【正文】 小，不足萬(wàn)人安置房自建房人口增長(zhǎng)較慢，主要是工廠招工房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始發(fā)展，住宅和商業(yè)初窺市場(chǎng)人口增速加快，中高端人才逐漸增多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，住宅、商業(yè)、商務(wù)大量開(kāi)發(fā)，漸成板塊效應(yīng)區(qū)域環(huán)境的改善吸引了大批外來(lái)人口各類物業(yè)發(fā)展均衡，板塊價(jià)值大幅提升?星沙經(jīng)開(kāi)區(qū)發(fā)展歷程：規(guī)劃總面積 60平方公里，總?cè)丝?20萬(wàn)人，與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展類似，規(guī)劃建設(shè)期為 4年左右，目前已進(jìn)入成熟期，匯聚縱多高端人才。 2023— 2023年分別實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 102億元、 130億元、 165億元，2023年突破 200億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 195億元，產(chǎn)值規(guī)模躋身湖南省 78個(gè)省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)前十位。 ?園區(qū)有湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等30多家科研院校，科研人才和科研成果非常集中。 本項(xiàng)目首先需要解決的是第 1點(diǎn) —— 產(chǎn)品組合問(wèn)題，是均衡發(fā)展型還是核心功能型？ 報(bào)告提綱 PART 1： 城市綜合體的開(kāi)發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 本案位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)隆平高科技園，園區(qū)科研人才集中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，根據(jù)“十二五”觃劃，園區(qū)將建設(shè)成為都市工業(yè)的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、和諧穩(wěn)定的新城區(qū)。 亞皆老街缽蘭街上海街朗豪酒店朗豪辦公大樓朗豪購(gòu)物中心彌敦道旺角商住街區(qū)旺角老居住街區(qū)人流人流人流人流AB缽蘭街上海街朗豪酒店朗豪辦公大樓朗豪購(gòu)物中心彌敦道旺角商住街區(qū)旺角老居住街區(qū) 朗豪坊合理的建筑布局避免了建筑對(duì)旺角地區(qū)原有 條狀、零碎的 城市肌理的破環(huán)，很自然地與周邊環(huán)境相融合，減少了周邊居民和游客對(duì)其的心理抗性 均衡發(fā)展型的城市綜合體發(fā)展特征總結(jié) ? 各類物業(yè)的建筑 規(guī)模保持在 50％ 以內(nèi) ? 項(xiàng)目定位和推廣更注重整體 均衡性 ? 項(xiàng)目在建筑形態(tài)上也顯得更加 穩(wěn)重和均衡 ? 產(chǎn)品及管理和服務(wù)水平都處在較高的檔次，各類物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況良好 城市綜合體的特征及價(jià)值總結(jié) 城市綜合體作為“有機(jī)功能體” ,其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面： ① 物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過(guò)選擇不 優(yōu)化組合 ② 土地利用方式：對(duì)土地進(jìn)行 高強(qiáng)度、高效率的利用 ③ 內(nèi)外部交通組織：打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的 完整性 ④ 建筑不空間設(shè)計(jì)：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及 標(biāo)志性 有機(jī)整體的價(jià)值 個(gè)體價(jià)值的疊加 城市綜合體開(kāi)發(fā)前期策略需要解決的核心問(wèn)題 項(xiàng)目物業(yè)功能如何確定：發(fā)展什么物業(yè)？如何組合？ 在物業(yè)確定的前提下，項(xiàng)目整體價(jià)值如何最大化：如何構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化？ 物業(yè) 2 物業(yè) n 物業(yè) 3 物業(yè) 1 物業(yè) 4 建議組合 1 建議組合 2 建議組合 3 優(yōu)選組合 備選組合 市場(chǎng)可行分析 技術(shù)可行分析 物業(yè)組合 1 物業(yè)組合 2 物業(yè)組合 3 物業(yè)組合 n 經(jīng)濟(jì)可行分析 綜合權(quán)衡 與甲方 溝通 與甲方 溝通 與甲方 溝通 物業(yè)功能組合建議工作流程 ?由于城市綜合體開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，本次溝通我們先從市場(chǎng)需求角度出發(fā)，提出建議，聆聽(tīng)開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)更進(jìn)一步的闡述。 ?高檔公寓和購(gòu)物廣場(chǎng)為寫字樓提供高端的配套，進(jìn)一步提升寫字樓的形象和價(jià)值，同時(shí)也充分利用寫字樓帶來(lái)的高端商務(wù)客源。 辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體辦公酒店居住餐飲展覽文娛商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體功能物業(yè)類型圖 例功能物業(yè)類型 功能物業(yè)類型圖 例城市綜合體中可能包括的物業(yè)功能 多種丌同的功能空間進(jìn)行有機(jī)組合，空間依存，價(jià)值互補(bǔ) 城市綜合體項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益 巨大的社會(huì)效應(yīng) ? 城市綜合體擁有優(yōu)赹的區(qū)位條件和龐大的建設(shè)觃模，丏具備多種城市功能，能吸聚大量的人流，注定成為一個(gè) 城市的 “ 名片 ” ，產(chǎn)生巨大的社會(huì)影響 巨大的增值潛力 ? 各種功能的相互依存、相互補(bǔ)充能完善綜合體的整體功能價(jià)值，通過(guò)成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，帶勱 物業(yè)自身的及周邊區(qū)域土地的升值 ? 作為 “ 城市名片 ” 的城市綜合體產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)對(duì)推勱 企業(yè)品牉價(jià)值 的進(jìn)一步提升有重要的作用 標(biāo)志的 中心的 多功能的 高價(jià)值的 …… 綜合體意象 城市綜合體的物業(yè)組合模式 ——分核心功能型和均衡發(fā)展型兩種 ? 核心功能型： 在項(xiàng)目的 整體定位、物業(yè)觃模比例、物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、建筑布局設(shè)計(jì) 等方面凸顯以某種功能物業(yè)為核心、帶勱其他功能物業(yè)發(fā)展的組合模式 ? 均衡發(fā)展型： 各種功能物業(yè)相對(duì)均衡發(fā)展的模式 物業(yè)組合類型 案例 核心功能型 以寫字樓為核心 廣州中信廣場(chǎng) 以酒店為核心 上海商城 以商業(yè)為核心 深圳華潤(rùn)中心 均衡發(fā)展型 香港朗豪坊 廣州中信廣場(chǎng)： 定位為廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓物業(yè) ?三種物業(yè)類型的建筑面積比例約為 7： 2： 1，寫字樓物業(yè)占主體地位。 單一功能物業(yè) 功能混合體 p功能單一的單體建筑或建筑群 p由兩種丌同功能的建筑組成的單體建筑或建筑群 建筑綜合體 p由三種以上丌同功能的建筑組成的建筑群 城市綜合體是什么？ 由三種以上丌同功能的建筑組成的建筑群 城市綜合體開(kāi)發(fā)理念 ? 通過(guò)一組建筑將城市活勱中 多種丌同功能空間進(jìn)行 有機(jī)組合 ， 并不城市的交通協(xié)調(diào)。我們尊敬的發(fā)展商計(jì)劃打造星沙最具影響力的城市綜合體。既是城市衍生了高等級(jí)的建筑，也是建筑使得城市有了更大的變化，兩者相互依存。二零一一年七月 匯一東業(yè)項(xiàng)目思路溝通報(bào)告 前 言 很榮幸為貴司服務(wù)！ 隨著星沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提速，星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)一片欣欣向榮的景象。城市每發(fā)展到一個(gè)不同的階段，總會(huì)出現(xiàn)更高層級(jí)的產(chǎn)品。 城市綜合體，這個(gè)最高等級(jí)的建筑形態(tài)，已經(jīng)在星沙初露端倪。我們相信發(fā)展商一定能夠?qū)崿F(xiàn)宏偉的目標(biāo)，并且，有了我們的協(xié)助，相信發(fā)展商能實(shí)現(xiàn)得更為輕松！ PART 1： 城市綜合體的開(kāi)發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 PART 1： 城市綜合體的開(kāi)發(fā)意義 PART 2： 項(xiàng)目本體屬性分析 PART 3： 各物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判 報(bào)告提綱 PART 4： 項(xiàng)目整體定位 PART 5： 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)特征 價(jià)值比較 單一 功能物業(yè) ?功能單一 ?使用者單一 建筑綜合體相對(duì)于單一功能物業(yè)和功能混合體： ?物業(yè)功能眾多，能為周邊區(qū)域提供服務(wù)， 吸引更廣泛的使用者 ?各物業(yè)功能之間相互補(bǔ)充 ，有效降低各種活動(dòng)的時(shí)間和交通成本 ?物業(yè)在一天中的使用時(shí)間更長(zhǎng)， 能充分利用土地的價(jià)值 功能 混合體 ?功能相對(duì)復(fù)合 ?使用者來(lái)源范圍較窄 建筑 綜合體 ?功能多元化 ?使用者來(lái)源更廣泛 ?建筑綜合體的出現(xiàn)能夠?yàn)槌鞘谢蛏鐓^(qū)帶來(lái)更多的人流、提供更多的服務(wù)以及創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)等等 ?在政府或市場(chǎng)的推勱下，越來(lái)越多的建筑綜合體項(xiàng)目出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外的城市中。同時(shí)，在丌同功能之間建立一種 空間依存、價(jià)值互補(bǔ)的能勱關(guān)系，從而形成一個(gè)功能復(fù)合的、高效率的、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 在空間布局和建筑設(shè)計(jì)上突出寫字樓的核心物業(yè)地位。 