【正文】 型比例來看： 8590平米的二室二廳一衛(wèi)，約 20%； 115140平米的三室兩廳戶型，約 55%； 160165平米的四室兩廳兩衛(wèi)戶型，約 15%。 從目標客戶置業(yè)次數(shù)來看， 95%的客戶為二次或者多次置業(yè)。 從目標客戶工作區(qū)域和居住區(qū)域來看，以市南區(qū)東部為主，約占 60%；其 他包括市南區(qū)西部和市北區(qū)等區(qū)域。四季景園２ 魯信長春花園 香港中路 絕對核心板塊 凱悅中心 鼎盛時代 萬邦中心 香港置地廣場 銀川西路 新興熱點板塊 瑞納紫域 銀川美居 優(yōu)山美地 頤中高山 海信半山蘭亭 中?；仨椖? 城陽新天地 北部新貴板塊 萬科魅力之城 寶龍國際社區(qū) 青特匯豪景苑 希爾景園 海爾路 東部商住板塊 萊鋼大廈 城建 除了面對區(qū)域的競爭，中海銀川項目還要面對青島市區(qū)范圍內(nèi)的品 牌項目之挑戰(zhàn)，其作戰(zhàn)格局是超越板塊的，立足于整個城市的。 家等樓盤的開發(fā)以及銀川西路打通，讓這個區(qū)域 迅速成為品質(zhì)優(yōu)秀的居住開發(fā)用地。其實如果算上天山小 區(qū)，銀川西路的居住魅力早已在青島購房者那里得到認同，后來海 ?；▓@、城市 美瓴居、頤 中 戶型面積 80137平米。該項目建筑面積 3萬平方米，由 2個 11層小高層和 3個多層住宅組成，小區(qū)綠化率 40％。 半山蘭亭正坐落于東部中心區(qū)北的半山臺地之上，是青島城市中心罕有的半山純多層庭園住宅，項目地理位置得天獨厚。 青島東部新城區(qū)的中心區(qū)域，已成為青島市最繁華的現(xiàn)代都市核心片區(qū)。項目建筑形態(tài)為純多層住宅，由 6層花園洋房結(jié)合 4層疊拼 HOUSE組成，其中 6層住宅的戶型面積約 140M2左右， 4層疊拼 HOUSE戶型面積約 185 M2左右。項目地塊坐落于隆德路以東、規(guī)劃中的寧德路以南、寧夏路武警支隊以及燕兒島路市南軟件園以北。四棟 18層板樓采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設定建筑的高低、錯落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。 優(yōu)山美地的建筑擁有張揚的個性。棲居氛圍得天獨厚：西北側(cè)與浮山森林公園肌膚相親，綠氧充沛；南向為中央商務區(qū)（ CBD），與繁華不即不離；周邊交通便捷，生活設施、教育網(wǎng)絡一應俱全；山、海、城的三維景觀讓生活更加健康舒適。即使在青島市南 區(qū)，享受著多條城市主干道以及城市精彩配套的福惠，也不忍 受喧囂。 頤中 社區(qū)共有 8個樓座，其中北側(cè) 的一排高層建筑氣勢雄偉，用幾何線條勾勒出明快、清新的感 覺。名苑 20231111 47 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “頤中 20231111 46 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 頤中 20231111 41 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海銀川路項目與城市的關(guān)系？ ” 中海戰(zhàn)略｜ 第六問 6 20231111 42 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “市南銀川西路項目方略” 項目的意義 地塊的意義 區(qū)域競爭環(huán)境 板塊定位 城市競爭格局 目標客群 產(chǎn)品分析 思考結(jié)論 20231111 43 中國博思堂｜ BIRTHIDEA ?2023 年 5月 30，中海地產(chǎn)以總價 路地塊，高調(diào)進入青島；此舉不僅是“中海地產(chǎn)”進駐青 島的開山之作， 也是 全國性戰(zhàn)略企業(yè) 在 青島市區(qū)核心區(qū) 取得的首個項目 ，同時也是全國性大企業(yè)在市區(qū)核心區(qū) 取得的僅有的兩個項目之一 ? 1. 項目的意義 結(jié)論：“青島品牌地產(chǎn)的里程碑” 20231111 44 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 2. 地塊的意義 市南中央商務區(qū) 海爾路商務區(qū) 浮山后中央居住區(qū) 香港東路富人區(qū) 山東路 CBD 浮山 中?；? 國際尼克勞斯森林公園 青島大學 市委市政府、五四廣場 奧運會帆船場地 通達繁華，坐擁青山，城市主流選擇 20231111 45 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 3. 區(qū)域競爭環(huán)境 周邊項目概況 ? 從目前的情況看，銀川西路的項目并不算很多，地塊本身的面積也有限，周邊項目包括頤中高山、優(yōu)山美地、瑞納紫域、省房銀川美居、 海信半山蘭亭等，新樓盤的價位在 8000元／平方米以上，高的已經(jīng)超過 10000元／平方米。最后當你拓展一個新領(lǐng)域的 時候，人們就會信任你，市場就會跟著你走。承諾不是憑你空口白牙 去說，人家要聽其言而觀其行。 