【正文】 10 20 30 40 50 60 70 80 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 年份 億元 北京開發(fā) 外地開發(fā) 物業(yè)持有 總計 戰(zhàn)略準(zhǔn)備期 戰(zhàn)略突破期 戰(zhàn)略發(fā)展期 過渡條件 外部條件 ?開發(fā)收益率下降，持有收益率上升 ?金融市場成熟，出現(xiàn)不同收益要求和風(fēng)險承受能力的投資者 內(nèi)部條件 ?資金能力 ?股東要求 – 穩(wěn)定低風(fēng)險回報 ?市場份額 BB 根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃， 2023年后土地開發(fā)和物業(yè)持有的職能歸入土地和物業(yè)持有公司 (或事業(yè)部 )，房地產(chǎn)開發(fā)職能根據(jù) AA先鋒的準(zhǔn)備程度適時轉(zhuǎn)入 AA先鋒公司 2023年組織結(jié)構(gòu)示意圖 AAA 房產(chǎn)開發(fā) (AA先鋒 ) 土地開發(fā) 房地產(chǎn)服務(wù) （新概念、物業(yè)管理） 物業(yè)持有 戰(zhàn)略研發(fā)部 總經(jīng)理辦公室 人力資源部 信息系統(tǒng)部 公共關(guān)系部 財務(wù)部 根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃， 2023年后 AAA將形成土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有和房地產(chǎn)服務(wù)四大業(yè)務(wù)體系（組建相關(guān)公司或事業(yè)部），總部將形成房地產(chǎn)投資公司的職能 BB 現(xiàn)有 AA的項目制組織結(jié)構(gòu)便于公司對市場變化做出快速反應(yīng)，但是當(dāng) AA的目標(biāo)是成為國際管理規(guī)范的專業(yè)房地產(chǎn)投資商時，這種體制的弊端就顯現(xiàn)出來了 AAA組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀評估 發(fā)展大廈 董事會 副總經(jīng)理 總經(jīng)理 工程預(yù)算部 財務(wù)管理部 業(yè)務(wù)系統(tǒng) 支持系統(tǒng) 主要子公司 總經(jīng)理辦公室 人事行政部 法 律 部 會 計 部 廣場房地產(chǎn) 世界房地產(chǎn) 新世界商城 鼎安物業(yè) 龍山置業(yè) 萬泉花園物業(yè) 東潤科技發(fā)展 京伯房地產(chǎn) 新概念集成住宅 萬置房地產(chǎn) 資料來源 : AA 優(yōu)勢 ： ?適應(yīng)不穩(wěn)定的環(huán)境 ?項目責(zé)任明確，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)清晰，顧客滿意度高 ?項目公司能夠更好的滿足市場需求 ?決策分權(quán)，項目公司對市場變化反應(yīng)迅速 ?便于針對項目的資本運作 劣勢 ： ?總部職能部門失去了規(guī)模經(jīng)濟 ?項目公司之間缺乏溝通 ?總部對項目公司的管理容易失控 ?總部的核心能力難以形成 業(yè)務(wù)開發(fā)部 BB 運營控制中心 戰(zhàn)略管理中心 職能管理中心 資本運營中心 公司總部組織定位連續(xù)體 公司下屬業(yè)務(wù)多元化且無相關(guān)性 公司下屬業(yè)務(wù)高度相關(guān)且具有協(xié)同效應(yīng) 組織特征 ?公司總部審查財務(wù)狀況，并分配公司資金等資源，總部成為控股公司。 ?公司總部設(shè)定總體戰(zhàn)略方向，各業(yè)務(wù)單元制訂相應(yīng)戰(zhàn)略，并與總公司戰(zhàn)略方向一致。 典型公司 ?中關(guān)村科技 ?中國普天 ?通用電器 ?寶潔 。對于具體公司而言，可能兼有四種模式的內(nèi)涵 BB 投資運營中心 戰(zhàn)略管理中心 運營控制中心 職能管理中心 集團介入業(yè)務(wù)的程度 業(yè)務(wù)單元自主職能的程度和層次 集團價值 部門的設(shè)置 集團部門的角色和職能 集團部門的規(guī)模 ?小而少。 ?方向性的。 ?集中于戰(zhàn)略和財務(wù)評估、指導(dǎo)。 ?頻繁的。 ?深入的、頻繁的、 ?集中于職能部門、營運和業(yè)務(wù)單元的協(xié)同。 ?營運自主。 ?自主權(quán)自高層運營層面。 ?負(fù)責(zé)盈利能力。 ?業(yè)務(wù)單元負(fù)責(zé)營運業(yè)績和成本控制。 ?股東價值 ?企業(yè)價值（文化） ?企業(yè)管理流程，標(biāo)準(zhǔn)操作 ?基本上集中體現(xiàn)于部門層級的管理標(biāo)準(zhǔn)。 ?其余在營運實體層次。 ?業(yè)務(wù)單元運營。 ?業(yè)務(wù)單元層面業(yè)務(wù)運作與日常管理操作。整合各項目的資源 負(fù)責(zé)項目具體的日常運作，業(yè)務(wù)運作的重點是降低成本、保證質(zhì)量和提供更好的服務(wù) BB 價值鏈分析圖 根據(jù) AA2023年之前成為領(lǐng)先的高端房地產(chǎn)開發(fā)商的戰(zhàn)略準(zhǔn)備期規(guī)劃， 20232023年戰(zhàn)略準(zhǔn)備期組織結(jié)構(gòu) AA總部業(yè)務(wù)部門設(shè)立依據(jù)行業(yè)價值鏈的業(yè)務(wù)鏈條，使總部形成房產(chǎn)開發(fā)的核心能力，總辦等管理部門則構(gòu)成價值鏈的管理體系 供應(yīng)商 戰(zhàn)略與 研發(fā) 土地 選購 項目 策劃 項目 管理 營銷 總經(jīng)理辦公室 人力資源 會計 法律 AA的價值鏈分析 財務(wù)管理 服務(wù) 管理流程體系 業(yè)務(wù)流程體系 規(guī)劃設(shè)計部 工程管理部 工程預(yù)算部 市場營銷部 客戶服務(wù)部 企業(yè)發(fā)展部 2023年以后，企業(yè)發(fā)展部和業(yè)務(wù)開發(fā)部進一步可以擴展成為土地公司和物業(yè)持有公司 ， 形成 AA在房地產(chǎn)價值鏈上的延伸 以新概念和物業(yè)管理公司為起點，發(fā)展未來的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù) 通過建立新的組織結(jié)構(gòu)，可以幫助 AA從以項目為導(dǎo)向的公司向流程、決策為導(dǎo)向的公司，每個項目可看作為一個流程 業(yè)務(wù)開發(fā)部 客戶 公共關(guān)系 BB 目前正在討論的過渡時期的組織結(jié)構(gòu)是一種以決策為導(dǎo)向的矩陣式結(jié)構(gòu)，總部的控制力和核心能力得到加強，并保留了對市場的快速反應(yīng)能力，項目間的溝通也得以加強 矩陣式組織結(jié)構(gòu)示意圖 先鋒置業(yè) 項目 B 項目 C 項目 X 項目 A 業(yè)務(wù)系統(tǒng) 管理系統(tǒng) 研 發(fā) 客戶關(guān)系 供 應(yīng) 鏈 業(yè)務(wù)開發(fā)部 工程管理部 市場營銷部 客戶服務(wù)部 會 計 部 總經(jīng)理辦公室 人力資源部 法 律 部 財 務(wù) 管理部 工程預(yù)算部 規(guī)劃設(shè)計部 企業(yè)發(fā)展部 公 共關(guān)系 部 BB 新矩陣式組織結(jié)構(gòu) 溝通與協(xié)作 ?員工須具有極強的跨部門溝通能力和協(xié)作能力 ?需要建立高效的信息體系保證組織內(nèi)部不同部門之間的溝通 人員配備 ?總部職能部門需要配備具有權(quán)威性的專業(yè)人才，以滿足項目需要 ?新設(shè)立的企業(yè)發(fā)展部是公司高層管理的智囊團，對人員的要求極高 匯報關(guān)系 ?矩陣式結(jié)構(gòu)下的項目人員可能會因面臨總部職能部門和項目的雙重領(lǐng)導(dǎo)，而無所適從 ,積極性降低 運作成本 ?由于內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)增加，總部人員增加，會造成總部運作成本增加 ?新部門的增設(shè)無疑會增加總門的人工成本 資源分享 ?各項目會因共同分享職能部門的人才而進行人力資源的爭奪 新的結(jié)構(gòu)會也對 AA帶來新的挑戰(zhàn)，提出新的要求，相應(yīng)的， AA需要建立完善的信息系統(tǒng)，加強員工團隊精神，提高人員素質(zhì)，建立知識分享體系以應(yīng)對潛在的挑戰(zhàn) 新的矩陣式組織結(jié)構(gòu)潛在問題分析 BB 業(yè)務(wù)系統(tǒng)部門職責(zé)：業(yè)務(wù)開發(fā)部與規(guī)劃設(shè)計部 職責(zé) ?