干道 傳統(tǒng)核心老城區(qū) 本項(xiàng)目 8 本片區(qū)高檔住宅集中，常州人心目中傳統(tǒng)高端人群匯集居住區(qū)域，區(qū)域認(rèn)知好 九洲服裝城 常州電腦城 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 江南佳園 天安河濱花園 水岸人家 本項(xiàng)目： 占地 20余萬平方米 建筑面積 60萬平方米以上 用地性質(zhì)為商住綜合用地（ 1號(hào)地塊含商業(yè)） 9 交通優(yōu)勢(shì)為勞動(dòng)路一帶帶來了大量的人流，沿勞動(dòng)路有較好的商業(yè)氛圍，商業(yè)檔次主要集中在中低檔 九洲服裝城 常州電腦城 嘉宏盛世 乾盛蘭庭 賓館酒店 街鋪 娛樂 10 項(xiàng)目界定 —— 位于市中心的綜合大盤項(xiàng)目 屬性 詮釋 區(qū) 位 屬 性 ? 位于長三角的城市群 ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá) ? 常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分 ? 常州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，整體水平較高 ? 居住氛圍較濃，高檔住宅區(qū)較多 ? 周邊配套成熟，人口集中 ? 區(qū)域認(rèn)知度高 ? 位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)認(rèn)知的高端人群居住區(qū) ? 在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項(xiàng)目 項(xiàng) 目 屬 性 ? 市中心大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目 ? 住宅＋商業(yè)用地 ? 占地約 300畝，建面近 60萬平米 ? 大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè) ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 生活配套齊全 ? 常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動(dòng)路 ? 附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、嘉宏盛世接近 10萬平米商業(yè)，本項(xiàng)目接近 10萬平米商業(yè) ? 地塊自然資源條件一般 ? 缺少稀缺性自然景觀資源 ? 由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏 項(xiàng)目界定 11 報(bào)告思路 項(xiàng)目界定與地塊資源解析 競(jìng)爭市場(chǎng)與初步定位 布局意向及產(chǎn)品初步建議 經(jīng)濟(jì)分析 啟動(dòng)區(qū)策略 住宅 商業(yè) 12 武進(jìn)區(qū) 老城區(qū) 新北區(qū) 常州商品房市場(chǎng)分為老城區(qū)、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)三個(gè)板塊，老城區(qū)為價(jià)格最高點(diǎn) 特征：新北區(qū)，行政新區(qū) 價(jià)格： 30006500左右 客戶：主要客戶是公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客 特征：核心區(qū)位 價(jià)格： 6000以上 客戶：全市客戶心目中的最佳區(qū)位，吸引大量高端客戶及投資者 特征：武進(jìn)區(qū) 價(jià)格： 3500左右 客戶：武進(jìn)私營業(yè)主、教師、公務(wù)員等 特征：次中心第二梯度 價(jià)格： 5000以上 客戶：以周邊客戶為主，少量投資 特征：外圍區(qū)域 價(jià)格： 4000左右 客戶：二次臵業(yè)者，常州、武進(jìn)兩個(gè)區(qū)域 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 附近片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較多、體量也較大。 與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力 6 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“ 優(yōu)化中心，拓展南北 ”， 項(xiàng)目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)域 城市規(guī)劃 提升中心 ? 項(xiàng)目位于市中心，北靠勞動(dòng)中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路。 常州城市建設(shè)整體投入力度相對(duì)較小，影響城市形象提升 —— 與經(jīng)濟(jì)高速增長形成明顯反差 ?02年以來，蘇錫常三市均加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，但常州基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況明顯弱于蘇州、無錫。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積 4375平方公里，全市總?cè)丝?