20231111 37 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海青島戰(zhàn)略新聞發(fā)布會 ” 品牌關(guān)系意義 * 地產(chǎn)品牌的市場攻擊方式往往是通過媒介新 聞發(fā)布會的方式體現(xiàn)，再以品牌價值的方式 形成項目的攻擊啟動點，從而全面實現(xiàn)項目 核心競爭的產(chǎn)品價值； 20231111 38 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ 中海青島城市運營中心 ” 品牌關(guān)系意義 * 運營中心完全改變了展示中心項目單一作戰(zhàn)的方式， 而是在城市核心位置 建立統(tǒng)一的運營中心，所有地產(chǎn) 的產(chǎn)品可以在運營中心統(tǒng)一實現(xiàn)銷售，現(xiàn)場接待廳是 便于買家深度了解，運營中心完全實現(xiàn)地產(chǎn)品牌整體 附加值； 20231111 39 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 品牌啟動事件 主題： “中海地產(chǎn)萬里行 —— 青島” —— 青島 ／中國 主流媒體 . 新聞發(fā)布 —— 方式：旅游與媒體聯(lián)誼相結(jié)合的方式。所以說中海地產(chǎn)要啟動青島市場必須首先啟動當?shù)刂髁髅襟w。 青島 青島會”全面啟動 20231111 26 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 第一戰(zhàn)：中海是誰 品牌告知 + 鮮明的市場地位 階段主題 “ 中國的世界 500強成員企業(yè) ” 20231111 27 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 28 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 第二戰(zhàn)：中海對于青島的意義 品牌美譽 + 中海三項目帶給青島人的新生活 階段主題 世界的中海，青島的中海 中海市南項目 | 中海市北項目 | 中海膠南項目 20231111 29 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 20231111 30 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 第三戰(zhàn)：中海對于青島人的意義 品牌忠誠 +“ 中海會 （萬科，和黃） ２ 解決累計高達 60億的銷售回款問題（總量，速度） ３ 解決通過高端品牌提升土地價值的問題（品牌，口碑） 20231111 20 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “樓市與資本市場有什么關(guān)系？” 中海戰(zhàn)略｜第四問 4 20231111 21 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ ? 房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融問題 ? ” 樓市與金融息息相關(guān)，實為一體的兩面，伴隨著 2023年中國宏觀調(diào)控的漸入尾聲，中國經(jīng)濟也完成了改革開放２０多年以來最為波瀾壯闊的一次超級牛市秀，姑且不說人民幣的升值與央行的調(diào)息，也不去講提高二手房貸款對投機性需求的影響，單從資本市場的波動對樓市的影響判斷，二者存在某種程度的微妙的反身性關(guān)系，而選擇青島這樣一個資本化率較高的城市，必然要考慮到金融市場對樓市的影響。蔚藍群島； 2023年，華遠地產(chǎn)來到青島； 2023年，浙江金龍集團來到青島，開發(fā)夢境江南； 2023年，萬科地產(chǎn)，開發(fā)萬科魅力之城； 2023年，和記黃埔斥資人民幣數(shù)十億元，在青島進行小港灣開發(fā)建設。 20231111 18 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 2023年 12月，和記黃埔成立和記黃埔地產(chǎn) (青島 )有限公司。 2023年是青島的樓市歷程碑：以中海的高調(diào)進入和遠 洋對頤中的并購作為標志；青島地產(chǎn)從諸侯割據(jù)的春 秋時期進入問鼎天下的戰(zhàn)國時期。 20231111 12 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “中海全國主流戰(zhàn)略布局之必然” “主流戰(zhàn)略” 青島，山東經(jīng)濟的龍頭，品牌之城，世界級濱海城市，自從 2023年陸 續(xù)向外省品牌地產(chǎn)商打開了無形的鐵幕，逢此良機，中海一鼓作氣， 幾乎是一年之內(nèi)連續(xù)拿下三塊城市核心優(yōu)質(zhì)地塊，以此為標志，代表 著青島地產(chǎn)開始走上了中國地產(chǎn)的大舞臺，也代表著中國地產(chǎn)的核心 力量開始改變青島 ? 20231111 13 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “中海以何種戰(zhàn)略姿態(tài)進入青島？” 