項目可行性研究 ?項目投資經(jīng)營模式研究 ?開發(fā)計劃管理 ?土地政策研究和土地儲備 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－與其他職能部門相互配合 對下－－項目公司開發(fā)計劃管理 業(yè)務(wù)開發(fā)部 工程預(yù)算部 業(yè)務(wù)開發(fā)部 規(guī)劃設(shè)計部 工程管理部 業(yè)務(wù)系統(tǒng) 客戶服務(wù)部 市場營銷部 規(guī)劃設(shè)計部 職責(zé) ?規(guī)劃設(shè)計管理 ?產(chǎn)品研究 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－與其他職能部門相互配合 對下－－對項目公司的實施監(jiān)控指導(dǎo) BB 業(yè)務(wù)系統(tǒng)部門職責(zé)：工程管理部與工程預(yù)算管理部 工程管理部 職責(zé) ?工程新技術(shù)新材料研究與跟蹤 , 信息的收集與提供 ?工程規(guī)范化管理流程與規(guī)定 ?工程進度計劃的統(tǒng)計及監(jiān)控 ?設(shè)計質(zhì)量及工程質(zhì)量的監(jiān)控 大宗材料、設(shè)備的采購監(jiān)控 供應(yīng)商管理 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－與其他職能部門相互配合 對下－－對項目提供相關(guān)服務(wù)指導(dǎo)和進 行相應(yīng)的管理 業(yè)務(wù)開發(fā)部 規(guī)劃設(shè)計部 工程管理部 業(yè)務(wù)系統(tǒng) 客戶服務(wù)部 市場營銷部 工程預(yù)算管理部 職責(zé) ?制定并監(jiān)督執(zhí)行工程預(yù)算管理辦法 ?監(jiān)控項目工程成本控制 ?參與項目重大工程及材料設(shè)備采購的招標(biāo)、合同、結(jié)算工作 ?對項目進行政策業(yè)務(wù)指導(dǎo) ?組織本系統(tǒng)員工學(xué)習(xí)與培訓(xùn) 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－與其他職能部門相互配合 對下－－對項目預(yù)算的管理和監(jiān)控 工程預(yù)算管理部 BB 業(yè)務(wù)系統(tǒng)部門職責(zé)：市場營銷部與客戶服務(wù)部 市場營銷部 職責(zé) ?市場調(diào)研與產(chǎn)品定位 ?營銷策劃 ?銷售管理 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－與其他職能部門相互配合 對下－－管理并協(xié)調(diào)項目公司的市場營銷工作 工程預(yù)算部 業(yè)務(wù)開發(fā)部 規(guī)劃設(shè)計部 工程管理部 業(yè)務(wù)系統(tǒng) 客戶服務(wù)部 市場營銷部 客戶服務(wù)部 職責(zé) ?客戶資料管理、分析和應(yīng)用 ?客戶資源維護－－客戶俱樂部 ?承諾管理（含重大客戶投訴管理） ?AA系統(tǒng)客服工作統(tǒng)籌、協(xié)調(diào) 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－與其他職能部門相互配合 對下－－對項目公司的客戶服務(wù)進行 管理和指導(dǎo)，各項目公司客 服工作的協(xié)調(diào) BB 管理系統(tǒng)部門職責(zé)：總經(jīng)理辦公室和人力資源部 總經(jīng)理辦公室 職責(zé) ? 信息管理（包括技術(shù)） ? 行政管理（包括固定資產(chǎn)管理） ? 檔案管理 關(guān)系 對上－－向主管總經(jīng)理匯報 橫向－－為其他職能部門提供支持 對下－－各下屬公司 人力資源部 職責(zé) ?人力資源規(guī)劃（需求計劃、職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、人才儲備及繼任規(guī)劃等） ?績效考核 ?