中原策劃流程培訓(xùn)-前期策劃篇-展示頁
2025-02-21 20:00本頁面
【正文】 凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究?jī)?nèi)容 第二階段 項(xiàng) 目 研 究 項(xiàng)目研究？ 市場(chǎng)研究？ 宏觀環(huán)境分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項(xiàng)目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 宏觀環(huán)境研究 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響 （如北京 2023年奧運(yùn)會(huì)、上海 2023年世博會(huì)） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 板塊布局 （熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） （ 1）區(qū)位價(jià)值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項(xiàng)目資源分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 通過對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競(jìng)爭(zhēng) 或者 潛在競(jìng)爭(zhēng) 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。中原策劃流程培訓(xùn) 前期策劃篇 策劃？ 前期策劃？ 前期策劃的總體流程 可 行 性研 究?jī)r(jià) 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟(jì) 效 益分 析推 廣 方 案項(xiàng) 目 研 究市 場(chǎng) 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第一階段 可 行 性 研 究 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 ? 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 同區(qū)位：包含 同一地段 或 同等地段 兩個(gè)方面。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量 產(chǎn)品特點(diǎn) 價(jià)格 客戶 研究方法：踩盤、小組討論、問卷 （ 2）經(jīng)典樓盤分析 通過對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。 研究?jī)?nèi)容：開發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析 潛在客戶群研究 —— 以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究 （ 1）確定研究對(duì)象 項(xiàng)目 周邊客群 新生客群 投資客群 特有客群 歷史客群 （ 2）確定研究?jī)?nèi)容 客戶基本特征 置業(yè)能力 需求特點(diǎn) 置業(yè)原因 需求特點(diǎn) 收入水平、置業(yè)計(jì)劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點(diǎn)、現(xiàn)有居住狀況等 得出調(diào)研結(jié)論 未來的市場(chǎng)狀況 23年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè) 需求趨勢(shì)預(yù)測(cè) 客戶消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 可能的客戶 客戶可能的區(qū)域 客戶層面 購買力狀況 可能的產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn) 可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)） 第三階段 項(xiàng) 目 定 位 定位（ Positioning) 有史以來對(duì)美國營(yíng)銷影響最大的觀念！ 定位 即 預(yù)期客戶頭腦里已有的想法 ！ [美 ]艾 特勞特 /著 ◎王恩冕 于少蔚 /譯 SWOT分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 房地產(chǎn)定位的目的： 尋找均衡點(diǎn) 產(chǎn)品 客戶 投資效益 SWOT分析 strength（優(yōu)勢(shì)） weakness（劣勢(shì)） Opportunity (機(jī)會(huì) ) Threat （威脅） 客戶定位 ?生 命 階 段 ?收 入 水 平
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