中海戰(zhàn)略｜第二問 2 20231111 14 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 膠州灣 四方區(qū) 市北區(qū) 嶗山區(qū) 市南區(qū) 膠南市 西海岸 李滄區(qū) 城陽區(qū) 膠州市 黃島區(qū) 黃 海 ★ ★ ★ 中海青島戰(zhàn)局 部署圖 中海銀川西路項目 ； 市南核心區(qū)； 20萬平米歐式新古典 ；（小）高層建筑群 中海市北區(qū)項目 ； 市北 CBD核心區(qū)； 20萬平米城市綜合體建筑群 中海膠南海王璐項目 ； 膠南新城核心區(qū)； 20萬平米中高檔景觀社區(qū) 青島 煙臺 威海 20231111 15 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “ ? 眾望所歸的戰(zhàn)略進入姿態(tài) ? ” 三封天下 中海品牌巨艦駛?cè)肭鄭u， 選擇的三個切入點恰好分別代表了城市戰(zhàn)略發(fā)展的三個組成部分（市北：青島 CBD；市南：傳統(tǒng)核心區(qū)；膠南：青島海灣城市戰(zhàn)略西翼），以此為平臺，以中海之品質(zhì)保證，全面配合青島城市戰(zhàn)略，提升人居形象，是其與城市共成長的歷史高度。 20231111 11 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “中國經(jīng)濟區(qū)域格局” 今天中國的經(jīng)濟格局概而言之可劃分為 “三個中國、六大板塊 ”。兩者從概念到產(chǎn)品訴求相互推動、相互影響，從而形成一條相對縝密的推廣系統(tǒng)。20231111 1 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 序： 截止到 2023年 11月，中海已經(jīng)陸續(xù)在青島拿下三塊 優(yōu)良地塊（膠南項目 A；市南項目 B；市北項目 C），累計 建筑面積達到 60余萬平方米，初步形成了 以品牌為中心， 三個地塊為三個城市戰(zhàn)略點 的城市戰(zhàn)略版圖構(gòu)架，決定青 島地產(chǎn)方向的號角即將吹響 ? 20231111 2 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 2023年，是中海在青島戰(zhàn)區(qū)構(gòu)建品牌影響力的一年 。 ?? 在本年度的推廣體系中，將 以品牌營銷為主線 ，逐步展開與完善品牌形象與品牌價值，貫穿整個年度推廣計劃； 以項目營銷為輔線 ，埋入品牌線的特定節(jié)點。 BRIEF 20231111 3 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “中國地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導品牌” 中海定位 世界 500強成員企業(yè)系；港股上市公司；品質(zhì)第一；服務第一 20231111 4 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “中國地產(chǎn)廣告行業(yè)領(lǐng)導品牌” 博思堂定位 9年， 7家公司， 39個城市， 347個項目，專業(yè)整合推廣機構(gòu) 20231111 5 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “承諾：傳承中海的頂級品質(zhì)” 中海 +博思堂 | 合作理由 20231111 6 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “贏得尊敬” 青島中海品牌方略 20231111 7 中國博思堂｜ BIRTHIDEA PART A “九問中?！? 20231111 8 中國博思堂｜ BIRTHIDEA “中海為什么選擇青島？” 中海戰(zhàn)略｜第一問 1 20231111 9 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 中海｜中國版圖 中海｜深圳 中海｜香港 中海｜北京 中海｜青島 中海｜廣州 中海｜蘇州 中海｜上海 中海｜成都／ 10% 中海｜長春 環(huán)渤海／京津冀／ 25% 長三角／滬寧杭／ 23% 珠三角／港珠粵／ 39% 中海｜中國領(lǐng)土 20年時間， 38個經(jīng)典作品，27個在建項目，累計土地儲備超過 1200萬平方米 區(qū)位中心城市 三大經(jīng) 濟中心 20231111 10 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 區(qū)域價值決定城市價值 城市價值決定地產(chǎn)價值 要了解一座城市或一個區(qū)域的價值就得了解它在今天中國經(jīng)濟格局中扮演什么樣的角色。第一 個中國是“一線中國”，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海三個板塊，或叫 “ 沿海中國 ”，這注定是中國的第一世界，因為他們拉動著整個中國加 入全球一體化，參與全球競爭；第二個中國是“