【正文】 片區(qū)價值：航空城項目價值體系分析航空城位于珠三角的地理核心位置?！?《 深圳 2030城市發(fā)展策略 》城市價值：國際大都市項目價值體系分析?南中國最具競爭力城市?珠三角核心位置顯赫?生態(tài)景觀資源豐富?交通網便捷密集?高新產業(yè)發(fā)展迅速17區(qū)位價值：未來城市中心項目價值體系分析寶安中心團組規(guī)劃 ——城市產能核心區(qū)1 、區(qū)域定位：深圳西部發(fā)展軸的綜合服務中心，全市重要的物流基地和高新產業(yè)基地。08年嚴重供大于求大勢 —— 供求關系1208年商業(yè)銀行獲新的貸款額度，額度大幅下降08年新開盤項目折扣增多，但銷量依舊低迷客戶對于 08年房價多數看空08年嚴重供大于求2023樓市： 信貸 ?營銷 ?客戶 ?供求13在市場供大于求、價格全面下跌，客戶持幣觀望，政府多方打壓的2023年 市場大勢向低看！ 一個市場背景：拐點已經來臨14在這樣的市場環(huán)境下我們該如何操作這個項目。行去年一年就發(fā)放了１４０億元的個人住房貸款。而建行深圳分其中工行約６０億元，建行６０億元，農行４０億元。 據了解，由于監(jiān)管層對各商業(yè)銀行的貸款規(guī)模進行嚴格控制，各商業(yè)銀行深圳分行今年的貸款額度普遍少于往年。這意味著， 2023年，金融機構新增貸款總量將不得超過年，金融機構新增貸款總量將不得超過2023年全年的年全年的 ，也意味著貸款增速將不會超過 %。07年全年寶安區(qū)實現成交均價 /平米，12月價格回調幅度較大，但仍較年初增長 ％從走勢看，全年走勢都比較平穩(wěn)， 最高值出現在 6月份，但隨后便出現大幅下跌，在維持了一段平穩(wěn)期之后， 12月份的最終價格跌到了 12023以下。全市存量消化套數全市價格走勢2023二級市場：消化率下滑、價格回調市場背景807年寶安區(qū)的總成交量為 15660套，約 平米，較 06年分別減少了 ％和 ％。07年全市一手住宅成交均價為 /平米，較 06年上漲了 ％。全市套數供求比全市成交套數市場背景7截至 07年底，全市的市場一手存量約為27137套，約合 ，存量規(guī)模較06年翻了一番。二級市場策劃品控中心深圳中原事業(yè)四部達利城市花園前期策劃方案思維導圖 Chapter 1 市場背景Chapter 2Chapter 3 客戶分析Chapter 4 產品定位Chapter 5 營銷策略Chapter 6 中原資源項目分析2思維導圖 Chapter 1 市場情況Chapter 2 項目分析Chapter 3 客戶分析Chapter 4 產品定位Chapter 5 營銷策略?市場背景?新盤分析?政策分析Chapter 6 中原資源32023年政策不斷，市場屢受打擊市場背景4深圳特區(qū)報、南方都市報、房地產信息網、搜房網、深圳電視臺等深圳 主流媒體一路唱衰 ，在加上中天置業(yè)的丑聞，深圳樓市 進入冰河期VOICE媒體的聲音媒體的聲音—— 跳水、冬季、唱空二手市場雪上加霜低價促樓盤熱銷百度中輸入 深圳樓市深圳樓市 后顯示的相關搜索深圳樓市的冬天已經有一段時間了，冬天還要等多久呢市場背景5不同類型客戶在不同市場發(fā)展階段的置業(yè)周期不同類型客戶在不同市場發(fā)展階段的置業(yè)周期 首次置業(yè)客戶首次置業(yè)客戶換房置業(yè)客戶換房置業(yè)客戶投資置業(yè)客戶投資置業(yè)客戶房價上升階段房價上升階段 房價穩(wěn)定階段房價穩(wěn)定階段 房價下跌階段房價下跌階段148天天133天天98天天 361天天213天天154天天122天天98天天35天天市場下跌階段，投資性需求受到明顯抑制 市場背景62023二級市場：成交暴跌、供大于求 07年下半年，由于市場成交低迷，而年底新增供應項目較多的緣故， 從 6月份開始，新增供求比不斷攀升 ， 10月、 11月連續(xù)兩個月超過 ， 12月份一舉突破了 ，達到了近兩年以來的最高水平。 07年全市一手總成交量為 49362套，合約 ，從 7月開始，成交量開始萎縮，下半年的成交量明顯低于上半年，8－ 12月份的成交量僅相當于上半年月均成交量的 4成。從消化率走勢看，隨著成交量的下降， 下半年消化率急速下滑，到年底，消化率已低于 10％ 。從單月走勢來看，上半年價格基本都控制在每平米 15000元以內， 單月價格在 8月份達到最高峰，突破了 19000元， 9月以后價格開始回調 。