房地產(chǎn)營銷策劃培訓(xùn)課件-展示頁
2025-02-24 04:44本頁面
【正文】 占地面積 ：建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，或指地塊總面積。 ? 容積率 ：居住建筑總面積（平方米）／居住建筑用地面積（平方米）。 ? 綠地率 ：在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。 ? 綠化覆蓋率 ：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %）。在 本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為 。換言之，策劃是找出事物因果關(guān)系，衡度未來可采取之途徑，作為目前決策之依據(jù)。策劃如同一座橋，它連接著我們目前之地與未來我們要經(jīng)過之處。 ? 策劃具有明確的目的性。 ? 策劃是按特定程序運(yùn)轉(zhuǎn)的系統(tǒng)工程。 ? 中國的房地產(chǎn)策劃最早出現(xiàn)在 90年代的廣東 ? 典型案例 ——廣東順德碧桂園項(xiàng)目 ? 楊國強(qiáng)與王志剛的貴族學(xué)校與文化地產(chǎn) ? 地域性（區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域市場、項(xiàng)目區(qū)位） ? 系統(tǒng)性（由多個階段、多少子系統(tǒng)組成） ? 前瞻性（房地產(chǎn)項(xiàng)目周期、超前的眼光和預(yù)見性） ? 市場性（以市場為主導(dǎo)、隨市場而變化、引導(dǎo)市場） ? 創(chuàng)新性（定位與方法手段的創(chuàng)新 ） ? 操作性（市場環(huán)境上、實(shí)施方法上、易于操作和實(shí)施） ? 多樣性（多種方案的權(quán)衡、根據(jù)市場變化予以調(diào)整） 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃特征 物業(yè)發(fā)展 可行性研究 前期策劃 項(xiàng)目定位 物業(yè)發(fā)展 市場研究 項(xiàng)目定位 市場推廣 營銷策略 執(zhí)行方案 項(xiàng)目策劃工作基本流程 銷售執(zhí)行 第一階段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究內(nèi)容 第二階段 前 期 策 劃 第一步：項(xiàng)目研究 —— why 第二步：項(xiàng)目定位 —— what 第三步：物業(yè)發(fā)展 —— how 一、項(xiàng)目 研究 宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目價(jià)值分析競爭環(huán)境分析潛在客戶分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 地塊 宏觀環(huán)境研究 ① 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢（通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響（如北京 2023年奧運(yùn)會、上海 2023年世博會、南京2023青奧會） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況（ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） ② 房地產(chǎn)市場環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級市場） ? 板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 項(xiàng)目價(jià)值分析 ① 區(qū)位價(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） ② 項(xiàng)目資源分析 ? 自然資源（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） 競爭對手及成功案例研究 ① 同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競爭項(xiàng)目分析 通過對在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競爭 或者 潛在競爭 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等 ? 同價(jià)格：包含 同單價(jià) 和 同總價(jià) 兩個方面 研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格、客戶、銷售狀況 研究方法：現(xiàn)場踩盤、調(diào)查問卷、網(wǎng)絡(luò)收集、小組討論 ② 經(jīng)典樓盤分析
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