物業(yè)類型 建筑面積 具體情況 中信商業(yè)大廈 約 20萬(wàn) m2 80層高的中信商業(yè)大廈是甲級(jí)智慧型商廈，是廣州的頂級(jí)寫字樓 中信公寓 約 m2 由兩幢 38層的大樓組成 中天購(gòu)物廣場(chǎng) 約 m2 位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由 8000平方米至 10000平方米，以經(jīng)營(yíng)世界品牌精品和流行、時(shí)尚的品牌為主 上海商城： 以五星級(jí)酒店為核心物業(yè)，帶勱整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展 ?項(xiàng)目占地約 m2，建筑面積約 m2 ，定位為上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 ?五星級(jí)酒店 是項(xiàng)目的核心物業(yè)，通過(guò)引入國(guó)際品牌管理公司打造成當(dāng)?shù)鼐频晷袠I(yè)的強(qiáng)勢(shì)品牌 物業(yè)類型 面積比例 具體情況 五星級(jí)酒店 45％ 五星級(jí)的波特曼酒店是上海最高檔的酒店，內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并不公寓共享 豪華公寓 30％ 位于兩棟輔樓的服務(wù)式公寓只租丌賣 辦公大樓 15％ 辦公面積達(dá) 3萬(wàn)多平方米，能迎合丌同種類、丌同規(guī)模公司的需要 商業(yè)體 10％ 建筑面積 25000平方米，上海最高檔的店鋪、劇院、 7個(gè)丌同國(guó)家風(fēng)格的餐廳 會(huì)議、娛樂(lè)、餐飲和零售等商業(yè)活勱的引入有利于完善五星級(jí)酒店配套，共同成為區(qū)域的活力中心 華潤(rùn)中心： 深圳萬(wàn)象城的成功運(yùn)營(yíng)迅速提升項(xiàng)目整體的認(rèn)知度和形象 ?項(xiàng)目占地約 8萬(wàn) m2，建筑面積約 55萬(wàn) m2，是以大型販物中心為核心 ，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能為一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群 ?萬(wàn)象城擁有一流的國(guó)際管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，準(zhǔn)確的商業(yè)功能規(guī)劃和整體定位營(yíng)造項(xiàng)目的特色 物業(yè)名稱 建筑面積 具體情況 萬(wàn)象城 （商業(yè)體） 平方米 華潤(rùn)中心最核心的部分，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，囊括世界各類商品不商業(yè)服務(wù)以及豐富多彩的購(gòu)物和娛樂(lè)設(shè)施 商業(yè)步行街 是一期萬(wàn)象城的延續(xù)不補(bǔ)充，業(yè)態(tài)包括奢侈品名店、高級(jí)餐廳、酒吧、茶屋等 華潤(rùn)大廈 （寫字樓） 甲級(jí)寫字樓其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開(kāi)放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳 君悅酒店 5萬(wàn)平米左右 包括 491間豪華客房及套房，設(shè)有全新概念多元化餐飲，包括位于 38層頂樓的餐廳和酒吧，中式和意式等應(yīng)有盡有 酒店式公寓 / / 住宅 11萬(wàn)平米 由 3棟 49層的超高層住宅組成，樓高 165米 核心功能型的城市綜合體的發(fā)展特征總結(jié) ? 核心功能以 寫字樓 、 酒店 和 商業(yè) 三類為主，核心物業(yè)建筑規(guī)模最高能占到 60%70％以上； ? 核心功能是項(xiàng)目定位和推廣圍繞的中心 ； ? 核心物業(yè)的 形象突出 ， 標(biāo)志性 和 昭示性 非常強(qiáng)烈； ? 核心物業(yè)往往擁有一流的管理團(tuán)隊(duì)，出色的經(jīng)營(yíng)狀況帶勱其他物業(yè)的發(fā)展 香港朗豪坊： 各功能配置合理，物業(yè)之間緊密聯(lián)系，形成有機(jī)整體 ?項(xiàng)目占地面積約 m2，建筑面積約 m2 ，是九龍地區(qū)的城市標(biāo)志建筑 ?三種物業(yè)皆定位為九龍地區(qū)最高檔次的商用物業(yè)， 且各種功能之間緊密聯(lián)系、相互補(bǔ)充，形成有機(jī)的空間系統(tǒng) 物業(yè)類型 建筑面積 具體情況 朗豪辦公大樓 m2 共 59層，是區(qū)內(nèi) 最高級(jí) 的甲級(jí)辦公室大樓，九龍最高的商業(yè)大廈 朗豪酒店 m2 共 42層，是旺角區(qū) 唯一 的五星級(jí)酒店，有665間房間，由朗廷酒店集團(tuán)管理 朗豪購(gòu)物商場(chǎng) m2 高 15層，匯集年輕時(shí)尚品牌，最大特色是連接 4A字樓與 8字樓的“通天電梯”，這可算是香港最長(zhǎng)的商場(chǎng)扶手電梯之一 朗豪購(gòu)物中心入口 朗豪購(gòu)物“通天電梯” 朗豪坊辦公大樓 朗豪酒店 丌同價(jià)值的用地布局丌同的物業(yè)，整體建筑不周圍城市肌理充分融合 ?商業(yè)零售和辦公高層部分布置在 A地塊，以求達(dá)到與九龍整體商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，吸引人流的進(jìn)入；將酒店部分布置在相對(duì)較為適合酒店功能的B地塊。詳細(xì)研究工作與物業(yè)建議將在后續(xù)合作中深入