從走勢看，全年成交量走勢波動比較大，與 06年差距最大的月份集中在第四季度， 07年第四季度的成交量僅相當于 06年的約 1/9，這也是導致全年總成交量大幅減少的主要原因。寶安成交套數寶安價格走勢2023寶安市場：成交萎縮、價格下跌市場背景9大勢 —— 銀行放貸08年商業(yè)銀行獲新的貸款額度，額度大幅下降 有消息表示，央行各分支行已明確要求各金融機構，今年新增貸款量不得超出各行 2023年實際貸款量。 深圳個人住房貸款審慎開閘 目前各家銀行已獲得了2023年的貸款額度，但總體少于去年，而且貸款規(guī)模按季控制，其堅持調控的意味十分濃厚。深圳四大國有商業(yè)銀行的新增貸款額度都不到１００億元， 其中工行約６０億元，建行６０億元，農行４０億元。而建行深圳分行去年一年就發(fā)放了１４０億元的個人住房貸款。10大勢 —— 新盤分析08年新開盤項目折扣增多，但銷量依舊低迷11房價高位轉跌，投機性需求退場，剛性需求和投資性需求受觀望氣氛影響，也會出現一定程度的下降 ，不足 300萬平米一道簡單的數學題市場需求市場需求新的市場供求關系：新的市場供求關系： 1200萬萬 VS 300萬萬市場供應市場供應2023年，全年市場供應預計約為 800萬平米 ，較 2023年有所增加；2023年，隨著 06年購置的新房入伙，前期投機性需求將獲利回吐，轉化成全新的市場供給，約為 400－ 500萬平米。15思維導圖Chapter 1 市場背景Chapter 2Chapter 3 客戶分析Chapter 4 產品定位Chapter 5 營銷策略Chapter 6 中原資源項目分析?項目價值體系? 地塊分析? 圈層競爭體系162030年，深圳將成為可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市 ；規(guī)劃上擬定 兩個核心區(qū) 和 五大新城 ，在產業(yè)上做 創(chuàng)新和產業(yè)轉型的排頭兵，區(qū)域位置上，做到 聯合珠三角，港深一體化 。2 、重點發(fā)展產業(yè)：以房地產、商貿服務和金融等為主體的現代服務業(yè)； 以航空、港口和與之配套的倉儲、先進工業(yè)、商貿服務等為主體的現代物流業(yè)。產業(yè)布局完善 。珠三角核心位置，完善的產業(yè)布局，航空城擁有無限的發(fā)展前景19片區(qū)價值：航空城經濟體布局⒈ 空港區(qū)⒉ 比鄰空港區(qū)⒊ 空港相鄰區(qū)⒋ 都市輻射區(qū)12341~5年 5~20年直接作用間接作用關聯作用1公里3公里6公里達利項目20片區(qū)價值：案例 — 韓國仁川國際機場布局自由貿易、機場住宅區(qū)和高科技研發(fā)中心機場核心區(qū)國際商務中心國際物流、旅游、休閑集散地全球娛樂和主題公園一個面積為 209平方公里的航空城，仁川國際機場擁有全面而完善的經濟結構，里面有商務辦公、商業(yè)服務、臨時居住、文化娛樂、加工制造、物流、會展等 7大產業(yè)功能21機場國際生活圈（ 水陸空交通完美結合提升法蘭克福的國際地位）第一圈層：機場的基礎設施和空港相關的辦事機構 .第二圈層：旅游渡假酒店、商務公寓第三圈層 : 私人住宅小區(qū)及辦公樓、會展中心、文化娛樂設施片區(qū)價值：案例 — 法蘭克福國際機場布局法蘭克福國際機場22片區(qū)價值：案例 — 新白云機場布局新白云機場花都樓市全面啟動第一圈層：機場 1公里范圍內 , 機場的基礎設施和空港相關的辦事機構 .第二圈層：機場 3公里范圍內，物流中心、商務住宅為主的物流商務圈 .第三圈層 : 機場 6公里范圍內，花園洋房、聯排別墅、純別墅項目為主的生態(tài)生活圈 .23片區(qū)價值：機場圈層產業(yè)與產業(yè)人數機場名稱 直接就業(yè)人數 間接就業(yè)人數 產業(yè)形態(tài)深圳機場 約 2023人 約 13000人 以客流，物流為主（初級形態(tài)）新白云機場 約 3000人 約 80000人 客流，物流，酒店，高科技產業(yè) （中級）法蘭克福機場 約 8000人 約 50000人 客流，物流，酒店，會展，娛樂 （成熟）仁川機場 約 9000人 約 60000人 商務，高科技產業(yè)，物流娛樂，會展 （成熟） 深圳航空城發(fā)展的方向仍然非常多